【正文】 Copyright Centaline Group, 2023 2023年市場展望 Part Code of this report | 65 169。 序號 最新出讓規(guī)則表述 2023年出讓規(guī)則表述 內(nèi)容區(qū)別 意義 1 當土地價格溢價率達到49%時，將調(diào)整競價方式，即鎖定地價， 從零開始 競投配建安置用房或保障性住房面積”。 《 辦法 》 規(guī)定，各地可以參照本辦法建立棚戶區(qū)改造安臵對象的相關(guān)檔案；另外，各地可以根據(jù)本辦法，并結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定具體實施辦法。住建部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌分析，政府在房產(chǎn)稅問題上之所以舉棋不定，是因為經(jīng)濟增速最近一段時間連續(xù)出現(xiàn)下滑，加之當下與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費不堪重負。 公開市場操作 ：下半年以來，央行頻繁使用逆回購工具，逆回購的期限較短，釋放的流動性到期能夠收回，具備更大程度的靈活性。然而，由于 2023年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈，為確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成果，從第 3季度起，央行開始頻繁使用逆回購工具向市場注入流動性，以避免進一步下調(diào)法定存款準備金率。 ?長期停滯的制度 ?管理混亂 ?信息不透明 ?不能保值增值 ?低收入人群無從受益 ?支持保障房建設(shè)缺乏法理依據(jù) ?修訂的內(nèi)容包括三方面，一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。 Copyright Centaline Group, 2023 限購“兩難”：難取消難擴圍 祭出 2023年“ ” 新政 北京限購 2023年“ ” 新政 15個大中城市先后限購 各種微調(diào) 未來走勢 難取消 住建部政策研究中心表示，限購政策在穩(wěn)定市場方面發(fā)揮了重要作用，未來將不會改變。對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準備應(yīng)對。 Copyright Centaline Group, 2023 調(diào)控延續(xù)、深化，以穩(wěn)定預(yù)期為指向的政策最終形成穩(wěn)定高壓，促進房價合理回歸 1 刺激剛需釋放的預(yù)調(diào)微調(diào)密集，抑制投資、投機需求方針下的微調(diào)政策難逾限購紅線 2 小結(jié) 穩(wěn)增長目的下，貨幣政策穩(wěn)健偏于寬松 3 保障房政策、房產(chǎn)稅開征等市場機制的建立進一步完善 4 Code of this report | 53 169。接下來，保障房的加快入市或成為市場關(guān)注的焦點。 財政部 5月會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下達了 2023年中央補助公共租賃住房專項資金 660億元。 每個省都和中央簽了工作責任書，確定全年開工 750萬套、竣工 500萬套的保障性安居工程工作目標。2023年，中央財政大幅增加資金投入，共下達保障性安居工程補助資金 1709億元 ，全國保障性住房基本建成 400萬套以上，超額完成 1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房任務(wù)。 7月 1日起施行新修訂 《 閑臵土地處臵辦法 》 該“辦法”認定閑臵土地的標準更清晰，操作性更強，對閑臵土地處臵程序更加完善。少部分沒有繳稅房屋的主要是產(chǎn)權(quán)證沒辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛等。地方政府對推廣房產(chǎn)稅的態(tài)度由剛開始的不積極也不主動，到目前逐步積極主動起來，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產(chǎn)稅做準備。同期，財政部財政科學研究所所長賈康則稱，“擴大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向已被鎖定”。出于“抄底”的心態(tài)，購房者入市的積極性可能進一步提高，從而繼續(xù)對樓市的成交量形成支撐。有助于經(jīng)濟見底回升，進而增強投資者信心。在“穩(wěn)增長”的背景下，綜合運用逆回購、正回購、央行票據(jù)、存款準備金率等各種流動性管理工具組合，調(diào)節(jié)銀行體系流動性，引導市場利率平穩(wěn)運行。 ” 城市 政策涉限細則 執(zhí)行結(jié)果 石家莊 家庭人均住房面積低于 未獲上級主管部門批準 河南 認房不認貸 存在放松調(diào)控之嫌，觸及中央底線 未出臺即叫停 蕪湖 “契稅優(yōu)惠”“高端人才購房補貼”“外地購房 者買房送戶口” 被叫停 上海 持長期居住證滿 3年可購第二套房 維持了七天，最終被叫停 。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持合理自住需求，抑制投資、投機性需求，促進房價合理回歸。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持合理自住需求，抑制投資、投機性需求，促進房價合理回歸。國土部 力推保障房建設(shè)落實，嚴格土地出讓管理 國土部 加強房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作。 發(fā)改委 下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅決抑制投資投機需求。 國土部 公布供地導向，優(yōu) 先保障房建設(shè) 。 銷售面好轉(zhuǎn)促升國房景氣指數(shù) Code of this report | 37 169。 2023年以來國內(nèi) GDP季度走勢 2023 2023 CPI/PPI月度走勢（ 202301202311） 在多番穩(wěn)物價、防通脹的調(diào)控措施下 ,2023年我國居民消費價格指數(shù)同比增幅不斷回落，與 2023年的高位運行相比， 2023年 CPI維持在較低位運行態(tài)勢，預(yù)計2023年全年 CPI同比上漲 %左右，比上年的 %明顯回落。 Copyright Centaline Group, 2023 國內(nèi)經(jīng)濟：穩(wěn)增長后程發(fā)力 經(jīng)濟前回落后企穩(wěn) 國家統(tǒng)計局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心、中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟重要先行指標 —— 中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù) (PMI)2023年 12月份為 %,與上月持平，并連續(xù) 3個月保持在榮枯分界線之上。 發(fā)改委 中央財政安排 363億元，用于推廣節(jié)能家電、高效照明、節(jié)能汽車和高效電機等產(chǎn)品。 Code of this report | 32 169。 QE1 QE2 QE3 QE4 2023年 9月 2023年 11月 2023年 9月 2023年 12月 9月 13日，美聯(lián)儲宣布實施第三輪量化寬松政策（ QE3），歐洲央行也推出了新的量化寬松策略 OMT（直接貨幣交易計劃），與 QE3類似， OMT也沒有對干預(yù)規(guī)模與干預(yù)時間的限制；繼美歐之后，日本中央銀行也宣布，將進一步加強量化寬松措施，追加 10萬億擴大至80萬億日元購買國債的基金規(guī)模。 ?2023年歐元區(qū)核心國與外圍國表現(xiàn)明顯分化：南歐國家經(jīng)濟陷入蕭條；德國等國受益于歐元弱勢以及避險資金流入壓低了融資成本，經(jīng)濟增長相對穩(wěn)固；北歐與中東歐新興經(jīng)濟體因財政貨幣體系相對獨立以及具有成本競爭優(yōu)勢，也未受到太大的影響。歐美國家只能依靠持續(xù)的量化寬松貨幣政策，以避免全球經(jīng)濟陷入二次探底。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市 2023年房地產(chǎn)狀況背后的原因 Part B Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 三級市場 Part Code of this report | 23 169。 2023年大亞灣區(qū)供應(yīng)量 ，同比下降 53%。 惠城區(qū)歷年供應(yīng)套數(shù)走勢圖 （單位：套） 惠城區(qū)歷年供應(yīng)面積走勢圖 （單位：萬 /平米） Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市供應(yīng)（年度） 2023年房地產(chǎn)投資占比仍持續(xù)回升，但漲幅收窄，全年房地產(chǎn)投資額預(yù)計達 ，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易宗數(shù) （單位：宗） 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積 （單位：萬平米） Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠州經(jīng)營性用地成交宗數(shù)共計 376宗，同比上年增長 40%。 Code of this report | 6 169。 【 跌宕起伏 前行不止 】 ——中原地產(chǎn) 2023年惠州樓市年報 中原地產(chǎn)惠州分公司研究中心 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場總結(jié) B. 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場狀況背后的原因 C. 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場展望 D. 附錄：區(qū)域月度市場總結(jié) 3 27 53 89 報告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠州掛牌經(jīng)營性土地面積合計約 924萬平米，以博羅縣供應(yīng)為主，占總量的 %；大亞灣供應(yīng)居次，占總量 %。 2023年惠州經(jīng)營性用地成交 924萬平米，同比上年增長 6%。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場成交（年度） 從 2023年惠州商住用地交易金額看，惠城區(qū)的成交金額最多，占總金額的 46%。 惠州市歷年房地產(chǎn)投資額 （單位：億元） 惠州市歷年供應(yīng)量走勢圖 （單位：萬平米） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市統(tǒng)計局 去庫存壓力下， 2023年新增供應(yīng)理性回歸，全年供應(yīng)面積為 ，同比回落 29%。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠城區(qū)成交量上揚，全年成交量約 平米，同比上升 11%； 13年的供求比為 ，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 商品房成交預(yù)計 ，與 11年基本持平 。 Copyright Centaline Group, 2023 三級市場概述： 2023年新春伊始，新房市場由于庫存壓力巨大，出現(xiàn)“以價換量”的行情，導致部分區(qū)域一二手住宅價格倒掛，間接抑制二手住宅的成交，下半年隨著一手市場成交量的復蘇、價格的回調(diào)，二手房走出陰影，成交量一度攀升。 Copyright Centaline Group, 2023 市場狀況背后原因概述： 2023年，本輪房地產(chǎn)調(diào)控進入第三個年頭，和 2023年相比沒有較多的政策出臺，但之前的重磅調(diào)控政策仍然沒有停止，全國樓市整體仍處厲政之下。預(yù)計2023年全球經(jīng)濟整體增速約為 %，較上年 %的增速顯著放緩。預(yù)計歐盟 2023年 GDP增長率為 %。 從 2023年 3月 1日至2023年 3月 31日，美股標普 500指數(shù)漲幅為%。 Copyright Centaline Group, 2023 國內(nèi)環(huán)境： 把穩(wěn)增長放在更重要位臵 ，多 部委發(fā)力 2023年 10月份就開始提出宏觀政策適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)，并從 2023年 5月份加大了力度，把穩(wěn)增長放在更加重要的位臵。 2月下發(fā) 《 關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實做好 2023年保障性安居工程建設(shè)工作的通知 》 ，加強資金統(tǒng)籌。 PMI/匯豐 PMI月度走勢（ 202301202312） 穩(wěn)增長政策措施終顯成效， 2023年全年 PMI走勢，總的來說是前程回落、后程逐步回升，與整體經(jīng)濟增長前落后穩(wěn)相一致。不過從物價運行規(guī)律來看，本輪 CPI筑底基本完成，已經(jīng)開始醞釀新的上升周期，預(yù)計 2023年CPI同比將進入上行周期的初期。 Copyright Centaline Group, 2023 調(diào)控關(guān)鍵詞：不加碼 不放松 穩(wěn)定高壓 全年政策基調(diào)：繼續(xù)堅定不移落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策 2023年，限購、限價、限貸繼續(xù)，調(diào)控政策力度不減。 國務(wù)院 第六次會議強調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房價合理回歸。 溫家寶 堅決抑投資投機需求，鞏固調(diào)控成果。 住建部 進一步加強住房公積金監(jiān)管工作。 堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。 以限購為紅線的中央政策旗臶鮮明，態(tài)度堅決 微調(diào)密集 代表城市 ：上海、天津、合肥、蕪湖、從化、中山 突圍類型 ：購房入戶、購房補貼、放寬限價、調(diào)整普通住房標準、放松公積金政策 2月試探救市月 5月微調(diào)密集期 代表城市 ：包括北京、上海、廣州、武漢等一二線城市在內(nèi)的地方政策都進行了微調(diào)，諸如蕪湖、佛山、成都、上海等涉及放松限購的城市，政策一出，旋即被叫停。 Code of this report | 42 169。年內(nèi)貨幣政策以穩(wěn)健為主，偏于謹慎寬松，下半年以來，央行一直通過滾動逆回購操作調(diào)節(jié)流動性，逆回購操作逐步成為常態(tài)。 央行本次降息是自貨幣政策轉(zhuǎn)向以來第一次降息，主要是針對我國經(jīng)濟增速不斷下滑的情況，以達到刺激經(jīng)濟早日企穩(wěn)的效果，標志著我國已經(jīng)進入降息周期。 Code of this report | 45 169。賈康還表示，在未來的新一輪財稅改革中，房產(chǎn)稅是一