【正文】 自身的良性調(diào)節(jié)，長(zhǎng)效機(jī)制的建立一直是高層謀求的舉措，隨著個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等措施的落實(shí)，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將逐步建立、完善，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，樓市調(diào)控將在高壓態(tài)勢(shì)中趨于制度化。 調(diào)控進(jìn)入緩沖期，穩(wěn)定高壓持續(xù)，政策由應(yīng)急性、短暫性向規(guī)范化、長(zhǎng)效化過渡 經(jīng)歷了 2023年的史上最嚴(yán)調(diào)控年、 2023年的政策效果鞏固年，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入良性運(yùn)作通道，大部分城市房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了合理回歸，去投資化效果明顯， 2023年，調(diào)控將進(jìn)入緩沖階段，從目前中央的態(tài)度來看，調(diào)控暫時(shí)不會(huì)放松，但與之前的“嚴(yán)厲”相比，會(huì)相對(duì)趨于緩和，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相對(duì)平穩(wěn)的一段時(shí)期內(nèi)，中央會(huì)把重心逐步轉(zhuǎn)向建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 限購(gòu)“兩難”：難取消難擴(kuò)圍 祭出 2023年“ ” 新政 北京限購(gòu) 2023年“ ” 新政 15個(gè)大中城市先后限購(gòu) 各種微調(diào) 未來走勢(shì) 難取消 住建部政策研究中心表示，限購(gòu)政策在穩(wěn)定市場(chǎng)方面發(fā)揮了重要作用，未來將不會(huì)改變。與房地產(chǎn)相關(guān)的四大政策，房產(chǎn)稅、加息和限貸都已經(jīng)有了變化，惟有限購(gòu)政策沒有變化，而且在一段時(shí)間內(nèi)也不會(huì)變化。 難擴(kuò)圍 限購(gòu)令繼續(xù)擴(kuò)圍可能較小，因?yàn)閿U(kuò)圍有兩個(gè)途徑，一是在購(gòu)房者身上加壓， 此外，繼續(xù)進(jìn)行擴(kuò)容，這兩種方式如推行遭受的阻力都較大，當(dāng)前的形勢(shì)看，沒有開展的必要 嚴(yán)格執(zhí)行 擴(kuò)容 2023年 “” 新政 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市全面限購(gòu)（約 35個(gè)） 再擴(kuò)容 二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái) 佛山“寬限”半日游 四川暗松綁，一周內(nèi)暫停 上海放寬限購(gòu)七日游 石家莊涉限政策沒調(diào)成 河南“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政夭折 在今年前幾個(gè)月，限購(gòu)令幾近取消邊緣。但隨著 4月后，地方政府開始出現(xiàn)松動(dòng)進(jìn)而引發(fā)了需求，導(dǎo)致連續(xù)四個(gè)月交易量較大，整個(gè)局面被緩和下來，從 目前 來看 ，短期內(nèi) 取消限購(gòu)令的條件 已 不具備 。 盡管中央對(duì)于限購(gòu)從嚴(yán)執(zhí)行三令五申，但中小城市地方政府還是對(duì)放松限購(gòu)躍躍欲試，基于目前預(yù)調(diào)微調(diào)活躍的現(xiàn)狀及土地財(cái)政依賴的的需求預(yù)判， 2023年，部分二三線城市存在執(zhí)行層面放松限購(gòu)的可能。 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 1999年 4月 3日，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施《住房公積金管理?xiàng)l例》。 ?2023年 3月 24日，根據(jù)國(guó)務(wù)院決定，條例進(jìn)行了第一次修訂。 ?長(zhǎng)期停滯的制度 ?管理混亂 ?信息不透明 ?不能保值增值 ?低收入人群無從受益 ?支持保障房建設(shè)缺乏法理依據(jù) ?修訂的內(nèi)容包括三方面，一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對(duì)覆蓋人群的重新梳理；三是對(duì)監(jiān)管的制度化約束。 ? 此外，為加強(qiáng)公積金的監(jiān)管，住建部已經(jīng)部署相關(guān)工作，力爭(zhēng)在今年年底完成全國(guó) 100個(gè)主要城市住房公積金賬戶的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，從而打破住房公積金賬戶僅由屬地政府監(jiān)管的傳統(tǒng)格局。 ?住房公積金的監(jiān)管主要是兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是對(duì)其安全的監(jiān)管，另外一個(gè)就是擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍。 公積金政策：逐步改革，更加積極 下半年以來，公積金政策成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，越來越多的地方政府通過公積金政策的微調(diào)為樓市尋找突圍之路，公積金政策一度站在風(fēng)口浪尖上。小小公積金政策之所以被眾多地市用來大做文章，主要是因?yàn)楣e金政策本身的“破碎”，讓地方政府找到了眾多的突破口。早在今年 2月，住建部已經(jīng)明確 《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 修訂工作的時(shí)間表，要求在 2023年 6月前全部完成，并上報(bào)國(guó)務(wù)院法制辦。 破碎的制度 改革之路 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 貨幣政策：謹(jǐn)慎寬松，回歸中性 2023年由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行、通貨膨脹壓力減弱，中國(guó)央行實(shí)施了相對(duì)寬松的貨幣政策，包括減息與降準(zhǔn)。然而，由于 2023年下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，為確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成果，從第 3季度起，央行開始頻繁使用逆回購(gòu)工具向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，以避免進(jìn)一步下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。 預(yù)計(jì) 2023年中國(guó)貨幣政策的基調(diào)會(huì)由 2023年的適度寬松轉(zhuǎn)為中性，即既不顯著擴(kuò)張也不顯著寬松。 利率政策 ：目前一年期存款利率約為 3%， 2023年 CPI增速可能達(dá)到 %， 意味著未來央行降息可能性很小。 由于害怕加息會(huì)導(dǎo)致更大規(guī)模短期資本流入，預(yù)計(jì) 加息的可能性也不大。基準(zhǔn)利率可能保持在目前的水平，但浮動(dòng)區(qū)間可能繼續(xù)放大。 存款準(zhǔn)備金率 ：變動(dòng)的空間取決于下一階段短期國(guó)際資本的流動(dòng)狀況。若短期資本依然處于流出或基本平衡狀態(tài)，則法定存款準(zhǔn)備金率仍有幾次下調(diào)空間。反之，則法定存款準(zhǔn)備金率就不具備顯著下調(diào)的空間。 公開市場(chǎng)操作 ：下半年以來，央行頻繁使用逆回購(gòu)工具，逆回購(gòu)的期限較短，釋放的流動(dòng)性到期能夠收回，具備更大程度的靈活性。如果貨幣市場(chǎng)仍處于周期性緊張的話，逆回購(gòu)有望成為中國(guó)央行最重要的公開市場(chǎng)操作手段。 國(guó)內(nèi)形勢(shì) ：隨著發(fā)達(dá)國(guó)家集體實(shí)施新一輪量化寬松政策，歐債危機(jī)前景或許有所改善，再加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸改善了投資者的預(yù)期，預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在 2023年底 2023年初將轉(zhuǎn)為面臨新一輪短期資本流入。通脹壓力與 2023年相比可能有所上升。 國(guó)際背景 ： 美聯(lián)儲(chǔ)、歐洲央行、英格蘭銀行、日本央行等發(fā)達(dá)國(guó)家央行仍在集體實(shí)施量化寬松政策。 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房產(chǎn)稅開征：雷聲大雨點(diǎn)小 房產(chǎn)稅作為市場(chǎng)化的調(diào)控手段，自滬渝試點(diǎn)征收以來，擴(kuò)征的呼聲一直不斷，年中 40城個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的完成，為房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍解決了基礎(chǔ)性難題，繼而傳出兩湖加入試點(diǎn)行列，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍儼然呼之欲出，但綜合各方面情況來看，盡管房產(chǎn)稅能作為一種長(zhǎng)效措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，但短期來看，擴(kuò)圍之路困難重重。 時(shí)間 事件 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)且屬于二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定為 % 重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對(duì)象為獨(dú)棟別墅高檔公寓及無工作戶口無投資人員所購(gòu)二套房，稅率為 %% 2023年 6月 全國(guó) 40個(gè)城市實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng) 2023年 7月以來 國(guó)稅總局組織來自全國(guó) 36省市的 71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國(guó)人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù) 2023年 8月以來 媒體報(bào)道一些地方政府密集派員赴京，向相關(guān)部門咨詢房產(chǎn)稅的有關(guān)政策，并就房產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)行溝通 國(guó)土資源部官網(wǎng)稱，兩湖房產(chǎn)稅征收細(xì)則正在制定中，已購(gòu)存量二套房將被征稅，稅率不會(huì)太高，此消息隨后被撤下 方案難擇： 在進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案選擇上，官方總是欲言又止。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析，政府在房產(chǎn)稅問題上之所以舉棋不定，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速最近一段時(shí)間連續(xù)出現(xiàn)下滑，加之當(dāng)下與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)不堪重負(fù)。 方向難定： 目前征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市中，上海、重慶征收方式各不相同，傳言征收的湖南湖北又另辟蹊徑，對(duì)于擴(kuò)圍的方向，盡管高層屢屢聲明改革方向已經(jīng)鎖定，但從整體形勢(shì)來看，尚未明朗 眾 “ 口 ” 難調(diào)： 在多位財(cái)稅專家看來，征收房產(chǎn)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身，各方利益關(guān)系都需要協(xié)調(diào)，誰都不想放棄原有的利益。就拿稅基評(píng)估來說，現(xiàn)在的技術(shù)本身沒問題，問題在于稅務(wù)、財(cái)政、國(guó)土、住建之間如何達(dá)成一致，這需要決策層來定奪。 擴(kuò)圍之難 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 保障房建設(shè)：制度深化 管理透明化 2 ?建好保障房的同時(shí)，分好和管好保障房同樣重要。住建部部長(zhǎng)在十八大新聞中心舉行的記者會(huì)上表示，目前，保障房在分配管理上確實(shí)還存在問題，現(xiàn)在所采取的辦法就是幾次公示，誰申請(qǐng)，符合規(guī)定要求者三榜公布，分配方法不夠標(biāo)準(zhǔn)，這方面工作需要各地方城市一起配合努力，盡可能把分配管理工作做好。 ?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站 14日發(fā)布了關(guān)于印發(fā) 《 住房保障檔案管理辦法 》 的通知。通知顯示， 《 住房保障檔案管理辦法 》 將于 2023年 1月 1日起施行。 《 辦法 》 規(guī)定，各地可以參照本辦法建立棚戶區(qū)改造安臵對(duì)象的相關(guān)檔案；另外，各地可以根據(jù)本辦法，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施辦法。 《 辦法 》 規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)依法建立住房保障檔案信息公開和查詢制度，規(guī)范公開和查詢行為，依法保障住房保障對(duì)象的合法權(quán)益。 十八大新聞中心 12日舉行記者招待會(huì)，住建部部長(zhǎng)姜偉新介紹，截至目前，保障房建設(shè)進(jìn)展順利，去年建設(shè) 1000萬套，今年 700萬套：明年不會(huì)低于 500萬套，有可能在 600萬套左右。 保障性住房在建設(shè)初期要關(guān)注房屋質(zhì)量和資金來源問題，在建設(shè)后期則應(yīng)重點(diǎn)考慮合理使用和公平分配問題。目前，我國(guó)住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，尚不能滿足發(fā)展需要。隨著保障房建設(shè)的深入，制度化建設(shè)將成為明年重點(diǎn)開展的課題。 分配標(biāo)準(zhǔn)化 1 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2023 土地出讓規(guī)則適當(dāng)改進(jìn) 7月 19日，國(guó)土資源部下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知 》 ，對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些波動(dòng)再出政策遏制。 序號(hào) 最新出讓規(guī)則表述 2023年出讓規(guī)則表述 內(nèi)容區(qū)別 意義 1 當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)， 從零開始 競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”。 設(shè)定合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到地塊合理上限價(jià)格時(shí)，不再接受報(bào)價(jià)，價(jià)格鎖定在合理上限價(jià)格，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建保障性住房面積的方式競(jìng)買，投報(bào)面積最高者為地塊競(jìng)得人。 新規(guī)明確了 49%的溢價(jià)上限，取代此前的“合理上限價(jià)格” 政府從確定“合理上限”價(jià)格轉(zhuǎn)向?qū)ζ鹋膬r(jià)的設(shè)置上來，為不突破 49%的溢價(jià)上限，或調(diào)高起拍價(jià) 2 從零開始 競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”。 部分住宅用地配建不少于 10%的保障房用地 新規(guī)適用的是全部地塊，其中住宅用地配建保障性住房面積，商業(yè)用地配建安置用房 目的所在應(yīng)當(dāng)是控制地價(jià)，將所有地塊的溢價(jià)率嚴(yán)格控制在 49%以內(nèi)，政治意義大于實(shí)際控制作用。 杭州土地市場(chǎng)近期出臺(tái)新規(guī)：當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到 49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)， “ 從零開始 ”競(jìng)投配建安臵用房或保障性住房面積”。為響應(yīng)國(guó)土資源部的政策號(hào)召，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將迎來土地出讓細(xì)則適當(dāng)改進(jìn)的一股浪潮。 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場(chǎng)在劇烈升溫的情況下將迎來出讓規(guī)則的適當(dāng)變革 市場(chǎng)進(jìn)入后調(diào)控時(shí)代，政策無驟然轉(zhuǎn)向可能，調(diào)控以穩(wěn)定、松緊適度為主 1 房產(chǎn)稅、保障房制度建設(shè)將成 2023年焦點(diǎn) 2 小結(jié) 貨幣政策謹(jǐn)慎寬松，穩(wěn)健為主 3 4 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年市場(chǎng)展望 Part Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年樓市低開高走，整體走勢(shì)曲折向上，年末出現(xiàn)一波翹尾行情，綜合年內(nèi)各方面因素，預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)整體好于 2023年，全年增速前高后低 總體預(yù)判：總體向好，投資增速企穩(wěn)，新開工轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，銷售增速略有提高 在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的背景下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，預(yù)計(jì) 2023 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的特點(diǎn)：全年商品房銷售面積同比有所增長(zhǎng)；商品房銷售面積和均價(jià)增速均有所擴(kuò)大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與 2023 年全年基本持平；房屋新開工面積止跌反彈。 近五年數(shù)據(jù)顯示，新開工、投資等指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)約 12 個(gè)季度。今年初商品房銷售面積和銷售額觸底，同比分別下降 14%和 %， 7 月累計(jì)新開工面積和開發(fā)投資額增速到達(dá)低谷（分別為