【正文】 自身的良性調(diào)節(jié)，長效機(jī)制的建立一直是高層謀求的舉措，隨著個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等措施的落實(shí)，樓市調(diào)控長效機(jī)制將逐步建立、完善，預(yù)計未來一段時間，樓市調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化。 調(diào)控進(jìn)入緩沖期，穩(wěn)定高壓持續(xù)，政策由應(yīng)急性、短暫性向規(guī)范化、長效化過渡 經(jīng)歷了 2023年的史上最嚴(yán)調(diào)控年、 2023年的政策效果鞏固年，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入良性運(yùn)作通道，大部分城市房價實(shí)現(xiàn)了合理回歸，去投資化效果明顯， 2023年，調(diào)控將進(jìn)入緩沖階段，從目前中央的態(tài)度來看，調(diào)控暫時不會放松，但與之前的“嚴(yán)厲”相比，會相對趨于緩和，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行相對平穩(wěn)的一段時期內(nèi)，中央會把重心逐步轉(zhuǎn)向建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 限購“兩難”：難取消難擴(kuò)圍 祭出 2023年“ ” 新政 北京限購 2023年“ ” 新政 15個大中城市先后限購 各種微調(diào) 未來走勢 難取消 住建部政策研究中心表示，限購政策在穩(wěn)定市場方面發(fā)揮了重要作用，未來將不會改變。與房地產(chǎn)相關(guān)的四大政策，房產(chǎn)稅、加息和限貸都已經(jīng)有了變化，惟有限購政策沒有變化，而且在一段時間內(nèi)也不會變化。 難擴(kuò)圍 限購令繼續(xù)擴(kuò)圍可能較小，因?yàn)閿U(kuò)圍有兩個途徑，一是在購房者身上加壓， 此外，繼續(xù)進(jìn)行擴(kuò)容，這兩種方式如推行遭受的阻力都較大，當(dāng)前的形勢看，沒有開展的必要 嚴(yán)格執(zhí)行 擴(kuò)容 2023年 “” 新政 各直轄市、計劃單列市、省會城市全面限購（約 35個） 再擴(kuò)容 二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出臺 佛山“寬限”半日游 四川暗松綁，一周內(nèi)暫停 上海放寬限購七日游 石家莊涉限政策沒調(diào)成 河南“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政夭折 在今年前幾個月，限購令幾近取消邊緣。但隨著 4月后，地方政府開始出現(xiàn)松動進(jìn)而引發(fā)了需求，導(dǎo)致連續(xù)四個月交易量較大，整個局面被緩和下來，從 目前 來看 ，短期內(nèi) 取消限購令的條件 已 不具備 。 盡管中央對于限購從嚴(yán)執(zhí)行三令五申，但中小城市地方政府還是對放松限購躍躍欲試，基于目前預(yù)調(diào)微調(diào)活躍的現(xiàn)狀及土地財政依賴的的需求預(yù)判， 2023年，部分二三線城市存在執(zhí)行層面放松限購的可能。 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 1999年 4月 3日，國務(wù)院頒布實(shí)施《住房公積金管理?xiàng)l例》。 ?2023年 3月 24日，根據(jù)國務(wù)院決定，條例進(jìn)行了第一次修訂。 ?長期停滯的制度 ?管理混亂 ?信息不透明 ?不能保值增值 ?低收入人群無從受益 ?支持保障房建設(shè)缺乏法理依據(jù) ?修訂的內(nèi)容包括三方面，一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。 ? 此外，為加強(qiáng)公積金的監(jiān)管，住建部已經(jīng)部署相關(guān)工作，力爭在今年年底完成全國 100個主要城市住房公積金賬戶的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，從而打破住房公積金賬戶僅由屬地政府監(jiān)管的傳統(tǒng)格局。 ?住房公積金的監(jiān)管主要是兩個方面的內(nèi)容，一個是對其安全的監(jiān)管，另外一個就是擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍。 公積金政策：逐步改革，更加積極 下半年以來，公積金政策成為市場的焦點(diǎn)，越來越多的地方政府通過公積金政策的微調(diào)為樓市尋找突圍之路，公積金政策一度站在風(fēng)口浪尖上。小小公積金政策之所以被眾多地市用來大做文章，主要是因?yàn)楣e金政策本身的“破碎”，讓地方政府找到了眾多的突破口。早在今年 2月，住建部已經(jīng)明確 《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 修訂工作的時間表，要求在 2023年 6月前全部完成，并上報國務(wù)院法制辦。 破碎的制度 改革之路 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 貨幣政策：謹(jǐn)慎寬松，回歸中性 2023年由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行、通貨膨脹壓力減弱，中國央行實(shí)施了相對寬松的貨幣政策，包括減息與降準(zhǔn)。然而，由于 2023年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈，為確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成果，從第 3季度起，央行開始頻繁使用逆回購工具向市場注入流動性，以避免進(jìn)一步下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。 預(yù)計 2023年中國貨幣政策的基調(diào)會由 2023年的適度寬松轉(zhuǎn)為中性，即既不顯著擴(kuò)張也不顯著寬松。 利率政策 ：目前一年期存款利率約為 3%， 2023年 CPI增速可能達(dá)到 %， 意味著未來央行降息可能性很小。 由于害怕加息會導(dǎo)致更大規(guī)模短期資本流入，預(yù)計 加息的可能性也不大?；鶞?zhǔn)利率可能保持在目前的水平，但浮動區(qū)間可能繼續(xù)放大。 存款準(zhǔn)備金率 ：變動的空間取決于下一階段短期國際資本的流動狀況。若短期資本依然處于流出或基本平衡狀態(tài)，則法定存款準(zhǔn)備金率仍有幾次下調(diào)空間。反之，則法定存款準(zhǔn)備金率就不具備顯著下調(diào)的空間。 公開市場操作 ：下半年以來，央行頻繁使用逆回購工具，逆回購的期限較短，釋放的流動性到期能夠收回，具備更大程度的靈活性。如果貨幣市場仍處于周期性緊張的話，逆回購有望成為中國央行最重要的公開市場操作手段。 國內(nèi)形勢 ：隨著發(fā)達(dá)國家集體實(shí)施新一輪量化寬松政策，歐債危機(jī)前景或許有所改善，再加上中國經(jīng)濟(jì)軟著陸改善了投資者的預(yù)期，預(yù)計中國經(jīng)濟(jì)在 2023年底 2023年初將轉(zhuǎn)為面臨新一輪短期資本流入。通脹壓力與 2023年相比可能有所上升。 國際背景 ： 美聯(lián)儲、歐洲央行、英格蘭銀行、日本央行等發(fā)達(dá)國家央行仍在集體實(shí)施量化寬松政策。 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房產(chǎn)稅開征：雷聲大雨點(diǎn)小 房產(chǎn)稅作為市場化的調(diào)控手段，自滬渝試點(diǎn)征收以來，擴(kuò)征的呼聲一直不斷，年中 40城個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的完成，為房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍解決了基礎(chǔ)性難題，繼而傳出兩湖加入試點(diǎn)行列，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍儼然呼之欲出，但綜合各方面情況來看，盡管房產(chǎn)稅能作為一種長效措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，但短期來看，擴(kuò)圍之路困難重重。 時間 事件 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對象為本市居民新購且屬于二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為 % 重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對象為獨(dú)棟別墅高檔公寓及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為 %% 2023年 6月 全國 40個城市實(shí)現(xiàn)個人住房信息聯(lián)網(wǎng) 2023年 7月以來 國稅總局組織來自全國 36省市的 71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價技術(shù) 2023年 8月以來 媒體報道一些地方政府密集派員赴京，向相關(guān)部門咨詢房產(chǎn)稅的有關(guān)政策，并就房產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)行溝通 國土資源部官網(wǎng)稱，兩湖房產(chǎn)稅征收細(xì)則正在制定中，已購存量二套房將被征稅，稅率不會太高，此消息隨后被撤下 方案難擇： 在進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案選擇上，官方總是欲言又止。住建部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌分析，政府在房產(chǎn)稅問題上之所以舉棋不定，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速最近一段時間連續(xù)出現(xiàn)下滑，加之當(dāng)下與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)不堪重負(fù)。 方向難定： 目前征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市中，上海、重慶征收方式各不相同，傳言征收的湖南湖北又另辟蹊徑，對于擴(kuò)圍的方向，盡管高層屢屢聲明改革方向已經(jīng)鎖定，但從整體形勢來看，尚未明朗 眾 “ 口 ” 難調(diào)： 在多位財稅專家看來，征收房產(chǎn)稅牽一發(fā)而動全身，各方利益關(guān)系都需要協(xié)調(diào)，誰都不想放棄原有的利益。就拿稅基評估來說，現(xiàn)在的技術(shù)本身沒問題，問題在于稅務(wù)、財政、國土、住建之間如何達(dá)成一致，這需要決策層來定奪。 擴(kuò)圍之難 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 保障房建設(shè)：制度深化 管理透明化 2 ?建好保障房的同時，分好和管好保障房同樣重要。住建部部長在十八大新聞中心舉行的記者會上表示，目前，保障房在分配管理上確實(shí)還存在問題，現(xiàn)在所采取的辦法就是幾次公示，誰申請，符合規(guī)定要求者三榜公布，分配方法不夠標(biāo)準(zhǔn)，這方面工作需要各地方城市一起配合努力，盡可能把分配管理工作做好。 ?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站 14日發(fā)布了關(guān)于印發(fā) 《 住房保障檔案管理辦法 》 的通知。通知顯示， 《 住房保障檔案管理辦法 》 將于 2023年 1月 1日起施行。 《 辦法 》 規(guī)定，各地可以參照本辦法建立棚戶區(qū)改造安臵對象的相關(guān)檔案；另外，各地可以根據(jù)本辦法，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施辦法。 《 辦法 》 規(guī)定，市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)依法建立住房保障檔案信息公開和查詢制度，規(guī)范公開和查詢行為，依法保障住房保障對象的合法權(quán)益。 十八大新聞中心 12日舉行記者招待會，住建部部長姜偉新介紹，截至目前，保障房建設(shè)進(jìn)展順利，去年建設(shè) 1000萬套，今年 700萬套：明年不會低于 500萬套，有可能在 600萬套左右。 保障性住房在建設(shè)初期要關(guān)注房屋質(zhì)量和資金來源問題，在建設(shè)后期則應(yīng)重點(diǎn)考慮合理使用和公平分配問題。目前，我國住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，尚不能滿足發(fā)展需要。隨著保障房建設(shè)的深入，制度化建設(shè)將成為明年重點(diǎn)開展的課題。 分配標(biāo)準(zhǔn)化 1 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2023 土地出讓規(guī)則適當(dāng)改進(jìn) 7月 19日，國土資源部下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知 》 ，對當(dāng)時房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)的一些波動再出政策遏制。 序號 最新出讓規(guī)則表述 2023年出讓規(guī)則表述 內(nèi)容區(qū)別 意義 1 當(dāng)土地價格溢價率達(dá)到49%時，將調(diào)整競價方式，即鎖定地價， 從零開始 競投配建安置用房或保障性住房面積”。 設(shè)定合理上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到地塊合理上限價格時，不再接受報價，價格鎖定在合理上限價格，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建保障性住房面積的方式競買，投報面積最高者為地塊競得人。 新規(guī)明確了 49%的溢價上限，取代此前的“合理上限價格” 政府從確定“合理上限”價格轉(zhuǎn)向?qū)ζ鹋膬r的設(shè)置上來，為不突破 49%的溢價上限，或調(diào)高起拍價 2 從零開始 競投配建安置用房或保障性住房面積”。 部分住宅用地配建不少于 10%的保障房用地 新規(guī)適用的是全部地塊，其中住宅用地配建保障性住房面積，商業(yè)用地配建安置用房 目的所在應(yīng)當(dāng)是控制地價，將所有地塊的溢價率嚴(yán)格控制在 49%以內(nèi)，政治意義大于實(shí)際控制作用。 杭州土地市場近期出臺新規(guī)：當(dāng)土地價格溢價率達(dá)到 49%時，將調(diào)整競價方式，即鎖定地價， “ 從零開始 ”競投配建安臵用房或保障性住房面積”。為響應(yīng)國土資源部的政策號召，預(yù)計土地市場將迎來土地出讓細(xì)則適當(dāng)改進(jìn)的一股浪潮。 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場在劇烈升溫的情況下將迎來出讓規(guī)則的適當(dāng)變革 市場進(jìn)入后調(diào)控時代，政策無驟然轉(zhuǎn)向可能，調(diào)控以穩(wěn)定、松緊適度為主 1 房產(chǎn)稅、保障房制度建設(shè)將成 2023年焦點(diǎn) 2 小結(jié) 貨幣政策謹(jǐn)慎寬松，穩(wěn)健為主 3 4 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年市場展望 Part Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年樓市低開高走，整體走勢曲折向上，年末出現(xiàn)一波翹尾行情，綜合年內(nèi)各方面因素，預(yù)計 2023年市場整體好于 2023年，全年增速前高后低 總體預(yù)判：總體向好，投資增速企穩(wěn)，新開工轉(zhuǎn)為增長，銷售增速略有提高 在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的背景下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，預(yù)計 2023 年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的特點(diǎn)：全年商品房銷售面積同比有所增長；商品房銷售面積和均價增速均有所擴(kuò)大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與 2023 年全年基本持平；房屋新開工面積止跌反彈。 近五年數(shù)據(jù)顯示，新開工、投資等指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)約 12 個季度。今年初商品房銷售面積和銷售額觸底，同比分別下降 14%和 %， 7 月累計新開工面積和開發(fā)投資額增速到達(dá)低谷（分別為