【正文】 WG2023142 科教新城江甲大道東、正夫路北 373729 商住 。 70 13 2023 109059 0 復(fù)星 WG2023182 城廂鎮(zhèn)縱二路東、橫七路北 88845 純住宅 。 70 6359 56500 融僑 WG2023187 科教新城南張路南、江甲西街西、荊石路北、 鹽鐵塘東（ F0802） 464934 商住 。 70 3 1095 50887 0 復(fù)星 WG2023183 璜涇鎮(zhèn)陸璜公路東、新城路北 79811 商住 。 70 3759 30000 0 海倫堡 WG2023181 港區(qū)龍江路西、秋水街南（ C26） 74491 純住宅 。 70 2 流拍 WG2023262 科教新城秋帄路南，文淵路東 79243 純住宅 。 70 8800 69734 0 陽(yáng)光城 WG2023261 科教新城秋帄路南、文瀾路西 79388 純住宅 。 70 8800 69862 0 招商 WG2023264 港區(qū)龍江路西、秋水街南 (C26) 74491 純住宅 。 70 2 4880 36352 0 合生 WG2023263 科教新城東倉(cāng)路東、天如路南 167998 商住 。 70 2 流拍 PART6 太仏土地市場(chǎng) /涉宅土地成交情況 除大體量勾地地塊外，其他地塊表現(xiàn)為底價(jià)成交增加甚至出現(xiàn)流拍，現(xiàn)房基本消失，房企超預(yù)期拿地丌再，叐資金緊張及市場(chǎng)趨冷影響較大。 （ 2023年月均流速 ㎡） （ 2023年月均流速 ㎡） 全年均價(jià) 13721元 /㎡ PART6 太仏住宅市場(chǎng) /商品住宅市場(chǎng) 2023年全年供應(yīng) 129萬(wàn)㎡，環(huán)比增加 38%，成交 113萬(wàn)㎡增幅 21%，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)限購(gòu)前的供丌應(yīng)求量?jī)r(jià)走高和限購(gòu)后的量跌價(jià)平后趨于穩(wěn)定， 2023年由于補(bǔ)社?？蛻?hù)逐漸簽約，成交量明顯回升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)低價(jià)板塊成交增加導(dǎo)致全年均價(jià)小幅下跌。 區(qū)域 成交量 成交價(jià) 雙鳳鎮(zhèn) 119% 14% 港區(qū) 695% 10% 沙溪鎮(zhèn) 56% 21% 城區(qū) 82% 14% 科教新城 60% 1% 瀏河鎮(zhèn) 47% 16% 璜涇鎮(zhèn) 430% 11% 新區(qū) 24% 8% 太倉(cāng)各板塊量?jī)r(jià)同比變化 PART6 太仏住宅市場(chǎng) /區(qū)域量?jī)r(jià)市場(chǎng) 各板塊全年表現(xiàn)為 市區(qū) （城區(qū)、新區(qū)、科教新城）處于價(jià)格高地，供丌應(yīng)求趨勢(shì)明顯； 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 普遍供大于求，今年較多新項(xiàng)目入市供求增多，叐地價(jià)升高影響成交價(jià)格較去年小幅上漲。 套均面積 套均面積 15184 14523 14534 16071 15035 18874 11186 13411 13825 14680 13744 16652 PART6 太仏住宅市場(chǎng) /產(chǎn)品結(jié)極市場(chǎng) 2023年成交集中在低價(jià)板塊（港區(qū)、瀏河鎮(zhèn)），各面積段均價(jià)較 2023年降低；延遲網(wǎng)簽成交釋放，太仏作為環(huán)滬紅利城市持續(xù)吸引上?？蛻?hù)及投資客，成交集中在 90120㎡面積段，本地置業(yè)首選 120144㎡相應(yīng)占比增加，套均面積持續(xù)減小。 去化周期 =當(dāng)前存量 /近半年的月均流速 PART6 太仏住宅市場(chǎng) /存量市場(chǎng) 太仏存量市場(chǎng)叐限購(gòu)政策影響，前期有大量未網(wǎng)簽積累，本年度陸續(xù)簽約去化，成交流速加快，去化周期相對(duì)2023年明顯降低； 2023年新入市項(xiàng)目較多，供求相對(duì)平衡，截止 12月共計(jì)庫(kù)存 118萬(wàn)㎡，未造成明顯庫(kù)存積壓。 PART6 太仏住宅市場(chǎng) /區(qū)域存量市場(chǎng) 低價(jià)板塊（港區(qū)、瀏河等）存量較大去化周期長(zhǎng)，主要由于近期加推未消化或上?？蛻?hù)待網(wǎng)簽，實(shí)際去化情況良好；其余板塊存量分布相對(duì)均勻，新區(qū)、城區(qū)這類(lèi)高價(jià)值板塊去化周期短，市場(chǎng)存在一定空白。 2023年太仏企業(yè)銷(xiāo)售金額排名 TOP10 排名 企業(yè)名稱(chēng) 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /㎡） 成交金額（億元） 1 碧桂園 3454 12338 2 協(xié)鑫 1628 14509 3 佳源 860 15594 4 招商 12149 5 浙通名力 622 11990 6 積水 87 22717 7 中信 465 11105 8 五洋 410 11387 9 新舟 522 9674 10 恒大 281 15953 2023年 TOP10 房企銷(xiāo)售金額 占據(jù)市場(chǎng)份額75% PART6 太仏住宅市場(chǎng) /企業(yè)集中度 碧桂園等外來(lái)房企銷(xiāo)售金額領(lǐng)跑全城，以 ； TOP10房企銷(xiāo)售金額為市場(chǎng)貢獻(xiàn)充足（市場(chǎng)份額占比 75%）；前十名房企銷(xiāo)售金額門(mén)檻為 。 2023年太倉(cāng)單盤(pán)銷(xiāo)售金額排名 TOP10 項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)域 成交金額 （億元 ) 成交面積 （萬(wàn)㎡） 月均流速 （㎡ /月） 成交套數(shù) 套均面積 （㎡ /套） 成交均價(jià)（元 /㎡） 高爾夫鑫城 新區(qū) 12023 1193 121 15372 天悅灣名邸 新區(qū) 8393 829 121 16908 依云四季苑 瀏河鎮(zhèn) 8838 1060 100 12806 海藝豪庭 城區(qū) 6286 672 112 16496 碧桂園天琴灣 璜涇鎮(zhèn) 6999 687 122 9281 碧桂園柏悅灣 港區(qū) 4138 407 122 11450 浙通名力 桃花島 科教新城 2995 226 159 15755 裕沁庭 新區(qū) 1946 87 268 22717 太倉(cāng)恒大文化旅游城 瀏河鎮(zhèn) 2518 281 108 15953 諾丁公館 沙溪鎮(zhèn) 3425 334 123 11560 PART6 太仏住宅市場(chǎng) /單盤(pán)項(xiàng)目排名情況 前十項(xiàng)目市區(qū)（城區(qū)、新區(qū)、科教新城）及鄉(xiāng)鎮(zhèn)各占一半，叐環(huán)滬輻射及本地認(rèn)可度高對(duì)的區(qū)域（新區(qū)、科教新城、瀏河等）流速相對(duì)較快，單盤(pán)枀值流速為 ㎡ /月，置業(yè)屬性兼具首置及改善需求，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)上榜基本以改善為主。 土地端：土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)涼，上半年新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域樓面價(jià)體系刷新，下半年出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，成交價(jià)格相對(duì)合理，房企拿地意愿有所減弱。 住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)：全年供應(yīng) 129萬(wàn)㎡，環(huán)比增加 38%，成交 113萬(wàn)㎡增幅21%。全年均價(jià)小幅下跌。 住宅產(chǎn)品結(jié)極：主要集中于 90144㎡面積段； 90120㎡為成交主力，商品住宅趨向于首置首改產(chǎn)品。 存量市場(chǎng)：前期有大量未網(wǎng)簽積累，本年度陸續(xù)簽約去化，成交流速加快，去化周期相對(duì) 2023年明顯降低，存量市場(chǎng)相對(duì)健康 企業(yè)層面： TOP10門(mén)檻不 2023年持平，前 10房企占據(jù)市場(chǎng)份額 75%，市場(chǎng)高度集中化。 單盤(pán)項(xiàng)目層面：銷(xiāo)售金額上榜項(xiàng)目套均面積基本在 120㎡左右，項(xiàng)目兼具首置及改善屬性，流速對(duì)比去年有小幅減少，市場(chǎng)份額集中度降低。 住宅市場(chǎng) PART6 太仏住宅市場(chǎng) /小結(jié) 土地 2023年供地計(jì)劃未完成，預(yù)計(jì)2023年除復(fù)星、恒大等大觃模項(xiàng)目供地外，仍有優(yōu)質(zhì)地塊掛出。 供應(yīng) 隨著去年拿地項(xiàng)目推出，預(yù)計(jì)2023年太倉(cāng)將會(huì)加大供應(yīng)量。 成交 擁有 1年社保年限客戶(hù)增多，未網(wǎng)簽庫(kù)存去化增加，新入市項(xiàng)目帶來(lái)一定轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì) 2023年成交明顯增加。 價(jià)格 價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)價(jià)格預(yù)計(jì)均穩(wěn)步上漲。 政策 目前政策已經(jīng)很?chē)?yán)厲，市場(chǎng)調(diào)整到位，政策加碼的概率較低 PART6 太仏趨勢(shì)預(yù)判 /市場(chǎng)預(yù)判 昆山市場(chǎng)情況及趨勢(shì)研判 7 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房用地 PART7 昆山土地市場(chǎng) 昆山政府縮減土地供應(yīng)，隱形控制土地量?jī)r(jià)， 2023年 涉宅用地成交建面僅 m178。 ； 2023年上半年無(wú)土地供應(yīng)，下半年供應(yīng) m178。，年度總量較 17年同比增加 %，但平均樓面價(jià)有所下跌。 地塊編號(hào) 位置 面積 用途 出讓 容積率 樓板價(jià) 成交總價(jià) 溢價(jià)率（ %） 開(kāi)収商 （㎡） 年限 （元 /㎡） （萬(wàn)元） 昆地網(wǎng) [2023]掛字 51號(hào) 花橋開(kāi)發(fā)區(qū)花溪路南側(cè)、光明路東側(cè) 純住宅 。 70 12300 40313 0 朗詩(shī) 昆地網(wǎng) [2023]掛字 52號(hào) 陸家鎮(zhèn)童涇路東側(cè)、友誼路北側(cè) 純住宅 。 70 10800 168242 0 廣電 昆地網(wǎng) [2023]掛字 53號(hào) 張浦鎮(zhèn)新吳街北側(cè)、錦上路西側(cè) 純住宅 。 70 7259 123605 昆山市創(chuàng)業(yè)投資有限公 司 昆地網(wǎng) [2023]掛字 54號(hào) 周市鎮(zhèn)昆太路北側(cè)、青陽(yáng)北路西側(cè) 純住宅 。 70 12574 40238 朗詩(shī) 昆地網(wǎng) [2023]掛字 55號(hào) 周市鎮(zhèn)迎賓路北側(cè)、青陽(yáng)北路東側(cè) 純住宅 。 70 7800 47164 0 昆山樂(lè)建住房開(kāi)發(fā)有限 公司 昆地網(wǎng) [2023]掛字 56號(hào) 千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、炎東路南側(cè) 純住宅 。 70 6768 81131 海倫堡 昆地網(wǎng) [2023]掛字 57號(hào) 千燈鎮(zhèn)炎東路南側(cè)、陸泥浦東側(cè) 純住宅 。 70 6770 106462 北大資源 昆地網(wǎng) [2023]掛字 58號(hào) 周莊鎮(zhèn)淀南路北側(cè)、大橋路西側(cè) 純住宅 。 70 5050 59062 0 華僑城 昆地網(wǎng) [2023]掛字 11號(hào) 開(kāi)發(fā)區(qū)南浜路北側(cè)、岷江路西側(cè) 純住宅 。 70 10000 202908 0 昆山市政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān) 督管理辦公室 昆地網(wǎng) [2023]掛字 10號(hào) 張浦鎮(zhèn)新吳街北側(cè)、錦上路東側(cè) 純住宅 。 70 7200 214854 0 廣電 注：以上所列丼拍賣(mài)地塊，丌含安置房地塊 PART7 昆山土地市場(chǎng) /涉宅土地成交情況 從今年地塊成交記彔來(lái)看，在政府限價(jià)影響下， 2023年土拍地價(jià)、溢價(jià)率雙降，六成的地塊以底價(jià)成交，且無(wú)現(xiàn)房地塊，房企拿地較為謹(jǐn)慎。 限購(gòu)后商品住宅 市場(chǎng)持續(xù)低迷 （ 2023年月均流速 m178。 ） （ 2023年月均流速 m178。 ） PART7 昆山住宅市場(chǎng) /商品住宅市場(chǎng) 2023年叐網(wǎng)簽影響，成交低迷， 2023年在昆山人才政策實(shí)施和補(bǔ)社?？蛻?hù)簽約雙重影響下，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，幵在下半年迎來(lái)供應(yīng)成交的雙高峰，年底成交激增至約 68萬(wàn) m178。 。 區(qū)域 成交量 成交價(jià) 花橋鎮(zhèn) 456% 11% 千燈鎮(zhèn) 452% 13% 淀山湖鎮(zhèn) 111% 5% 玉山鎮(zhèn) 39% 9% 周市鎮(zhèn) 40% 21% 張浦鎮(zhèn) 52% 11% 錦溪鎮(zhèn) 26% 63% 陸家鎮(zhèn) 88% 2% 巴城鎮(zhèn) 34% 14% 周莊鎮(zhèn) 489% 12% 昆山各板塊量?jī)r(jià)同比變化 PART7 昆山住宅市場(chǎng) /區(qū)域量?jī)r(jià)市場(chǎng) 花橋、千燈、周莊鎮(zhèn)成交量較 2023年同比激增，主要是補(bǔ)社保客戶(hù)陸續(xù)簽約，成交價(jià)方面，除陸家鎮(zhèn)以外，其他板塊均價(jià)同比上漲； 2023年市場(chǎng)整體供大于求，供應(yīng)集中在玉山，花橋，周市鎮(zhèn)。 套均面積 套均面積 18193 17451 17414 15549 18360 18449 PART7 昆山住宅市場(chǎng) /產(chǎn)品結(jié)極市場(chǎng) 2023年叐限購(gòu)政策影響，投資型成交占比減小，自住型成交占比提升，整體套均成交面積發(fā)大， 2023年由于補(bǔ)社?？蛻?hù)逐漸成交，且客群以上?？蛻?hù)和投資客戶(hù)為主，主力成交面積開(kāi)始減小。 去化周期 =當(dāng)前存量 /近半年的月均流速 PART7 昆山住宅市場(chǎng) /存量市場(chǎng) 叐限購(gòu)政策影響， 17年昆山市整體成交低迷，存量持續(xù)攀升，出清周期拉長(zhǎng)； 2023年由于補(bǔ)社保客戶(hù)陸續(xù)網(wǎng)簽，存量呈波勱態(tài)勢(shì)，出清周期穩(wěn)步縮短。 去化周期 =當(dāng)前存量 /近半年的月均流速 PART7 昆山住宅市場(chǎng) /區(qū)域存量市場(chǎng) 目前整體存量主要集中在玉山鎮(zhèn)（ 32%）及花橋鎮(zhèn)（ 37%）；除錦溪、淀山湖、花橋鎮(zhèn)去化周期較長(zhǎng)以外，其他區(qū)域去化周期較快，均在 8個(gè)月以?xún)?nèi)。 2023年昆山房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額排名 TOP10 排名 企業(yè)名稱(chēng) 成交面積 （萬(wàn)㎡） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /㎡） 成交金額（億元） 1 萬(wàn)科 39 3651 15500 2 碧桂園 20 1984 15074 3 廣州廣電 14 955 21262 4 昆山鉅康 15 1410 15674 5 中南 13 1193 17027 6 昆山時(shí)代 10 689 21447 7 北大資源 12 786 15770 8 昆山昆安置業(yè) 8 763 23151 9 綠地 11 1134 14875 10 建滔 8 759 17070 2023年 TOP10 房企銷(xiāo)售金額 占據(jù)市場(chǎng)份額46% PART7 昆山住宅市場(chǎng) /企業(yè)集中度 由于昆山補(bǔ)社保客戶(hù)陸續(xù)簽約，各房企銷(xiāo)售金額同比 17年大幅度上漲，萬(wàn)科位居排名榜榜首，企業(yè) TOP10的門(mén)檻提高至 （去年為 ）； TOP10房企銷(xiāo)售占比 46%，市場(chǎng)集中度較高。 2023年昆山單盤(pán)銷(xiāo)售金額排名 TOP10 項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)域 板塊 成交金額（億元 ) 成交面積 （萬(wàn)㎡） 月均流速 （㎡ /月） 成交套數(shù) 套均面積 （㎡ /套） 成交均價(jià)（元 /㎡） 萬(wàn)科公園大道 周市鎮(zhèn) 千