【正文】 鴻城 2520222116 5856 8升龍國際中心 2523177483 6936 9幸福港灣 2611214536 5610 10銀基花園 1419154538 7625 11銀河丹堤 779107016 10450 12橡樹玫瑰城 2012202169 5490 13普羅旺世 968127070 8546 14 1734193075 5438 15鄭州中原萬達(dá)廣場 975102321 10118 16帝湖花園 1923276230 3671 17鑫苑現(xiàn)代城 1396134597 7348 18盧浮公館 1321145190 6633 19綠地原盛國際 362105961 9088 20 1549147593 6382 合計——3506636732516826（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）鄭州市2010年樓盤銷售TOP20排名中，共有16個樓盤全年銷售額突破10億元，從樓盤分布來看，主要分布于金水區(qū)、鄭東新區(qū)和中原區(qū)。，㎡榮登銷冠，成為升龍集團主力回款項目，但其回款主要集中于年初一期開盤時期。市區(qū)典型熱銷項目藍(lán)堡灣、大觀國際居住區(qū)、中原新城、新藍(lán)鉆、美景鴻城、升龍國際中心、幸福港灣七個項目，年銷售額均在12億元以上，位居銷售TOP10行列。聯(lián)盟新城、銀河丹堤項目，均憑借高房價，以年銷售10萬㎡左右的銷售量，將銷售額躋身于TOP20行列，兩個項目均為區(qū)域稀缺低密度項目，住宅均價突破10000元/㎡。此外，中原萬達(dá)廣場作為鄭州市唯一的商業(yè)綜合體項目，也因其高價商鋪的暢銷，以兩個月的銷售額擠入銷售TOP20項目。㎡，%；，%，鄭州市商品房市場競爭激烈，典型項目及大規(guī)模項目在競爭中占有優(yōu)勢。此外，TOP20項目全年銷售房源共實現(xiàn)均價6826元/㎡，達(dá)到較高水平，同時也說明高品質(zhì)、熱銷項目正在快速拉升價格。典型樓盤展示 項目概況 升龍鳳凰城是河南升龍集團開發(fā)的第四個大型城中村改造項目，地處商貿(mào)路以西、鄭汴路以南、未來大道以東、隴海鐵路以北，原址為鳳凰臺名優(yōu)建材城。項目總體建筑規(guī)模達(dá)到185萬平方米，總體規(guī)劃由返遷住宅、酒店式公寓、高檔居住、高級智能辦公、主題商業(yè)街區(qū)及酒店六部分組成。項目目前二期在售地塊位于鄭汴路以南，鳳臺南路以東，鳳凰東路以北，商貿(mào)路以西。加推二批房源二期開盤升龍環(huán)球廣場造勢（數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫）2010年，升龍鳳凰城全年共在四大媒體報廣70頻次，以大河報為主要報廣載體，報廣力度相對較大。加之戶外沿街大型圍擋，項目在廣告宣傳上下足了功夫，但宣傳語較為單調(diào)，如二期入市推廣語一直為“升龍鳳凰城二期傳世華庭凰庭”，不過由于其一期開盤前推廣力度較大，且一期銷售效果較好，因此二期推廣效果尚可。元/㎡ （數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）升龍鳳凰城于1月16日進(jìn)行一期二批房源選房，當(dāng)月累計成交1633套，當(dāng)月銷售量達(dá)到全年的43%，均價為5354元/平米。此后項目基本保持月均300元/平米的幅度上漲，最終實現(xiàn)全年3819套、㎡、均價6211元/㎡的銷售成績。項目二期房源銷售情況相對不太理想。二期凰廷10月30日開盤當(dāng)日僅推出房源312套，優(yōu)惠后均價達(dá)到7900元/平方米，開盤當(dāng)天所推房源去化率不足50%。12月4日凰廷二批房源認(rèn)籌，此時項目均價已高達(dá)8200多元/㎡，加之政策影響，當(dāng)日現(xiàn)場較為冷清，前去咨詢客戶不足50人，說明項目價格已為銷售帶來壓力。 ，由河南鑫苑置業(yè)有限公司開發(fā)。項目總占地91畝，總建筑面積約26萬平方米，其中住宅建筑面積21萬平方米，商業(yè)建筑面積近5萬平方米，綠地率35%。共由10棟小高層、高層建筑組成。項目自5月份開盤以來，銷售持續(xù)火爆，現(xiàn)僅剩公寓及部分大戶型產(chǎn)品。（數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫），投放力度一般，最高月份為4月，共投放報廣8次，旨在為5月份開盤造勢，訴求語以“中心之上 三千繁華大城之作”、“世界，久等了！”為主，強調(diào)城市中心屬性和高品質(zhì)。一期開盤以后項目推廣相對平淡，最高月份僅為4次，但受鑫苑品牌影響力及前期高頻率推廣的影響。項目目前市場認(rèn)可度依然較高，銷售情況良好。元/㎡（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局），全年共銷售房源1396套、㎡，銷售額近10個億，且實現(xiàn)均價7348元/㎡，高于周邊項目近千元。從銷售走勢中也可以看出，除7月份無房可售外，項目各月份基本都維持150套以上的銷售量，且銷售均價一路高升，年底已達(dá)到7761元/㎡，創(chuàng)造了西區(qū)樓盤銷售的又一典范。 正商新藍(lán)鉆位于航海路與未來路交叉口向西200米路北，總占地面積約526畝，總建筑面積約100萬㎡，由河南正商置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，周邊配套設(shè)施完善，教育、醫(yī)療、購物、酒店、辦公等一應(yīng)俱全。項目一期2009年9月開盤，現(xiàn)已售罄，二期自2010年8月首次開盤以來，至今已開盤多次，目前已處于尾盤銷售階段。項目二期定位改善居住的高端人群，產(chǎn)品設(shè)計凸顯居住舒適度，戶型全部為兩梯三戶，90㎡、130㎡以上的戶型占到了總戶數(shù)的70%。（數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫）正商新藍(lán)鉆全年共投放報廣30頻次，推廣力度一般，推廣訴求語一再強調(diào)項目“大盤”、“大宅”的宏觀特點，如“未來路131平方米大度三房，演繹180萬平方米大盤大宅之美”推廣宣傳單調(diào)，未能突出項目自身特色賣點，對樓盤形象的展示較弱。12月歲末加大了優(yōu)惠力度，集中推售剩余房源，單月投放報廣7次，達(dá)到年內(nèi)最高。元/㎡套（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）正商新藍(lán)鉆上半年無房可售，基本每月維持2套房源的簽約量，二期于2010年下半年入市以來，經(jīng)過了多次開盤，銷售均價也是一路上揚，其中十一月份上漲幅度最大，較十月份均價上漲近650元/平米，均價達(dá)7039元/平米。但其多次開盤營銷宣傳主題特色不明確，給人一種混亂感，不過由于項目有前期品質(zhì)口碑，且有相對較好的地段再加上正商品牌的影響，依然取得不錯的銷售業(yè)績，全年為正商集團貢獻(xiàn)14個億的銷售額。 鄭州中原萬達(dá)廣場位于中原路與秦嶺路交匯處，共分為南北兩個地塊，北地塊為商業(yè)用地，南地塊為住宅用地。；寫字樓建筑面積為6萬平方米；；住宅總建筑面積26萬平方米。是集大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、高級寫字樓、精品公寓、商業(yè)步行街為一體的城市綜合體項目,建成后將極大的提升周邊的商業(yè)、商務(wù)氛圍，成為鄭州中原區(qū)新的城市商業(yè)中心。 推廣分析開盤前夕熱炒商鋪開盤前預(yù)熱企業(yè)形象密集宣傳期 （數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫）自項目8月5日首次報廣以來，以硬廣和軟文形式共報廣95次,其中主要投放媒體為大河報，以整版為主。在項目高頻率報廣的同時其推廣格調(diào)也很高，訴求語多為“一座萬達(dá)廣場，一個城市中心”、“萬達(dá)廣場就是城市中心”等充滿霸氣的字眼。項目高調(diào)推廣不僅針對高端商業(yè)投資者，提高項目在普通城市居民心里的認(rèn)知度也是推廣的重要目的，萬達(dá)集團通過對其品牌效應(yīng)的大肆渲染，使鄭州中原萬達(dá)廣場項目的知名度得到提高，為其后期商業(yè)運營打下了良好的基礎(chǔ)。中原萬達(dá)廣場1112月銷售情況月份11月12月商業(yè)套數(shù)1397住宅套數(shù)——829合計套數(shù)139836銷售均價（元/m2）26578商業(yè)33020住宅6630 （數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）項目自11月開售，首先推出商業(yè)地塊的沿街商鋪，后于12月推出3棟住宅，其中集中式商業(yè)全自持。11月10日項目商業(yè)開盤，推出共計170余套商鋪，內(nèi)街商鋪面積區(qū)間為108219㎡，外街商鋪面積區(qū)間為9211㎡，實際簽約均價為26578元/㎡，所推商鋪當(dāng)天售罄。當(dāng)天選房客戶多為全國各地萬達(dá)客戶會的客戶，本地客戶由于經(jīng)濟能力有限因此比例較少。12月19日項目舉行住宅產(chǎn)品選房，實際簽約均價6630元/平米，推出的800余套房源當(dāng)日即告售罄。鄭州中原萬達(dá)廣場自推廣以來一直備受業(yè)內(nèi)外關(guān)注，不僅是萬達(dá)在鄭州開山之作，更是樹立了西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。項目商業(yè)產(chǎn)品備受追捧，其住宅自然不會被冷落。這也說明，地產(chǎn)銷售中，開發(fā)企業(yè)品牌影響力對客戶的吸引力極強，但鄭州中原萬達(dá)廣場的真正成功仍取決于后期運營，西區(qū)有限的購買力將為萬達(dá)后期經(jīng)營帶來挑戰(zhàn)。 美景鴻城由河南美景置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，周邊有世紀(jì)歡樂園，航海體育場，鄭州電視塔，丹尼斯等文化商業(yè)配套。項目總建筑面積150萬㎡，是東南片區(qū)典型大體量項目。項目于2009年入市，二期產(chǎn)品“鴻圖”位于航海路與騰飛路交叉口以西，緊鄰七里河，占地80畝，建筑面積20萬㎡，共計10棟高層建筑，目前二期已經(jīng)基本售罄。二期首批房源公開二期第二批房源開盤 （數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫）美景鴻城本年共于四大媒體報廣70次，報廣力度較高。其中12月份一舉將報廣量推向高峰，月度投放報廣17次，主要為鴻圖二批房源開盤造勢。項目報廣投放均為整版宣傳，并創(chuàng)新的采用名人效應(yīng)進(jìn)行推廣，通過主辦國學(xué)大師于丹、小說巨匠二月河的文化講座以及金嗓歌王費玉清的演唱會等活動，突出了美景鴻城“新中原精神城邦”的產(chǎn)品定位，利用文化運營項目，效果頗為明顯。元/㎡ （數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）從美景鴻城的銷售走勢圖來看，項目銷售節(jié)點明顯，且大多實現(xiàn)開盤熱銷，剩余月份為已售房源后續(xù)簽約和新房源的醞釀推出的時間段。其中二期房源共分七月、十二月兩個節(jié)點先后開盤，七月份推出的1000余套房源面積區(qū)間為8090㎡兩房、120140㎡三房以及少量60㎡一房，開盤當(dāng)日即告售罄非常火爆，當(dāng)月均價5626元/平米；十二月又加推700余套房源，面積區(qū)間集中在80300㎡，均價創(chuàng)下樓盤入市以來的新高達(dá)到6574元/平米，同樣受到市場熱捧。較高的樓盤品質(zhì)，潛在的升值潛力和相對較低的均價，均是項目熱銷的原因。 鄭州恒大名都項目位于鄭州市金水區(qū)文化路與東風(fēng)路交匯處，屬白廟村暨科技市場改造項目，也是恒大地產(chǎn)集團在鄭州市開發(fā)的首個項目。項目占地面積約190畝，為集高層精品住宅群、寫字樓、科技市場等于一體的城市綜合體。，已于2010年11月28日開盤，開盤當(dāng)日僅推出三棟樓，85折優(yōu)惠，優(yōu)惠力度較大，但優(yōu)惠后成交均價依然高達(dá)11000元/㎡。企業(yè)形象展示入市即狂轟濫炸式熱炒 （數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫）恒大集團6月10日正式報廣宣傳企業(yè)形象，但六、七月份共計報廣僅2次，直到11月11日在東方今報首次報廣，隨即展開狂轟濫炸式的報廣宣傳，推廣語為“城央豪宅再度升級”，突出自己城市中央的地理位置及豪宅的項目定位。截止12月30日共報廣77次，推廣力度非常大。項目推廣中，著重宣揚“精裝水景豪宅”、“城央地標(biāo) 御湖官邸”、“成本價開盤 開盤必特價 特價必超值”，從而簡單直接的將其形象定位、項目品質(zhì)、水景園林特色、開盤的超值優(yōu)惠等優(yōu)勢明確的表達(dá)了出來，推廣效果較好。鄭州恒大名都1112月銷售情況月份11月12月銷售套數(shù)62372銷售均價（元/m2）1044110306（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）恒大名都一期于11月28日開盤，當(dāng)日85折優(yōu)惠，之后9折優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠3個點，按揭優(yōu)惠2個點，三天內(nèi)準(zhǔn)時簽約再99折優(yōu)惠，開盤三天內(nèi)500余套房源整體銷售率約達(dá)到78%，12月份為一期房源的持續(xù)簽約銷售時期。恒大名都位于傳統(tǒng)居住區(qū)屬于市中心，地理位置優(yōu)越性不言而喻，周邊生活配套、文化配套、教育配套非常的完善，加上恒大的品牌和精裝修的噱頭，以片區(qū)極高的價格實現(xiàn)熱銷。 ，北接河南工業(yè)大學(xué)，東臨嵩山路，周邊有華潤萬家、青少年宮、市圖書館、博物館等，人文、商業(yè)、教育、交通配套都較為完善。項目由鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，總占地128畝；總建筑面積40萬㎡。一期由四棟34層的高層組成，分別為2號、3號、7號、8號四棟樓，建筑面積11萬㎡左右。二期公開認(rèn)籌 （數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心數(shù)據(jù)庫），6月份每月集中投放廣告13次，月度投放版面達(dá)30多版，推廣力度較大。一期開盤熱銷后，于9月份暫時停止推廣，10月份二期上市后又開始大規(guī)模宣傳。項在6月中旬相繼舉辦產(chǎn)品咨詢體驗、端午文化節(jié)等專場親民活動。同時在大學(xué)路航海路交叉口豎起200㎡的大型廣告牌進(jìn)行展示，首次認(rèn)籌在嵩山路、隴海路沿線設(shè)置導(dǎo)視牌，項目引導(dǎo)展示十分到位。項目廣告版面恢弘，樹立尊貴形象，主要訴求語：“”、“歸心之境，世家之禮”、“封疆繁華正中，御藏都市未來”、“把玩境界的人，左右世界”等喻示項目是開發(fā)商的巔峰之作，將客戶鎖定在高端消費人群，為其實現(xiàn)高房價做足鋪墊。元/㎡（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）康橋溪山御府主打高端路線，戶型設(shè)計方正實用，加之周邊優(yōu)雅的環(huán)境以及成熟的生活配套，自入市之初便鎖定高端客戶為目標(biāo)群體。8月21日項目首期開盤，當(dāng)日優(yōu)惠后的價格即達(dá)到7300元/平米的均價，高出周邊樓盤近千元，但還是受到市場的強烈追捧，開盤后均價保持月均20