鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書-資料下載頁
2025-07-05 15:58本頁面
【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于東風(fēng)大街，距東風(fēng)文化商務(wù)區(qū)約500米。在城市結(jié)構(gòu)上形成柳巷、朝陽、長風(fēng)街三大城市商。圈，府西街、長風(fēng)街兩大政務(wù)中心。的全新的城市功能區(qū)域。20xx年，東風(fēng)大街全面打通。它東起濱河西路，西至西環(huán)高。是唯一一條集園林景觀、生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)為一體的城市景觀大道。圈建設(shè)提供了一條快捷通道。長風(fēng)商務(wù)區(qū)的房企走向良性競爭，產(chǎn)品形態(tài)差異化，百花齊。平方米、道路用地平方米。交量下降，調(diào)控繼續(xù)推進(jìn)，省城開發(fā)商拿地和擴(kuò)張意愿非常低落。多數(shù)地塊以掛牌出讓的方式進(jìn)行交易。20xx年1月-6月鄭州市土地市場成交情況以1月份成交面。份、6月份回落。土地市場成交總體走勢呈現(xiàn)波動(dòng)起伏的態(tài)勢。平，迎澤區(qū)和小店區(qū)價(jià)格較低。量從面積套數(shù)以及成交均價(jià)較往年有所下降。一個(gè)可能性較大的原因是，剛需族在20xx年一年的漫長等待后，釋放，6月商品房市場成交大幅上漲。區(qū)2935套，其次為迎澤區(qū)2465套，最少的為晉源區(qū)974套。和萬柏林區(qū)，成交面積分別為364224平方米和274418平方米，
【正文】 、上繳政府費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等）； ③稅費(fèi)： 1314 元 /㎡（包含預(yù)征土地增值稅、所得稅、營業(yè)稅等，一般按銷售收入的 %計(jì)）； 成本總價(jià)： 100017 萬元（不計(jì)入土地成本） 地上部分： 177326 ㎡ 4314 元 /㎡ =76501 萬元 地下部分： 78387 ㎡ 3000 元 /㎡ =23516 萬元 （三） 銷售收入測算 根據(jù)該區(qū)域產(chǎn)品差異化及品牌化特點(diǎn)，結(jié)合光信公司“大進(jìn)大出、定向 開發(fā)”模式及品牌發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目將沿襲光信嘉園系列產(chǎn)品定位，面向鄭州市大型企事業(yè)單位的中高端人群，打造“中價(jià)位，高品質(zhì)”的社區(qū)。 根據(jù)當(dāng)前市場情況及未來預(yù)期，建議住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格為7000 元 /㎡（期間發(fā)生重大成本變動(dòng)因素除外），底商售價(jià)為20xx0 元 /㎡，公寓售價(jià)為 10000 元 /㎡，車庫按照成本 120xx0元 /個(gè)銷售，并以此進(jìn)行相應(yīng)地塊競價(jià)分析與測算。 序號 項(xiàng)目 銷售面積 銷售單價(jià) 合計(jì) ㎡ 元 /㎡ 萬元 1 住宅建筑面積 89890 7000 62923 2 底商 36432 20xx0 72864 3 寫字樓 51004 10000 51004 4 地下車庫 1516 個(gè) 120xx0 18192 合計(jì) 204983 （四）公司預(yù)期利潤 項(xiàng)目利潤 ： 總銷售收入 總成本支出 =204983 萬元 41678 萬元 100017 萬元=63288 萬元 綜合分析，該項(xiàng)目的投資回報(bào)率比較高，在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上切實(shí)可行。 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 (Strength) 地理優(yōu)勢。 該地塊隸屬 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) ， 位于未來城市的絕對中心，地處現(xiàn)在城市發(fā)展的交接地帶，同時(shí)瀕臨汾河、靠近晉 陽湖等景觀資源， 直通南環(huán)高速， 具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。 政策優(yōu)勢。 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 是政府南移西進(jìn)政策的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域在逐漸形成文化、商務(wù)、休閑為一體的多元化城市中心 。 規(guī)劃優(yōu)勢。該項(xiàng)目住宅建設(shè)部分不執(zhí)行 90/70 政策。產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以根據(jù)目標(biāo)群體和市場需求量身打造一個(gè)規(guī)劃方案。 品牌優(yōu)勢。 我們 可充分利用光信多年來形成的品牌優(yōu)勢，繼承和發(fā)揚(yáng)嘉園系列產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，為本項(xiàng)目打造一個(gè)合體的規(guī)劃方案。 （二）劣勢 (Weakness) 區(qū)域內(nèi)多為品牌地產(chǎn)，產(chǎn)品形式多樣化，品質(zhì)高端化，如果開發(fā)項(xiàng)目 不具備高品質(zhì)以及差異化特點(diǎn)，很難得到消費(fèi)者的認(rèn)可。 （三）機(jī)會(huì) (Opportunity) 該區(qū)域的地產(chǎn)品牌化將推動(dòng)嘉園系列產(chǎn)品在鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的影響。 可充分利用政府南移西進(jìn)的政策優(yōu)勢及地理位置優(yōu)勢，吸引改善性剛需客戶。 (四 )威脅 (Threat) 競爭威脅：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，短期內(nèi)市場難以消化。 投資風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目投資額較大，拿地成本集中，開發(fā)商承受的風(fēng)險(xiǎn)較大。 六、項(xiàng)目綜述 從土地市場來看， 因?yàn)?樓市 成交量下降，調(diào)控繼續(xù)推進(jìn)，開發(fā)商拿地和擴(kuò)張意愿低落。但政府對巨額土地出讓金的依賴程度依然如故，不愿輕易降低土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 20xx 年上半年，鄭州 的住宅用地成交量同比縮水超過六成，但住宅樓面地價(jià)平均水平卻在上漲，由去年的 405 元 /平方米，上升至 705 元 /平方米，漲幅達(dá) 56%。從長風(fēng)文化商務(wù)片區(qū)土地市場來看，該區(qū)域土地價(jià)格由 20xx 年的 192 萬元 /畝上升到 420 萬元 /畝。從土地市場的量跌價(jià)升可以看出，未來 房產(chǎn)價(jià)格的上升，土地成本的增高是主要因素。 從項(xiàng)目優(yōu)勢來看，本項(xiàng)目具有優(yōu)越的地理位置以及良好的政策優(yōu)勢，位于城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，具有較大的增值潛力及發(fā)展機(jī)遇，比較符合公司項(xiàng)目儲備原則， 未來投資潛力可觀，有著許多不可替代的有利因素。特別是，相對于其它城中村改造項(xiàng)目，新購地項(xiàng)目，本項(xiàng)目有最重要的兩點(diǎn)優(yōu)勢： 規(guī)劃條件優(yōu)勢。本項(xiàng)目住宅容積率為 34，商業(yè)容積率56，相對于以往任何項(xiàng)目來講，都有很大的提高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)范圍更廣。此外，該項(xiàng)目不受 90/70 政策限制，也給產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來極大的空間。 地理位置優(yōu)越。 長風(fēng)商務(wù)文化區(qū)正在成為鄭州市新的政務(wù)、商務(wù)中心 ，無論從交通條件，還是周邊配套上，都日趨成熟。 從投資收益來看，假設(shè)該地塊土地價(jià)格 750 萬元 /畝，樓面 價(jià)格 2350 元 /㎡ ，按照市場平均開發(fā)成本 3000 元 /㎡ 估算 ,該項(xiàng)目總開發(fā)成本 億，開發(fā)利潤 億，投資收益可觀。 土地價(jià)格 樓面地價(jià) 開發(fā)成本 項(xiàng)目利潤 萬元 /畝 元 /㎡ 萬元 萬元 700 2194 138916 66067 750 2350 141695 63288 800 2507 144473 60510 850 2664 147252 57731 參照光信國信嘉園項(xiàng)目開發(fā)成本 3400 元 /㎡ ，則該項(xiàng)目總開發(fā)成本 億 ,開發(fā)利潤 億。 土地價(jià)格 樓面地價(jià) 開發(fā)成本 項(xiàng)目利潤 萬元 /畝 元 /㎡ 萬元 萬元 700 2194 146009 58974 750 2350 148788 56195 800 2507 151566 53417 850 2664 154345 50638 我們認(rèn)為，憑借該地塊的地理位置優(yōu)勢以及區(qū)域的品牌化效應(yīng)，再加上嘉園系 列產(chǎn)品的口碑，該項(xiàng)目一定可以取得不凡的業(yè)績。
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