鄭州市房地產(chǎn)項目建議書(存儲版)
【正文】 格為7000 元 /㎡（期間發(fā)生重大成本變動因素除外），底商售價為20xx0 元 /㎡，公寓售價為 10000 元 /㎡，車庫按照成本 120xx0元 /個銷售，并以此進行相應地塊競價分析與測算。產(chǎn)品設計可以根據(jù)目標群體和市場需求量身打造一個規(guī)劃方案。 六、項目綜述 從土地市場來看， 因為 樓市 成交量下降，調(diào)控繼續(xù)推進，開發(fā)商拿地和擴張意愿低落。此外，該項目不受 90/70 政策限制，也給產(chǎn)品設計帶來極大的空間。 土地價格 樓面地價 開發(fā)成本 項目利潤 萬元 /畝 元 /㎡ 萬元 萬元 700 2194 146009 58974 750 2350 148788 56195 800 2507 151566 53417 850 2664 154345 50638 我們認為，憑借該地塊的地理位置優(yōu)勢以及區(qū)域的品牌化效應，再加上嘉園系 列產(chǎn)品的口碑，該項目一定可以取得不凡的業(yè)績。特別是，相對于其它城中村改造項目，新購地項目，本項目有最重要的兩點優(yōu)勢： 規(guī)劃條件優(yōu)勢。 (四 )威脅 (Threat) 競爭威脅：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，短期內(nèi)市場難以消化。 規(guī)劃優(yōu)勢。 綜合考慮本宗地的用地性質(zhì)、商住比例等條件，結合該區(qū)域土地出讓市場情況及該區(qū)域土地溢價率，假定該地塊價格為 750 萬元 /畝。 濱河花園通過市府南街與 新晉祠路交匯處，可瞬間直達長風商務區(qū)，處于城市主要發(fā)展軌跡的交點，是實施我市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重點建設區(qū)域。 “長風綠地世紀城 ”還將建設辦公樓、酒店、購物中心、特色商業(yè)街以及公寓、中小學校配套設施。由鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。鄭州富力現(xiàn)代廣場：河西交通主干道和平南路暢行南北，長風大街貫通東西。 無論從區(qū)位優(yōu)勢、資源聚集程度、商業(yè)態(tài)勢，還是從未來人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟價值等多方面進行分析，都不難發(fā)現(xiàn)，此區(qū)域是適應鄭州未來新城發(fā)展適宜居住的核心地帶，新的商務居住區(qū)的發(fā)展形勢逐漸清晰。其次，在商品房市場格局中， 以住宅市場來說， 20xx 年上半年 期間鄭州 住宅市場 從年初受調(diào)控影響成交量低迷到 “ 金三銀四 ” 、 “ 紅 六 ” 的攀升，整個市場 變化 可以說 “ 跌宕起伏 ” ，這其中縱有買房者的聲音，也難掩政府的聲音。 成交量分析 從成交量看， 20xx 年 上半年 鄭州新建商品房共成交 11843套， 總成交面積 平米 。 成交價格分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地成交均價總體上一路走低，結合上半年鄭州市土 地市場成交量走勢情況看，土地市場呈現(xiàn)一種“量價齊低迷”的形勢，市場形勢不容樂觀。 因為 樓市 成交量下降，調(diào)控繼續(xù)推進，省城開發(fā)商拿地和擴張意愿非常低落。 20xx 年，東風大街全面打通。在此基礎上， 東風文化商務區(qū) 正在 形成一個集商業(yè)、政務、體育、文化、會展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū) 域 。 地塊一：凈用地 平方米 用地性質(zhì) 居住用地 容積率 建筑密度 24%30% 綠地率 35% 本案 限高 100 米 地塊二：凈用地 平方米 用地性質(zhì) 商業(yè)金融 容積率 建筑密度 40%50% 綠地率 30% 限高 120 米 二、市場分析 （一） 20xx 年上半年鄭州市土地市場分析 20xx 年上半年，在國家嚴厲的宏觀調(diào)控政策下，鄭州不僅樓市持續(xù)低迷，就連土地市場成交形勢也不容樂觀。 土地用途分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地市場成交地塊的土地用途主要以商業(yè)、工業(yè)、住宅三類用地為主，其中，住宅類用地居于商業(yè) 類用地和工業(yè)類用地之后。 但是在今年 2月，央行年內(nèi)首次下調(diào)存款準備金率， 與銀行存款基礎利率的下調(diào)， 對房地產(chǎn)市 場形成一定利好 ； 由于銀行信貸投放能力增加， 人民存款取利愿望降低， 首次購房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求 ； 去年鄭州市憋了一年的剛性需求者開始購房。首先，土地市場的變化可以說在經(jīng)歷了前幾年的高地價之后，以山西電機廠地塊在“限房價、限地價”目標下的成交為分水嶺，之后的土地市場成交幾乎沒有較大規(guī)模的成片地塊以震撼市場的方式成交；用于住宅用途的土地成交也明顯回落；整體土地市場的供求比傾向于供給多成交少。 長風商務區(qū)的東北、正東方即是省城最為繁華的政務、商業(yè)新中心。 金域國際 項目名稱 富力現(xiàn)代廣場 建設單位 鄭州富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 和平南路 221 號（萬柏林和平南路與長風西街交匯處西北角） 開工日期 竣工日期 交房標準 精裝修 項目基本信息 占地面積 ： 104700 平方米 建筑面積 ： 305500 平方米 總戶數(shù) ： 2800 戶型主推 ： 39180 ㎡ 均價 ： 7300 元 /㎡ 結構：框架剪力墻 外墻：涂料 供氣：煤氣 供暖：獨立供暖 供水：市政 項目簡介 鄭州富力現(xiàn)代廣場位于萬柏林區(qū)和平南路化二建小學北 300 米，規(guī)劃總用地 157 畝，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，共 10 棟 3234 層的精裝板式住宅，是富力地產(chǎn)
研究報告相關推薦
鄂ICP備17016276號-1