【正文】 項(xiàng)目約8個(gè)，以90㎡左右三房為主力，貨量約46萬㎡。n 風(fēng)險(xiǎn)216。 市場(chǎng)可售貨量大，同質(zhì)化嚴(yán)重使得產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇預(yù)計(jì)明年可售貨量將達(dá)214萬㎡，無論在售項(xiàng)目或是全新項(xiàng)目，供應(yīng)均主要集中在85140㎡，面積段大幅重疊，加上剛需產(chǎn)品整體檔次差異性不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。216。 “準(zhǔn)現(xiàn)樓”增多，加大項(xiàng)目銷售難度市場(chǎng)現(xiàn)有接近4成庫存為“準(zhǔn)現(xiàn)樓”或“現(xiàn)樓”狀態(tài)，相對(duì)預(yù)售樓而言，吸引力下降，若以一般預(yù)售樓的價(jià)格出售，產(chǎn)品或遭遇滯銷。此外，大批“準(zhǔn)現(xiàn)樓”對(duì)項(xiàng)目的口碑有較大傷害。因而“準(zhǔn)現(xiàn)樓”往往逼使發(fā)展商將其作為促銷品出售，然而開發(fā)商降價(jià)意愿普遍不強(qiáng)，項(xiàng)目銷售難度加大。216。 主力客戶置業(yè)區(qū)域局限，板塊間流動(dòng)性不大，客戶拓展難度大剛需為市場(chǎng)主導(dǎo)客群，其多數(shù)出于地源因素購房，置業(yè)區(qū)域局限，板塊間流動(dòng)性不大。大批迫切剛需在2012年陸續(xù)釋放、市場(chǎng)剛需貨量增多、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇等背景下，新客拓展難度加大。216。 新規(guī)下，剛需產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)或現(xiàn)固化趨向 新規(guī)范對(duì)層高、陽臺(tái)面積、陽臺(tái)進(jìn)深、飄窗投影寬度等方面作出詳細(xì)的規(guī)格限制，加上剛需產(chǎn)品積段集中，戶型變換的種類較為局限，未來或出現(xiàn)產(chǎn)品戶型固化趨向。n 機(jī)遇216。 路網(wǎng)打通城市格局本年及來年多條主干道延線通車，如魁奇路東延線一期、綠景東路東延線、禪西大道二期、桂瀾路南延線等，打通城市東西南北格局，助推城市發(fā)展提速。216。 季華路沿線將現(xiàn)大批綜合型樓盤目前季華路上在售、待售、準(zhǔn)備面市項(xiàng)目有季華金品、恒福商業(yè)國際、怡翠世嘉、萬科金域藍(lán)灣、佛山萬科廣場(chǎng)、卓遠(yuǎn)景峰、智博E區(qū)、鴻業(yè)地塊、智慧新城、海灣城、綠地中心、睿豐國際、恒福國際2期地塊等等，沿線項(xiàng)目多數(shù)為商住結(jié)合的綜合型樓盤，其中部分將于明年入市，季華路商圈價(jià)值將進(jìn)一步提升。216。 禪西板塊建設(shè)提速按規(guī)劃，禪西板塊將依托南莊建成集高級(jí)會(huì)所、公寓住宅、大型商城、服務(wù)中心、會(huì)展中心等高端配套于一體的華南地區(qū)總部基地。目前禪西板塊在售的樓盤有萬科城、港宏世家、匯銀W新港，來年綠島明珠、水悅龍灣等項(xiàng)目將陸續(xù)入市，板塊建設(shè)將提速。216。 舊城改造加快“城變”祖廟、南莊等區(qū)域的舊改工程緊密推進(jìn)，將為城市發(fā)展騰出空間。n 總體預(yù)判2013年禪城市場(chǎng)將迎來多個(gè)機(jī)遇點(diǎn)，多條斷頭路打通、城市中心南北延伸、禪西板塊將作為副中心崛起、季華路商住氛圍加厚等等，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Τ渥恪?013年，在整體調(diào)控基調(diào)不變的情況下，市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭有望保持，剛需繼續(xù)主唱樓市，市場(chǎng)進(jìn)一步放量，成交量有所上漲，房?jī)r(jià)則因應(yīng)市場(chǎng)新貨質(zhì)素提升而呈上升趨向，但房?jī)r(jià)不具備大幅增長的可能。：巨頭牽頭降價(jià)，成交“量穩(wěn)價(jià)跌”根據(jù)佛山市建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年南海區(qū)新增供應(yīng)面積為276萬㎡，同比下滑6%；總成交面積為211萬㎡，環(huán)比下滑1%，基本與2011年持平；而成交均價(jià)為8889元/㎡，%。216。 巨頭開發(fā)商牽頭降價(jià)加快余貨消化受“限購”政策影響，開發(fā)商去年積壓存貨量較大，為進(jìn)一步回籠資金，今年巨頭開發(fā)商牽頭降價(jià)促銷，%，為四年來首降，政策調(diào)控初現(xiàn)成效。216。 市場(chǎng)成交量先抑后揚(yáng)2012年投資受限下，南海房地產(chǎn)市場(chǎng)于年初呈現(xiàn)一片冷清。隨市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng)，房?jī)r(jià)逐漸與購房客心理預(yù)期相符，樓市氣溫漸升；與此同時(shí)，開發(fā)商積極調(diào)整產(chǎn)品銷售計(jì)劃，主推中小戶型產(chǎn)品，剛性需求得以釋放，帶動(dòng)大南海的總體成交量回升。216。 桂丹沿線新增萎縮，桂城區(qū)域新增突顯㎡，環(huán)比下滑34%；桂丹頤景園、中恒海暉城、祈福南灣半島等項(xiàng)目2011年存量積壓，本年度以消化余貨為主，本年度，部分項(xiàng)目已處于清尾貨階段。此外，㎡，同比上升23%；桂城新增創(chuàng)鴻城、中海錦城、萬科金域國際三個(gè)項(xiàng)目，新增量達(dá)34萬㎡，大大拉升了桂城的新增量。2013年，隨著依岸康堤、佳兆業(yè)等項(xiàng)目入市，將推動(dòng)桂城街道新增供應(yīng)量上升。216。 大折扣下，廣佛板塊成交紅火今年里水供應(yīng)較去年下降30%，時(shí)代糖果、恒大御景半島、萬科金色溪谷均處于尾貨階段，供應(yīng)強(qiáng)度不足，由新增項(xiàng)目恒大金碧灣、金名都支撐起整個(gè)里水的供應(yīng)量。三月初，恒大御景半島推出“一口價(jià)“以及”85折“購房?jī)?yōu)惠；金色溪谷四月分推出購房”95折“優(yōu)惠；時(shí)代糖果三月份推出”5千抵2萬“優(yōu)惠等。大折扣下，吸引廣大購房客追捧，去貨迅速，且新項(xiàng)目如金名都、雅居尚筑等項(xiàng)目的熱銷也對(duì)成交起拉升作用。216。 羅村崛起，新增成交同步上升羅村受益于規(guī)劃利好，本年度十大項(xiàng)目升級(jí)改造已緊張進(jìn)行，光明新城建設(shè)，羅村房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，㎡，環(huán)比上升205%，新增供應(yīng)以長信銀灣、風(fēng)度廣場(chǎng)為主。成交方面，㎡，環(huán)比上升187%。主要由尚觀御園、風(fēng)度廣場(chǎng)、長信銀灣等項(xiàng)目促成成交。存量/成交單間一房?jī)煞咳克姆课宸考耙陨蠌?fù)式別墅合計(jì)全年消化率50㎡以下1146/361249/01413/36120%5070㎡265/341348/280289/3351902/64925%7090㎡52/1952458/19932441/39964951/618456%90110㎡160/2772937/52853097/556264%110130㎡124/1331953/269798/4972175/332760%130150㎡1022/6861194/12892216/197547%150180㎡60/1811825/1585194/562079/182247%180250㎡84/53542/738262/50919/753/62960/136959%250400㎡17/271465/20165/4367/63914/53937%400㎡以上84/3250/0346/93480/12521%合計(jì)1429/3951649/4753031/27388497/128983676/43801005/798134/11766/21820187/2191352%全年消化率22%22%47%60%54%44%8%22%52%216。 中小戶型產(chǎn)品貨量充足，緩解剛性住房需求緊張2012年，南海區(qū)總體去貨率達(dá)52%。今年上半年，項(xiàng)目新增面積較少，基本以消化余貨為主；三月起，開發(fā)商打出降價(jià)促銷應(yīng)對(duì)“限購“政策，庫存量大大減少。而下半年，中小戶型產(chǎn)品新增貨量激增，緩解了市場(chǎng)剛性需求緊張。216。 住宅公寓消化率低，成交遇冷受限購政策影響，投資受限，住宅公寓本年消化率僅22%，市場(chǎng)需求下降。216。 中小戶型為本年度成交主力2012年，南海區(qū)三、四房成交量占總成交的79%，其中90150㎡的三、四房戶型占總成交的35%，中小戶型是本年度成交主力。n 桂丹沿線n 廣佛板塊沿線216。 廣佛板塊里水、黃岐降價(jià)走量廣佛板塊項(xiàng)目臨近廣州，帶裝修出售，僅廣州中心城區(qū)價(jià)格的三分之一甚至一半；限購前，一直深受廣州及外來投資客追捧，價(jià)格持續(xù)高位；2011年政策首次出臺(tái)，投資客驟減，廣佛板塊樓盤出現(xiàn)滯銷，庫存積壓嚴(yán)重。2012年三月，恒大御景灣、萬科金色溪谷以“85折”及“95折”等優(yōu)惠拉開減價(jià)促銷帷幕，而中海金沙灣帶裝修“9”字頭起，一度受到廣大客戶瘋搶。下半年，各項(xiàng)目未推出新優(yōu)惠，以持續(xù)平穩(wěn)的價(jià)格出售。216。 新貨入市，填補(bǔ)大瀝供貨空缺上半年大瀝板塊僅由天倫華府、金棕櫚灣等項(xiàng)目微量成交支撐；直到本年末，新項(xiàng)目保利中央公館強(qiáng)勢(shì)入市，當(dāng)天首推400多套產(chǎn)品，熱銷近9成，成交暢旺。 216。 鹽步區(qū)域，中小戶型占供求主流鹽步區(qū)域成交以中小戶型為主，成交由新項(xiàng)目雅居尚筑、景裕嘉園以及雅居樂御景名門構(gòu)成。其中，雅居樂御景名門于11月接連推出8990㎡單位共703套，熱銷近85%。216。 沿桂瀾路商住板塊崛起以往圍繞千燈湖板塊以大面積高價(jià)產(chǎn)品居多，今年沿桂瀾路逐漸出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品；伴隨千燈湖片區(qū)配套日益完善，以及萬科、萬達(dá)等項(xiàng)目高調(diào)入市，沿桂瀾路商住板塊升值潛力可期。鎮(zhèn)街項(xiàng)目名稱/地塊2012年余貨2013年上半年預(yù)測(cè)2013年下半年預(yù)測(cè)套數(shù)面積段（㎡）總量（萬㎡）套數(shù)面積段（㎡）總量（萬㎡）均價(jià)預(yù)測(cè)（元/㎡）套數(shù)面積段（㎡）總量（萬㎡）均價(jià)預(yù)測(cè)（元/㎡）洋房羅村風(fēng)度廣場(chǎng)15434146180399362007200220 74128 68007200長信銀灣14881552827515357006800426 78154 62006800尚觀嘉園57006500丹灶桂丹頤景園7816325388 8792 45005000256639245005000上林一品299651212029910340004300250 73121 40004500云山峰境248721521926814345005300577 68143 43005300凱欣名苑119691171828012838004200128 89118 3800 獅山依云曦城125875332368813972007800176 88204 72008800錦繡北苑187491842049214565007000220 89134 65007000中恒海暉成473341287948925700630055 8095 57006300歐浦城市花園2569012065007000美立方花園66007200松崗保利東湖林語5938337619821565006800688 88182 59006800小塘上林苑223651792048013945005500138 66138 45005500凱業(yè)公館122408645005000官窯豪景新城169721393385915100550066 8591 50005500西樵山林水語1525524372911324300480088 89132 4500 碧玉名軒40891172048014068007200樵山明珠51971521259813870007500150 97152 70007500雅居樂新天薈180891167000180 89113 68007200大瀝雅瑤綠洲77929488929585001000088 120180 900010000廣佛新世界7500800保利中央公館459126138496169900012000256 96141 950012000金棕櫚灣2011554382008014055006000120 80140 55006200黃岐白天鵝花園3099218110093176900012000鹽步雅居樂御景名門160892563828891900010000325 90 950010000景裕嘉園57909113887911000012000120 94132 1000012000匯豪嘉園5544814790 90147 9000 里水金色溪谷184872188014080008600100 8789 80008500合生君景灣3551531786016317875008000120 162177 75008000時(shí)代糖果32