【正文】 另外，在生活設施方面，設置小超市，小餐廳、小醫(yī)療室。別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 戶型216。各戶型的樓層均為 23層，面積 210300平方米之間216。戶型設計較為常規(guī)，聯(lián)廊設計略有巧思E1戶型一層 E1戶型二層E6戶型一層 E6戶型二層 E6戶型三層別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 市場表現(xiàn)216。 納帕爾灣分四期開發(fā)，截至當前批準銷售套數(shù) 226套，目前已去化 193套。216。 一期 2023年 5月 16日開盤，共推 85套類獨棟精裝修別墅，主推 210290㎡ 的精裝修別墅， 總價在 300—450 萬，均價為 14500元 /㎡ （含裝修，下同）。此批房源部分臨湖，緊鄰會所 ；216。納帕爾灣二期 2023年 10月 17日開盤，本次推出的房源面積為 210300㎡ ，為精裝修房源， 售價在 16500元 /㎡ ，總價 350萬元 /套起 ；216。三期 2023年 11月 28日正式開盤，首批推出 30套 210㎡ 300㎡ 的精裝修獨棟別墅， 價格為 18500元 /㎡ ， 2023春節(jié)后加推第二批房源，面積 210290平米， 均價 2100022023元 /㎡ ，目前在售三期最后一批房源，面積 210290平米， 均價 21000元 /㎡ ，一周內付足首付，即可獲 95折優(yōu)惠 ；216。四期開盤時間未定。 還有約 50多套的體量。別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 客戶216。 從成交的情況看，納帕爾灣的客戶主要為上海的本地客戶；216。 也有部分納帕在北京的老業(yè)主。216。 3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時躍入上海市區(qū)中心，距上海虹橋機場 28公里，半小時即可抵達， 10分鐘到達上海青浦城區(qū)。 納帕爾灣與上海市區(qū)保持著恰當?shù)木嚯x 。真正做到了離城不離市，愜意生活與都市繁華隨心掌握。 上海客戶主要追求著這段精致的距離。216。 老業(yè)主則看重納帕地產的品質，以及品牌物業(yè)，把它當做投資兼度假?？蛻魜碓打寗右蛩貏e墅個案分析 —— 納帕爾灣三、 昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場商業(yè)市場 —— 總體情況216。昆山市近年來居民消費增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潛在 消費能力強大，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。216。昆山市商業(yè)設施主要集中于老城區(qū)，主要包括 商業(yè)街，百貨公司，特色商業(yè)街，娛樂中心，大賣場（生活類及專業(yè)賣場），專業(yè)市場 等。 216。昆山居民目前對集中型商業(yè)需求增長，但本市商業(yè)現(xiàn)狀集中和連鎖規(guī)模還比較小，不能滿足消費需求，這是目前商業(yè)商場的矛盾之一。216。現(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌意識是目前昆山商業(yè)市場另一矛盾。商業(yè)市場 —— 商圈分布北門路 蕭林路商圈人民路 前進路商圈城東商圈朝陽路商圈昆山目前的商圈主要分布在老城區(qū)內，以人民路 林亭路、北門路 蕭路、火車站老商圈以及新型的城東商圈為主。商業(yè)市場 —— 人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000多米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括 昆山賓館（ 4星級），世紀商廈 ，新華書店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城， 新世界商廈 ，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。人民路是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。人民路 前進路商圈昆山賓館世紀商廈昆山商廈商業(yè)市場 —— 北門路 蕭林路商圈216。北門路位于昆山城北，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。以蕭林路為界，北門路北段娛樂業(yè)比較發(fā)達，是昆山主要娛樂場所之一?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。這片區(qū)域也聚集了 昆山商廈北門店、國美電器、五星電器、麥當勞、肯德基 等一批知名商業(yè)品牌。216。北門路商圈是區(qū)域級商圈，輻射范圍為區(qū)域周邊居民北門路 蕭林路商圈昆山商廈街區(qū)商鋪街區(qū)商鋪商業(yè)市場 —— 城南朝陽路商圈216。城南商圈是以朝陽路為紐帶的老商圈升級換代。新城南商圈有 百潤發(fā)、中茵廣場、五星電器昆山大賣場、永樂家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。216。新城南商圈主要以 IT產品、傳統(tǒng)家電等專業(yè)市場以及百貨店的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。朝陽路商圈世貿廣場百潤發(fā)216。在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成 商業(yè)、商務辦公和居住 為一體的綜合片區(qū)，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點地區(qū)，前景看好。216。板塊內目前的商業(yè)氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿東壹號等大型商業(yè)項目將會拉動后期板塊的商業(yè)市場人氣。商業(yè)市場 —— 城東商圈城東商圈商業(yè)市場 —— 在售項目供應分析216。從圖表可以看出，在售體量較大的項目基本為大型商業(yè)項目，體量較小的項目基本以底商和沿街商鋪的形態(tài)推向市場。216。從圖表上看，有四個項目的商業(yè)體量超過 10萬方，昆山市場商業(yè)的規(guī)?；呀洺躏@。商業(yè)市場 —— 在售項目面積分析上海公館億立商貿物流城景涇路商業(yè)街國際采購中心中茵世貿廣場超華璞緹街0 200 400 600 800 1000平方米國際模具城昆山賽格電子通過圖表可以看到，昆山各主要商業(yè)產品其規(guī)劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產品基本在 30120平方米左右，偏大的產品在 200300平方米左右。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場商鋪的面積跨度較大，底商則相對戶型面積偏小。 商業(yè)市場 —— 在售項目去化情況分析從圖中可以看到，整個市場的整體去化率已經相當高了，大部分項目去化率都在 75%以上，部分商鋪甚至已經售完，市場相當活躍，投資者對于昆山商業(yè)市場相當看好。商業(yè)市場 —— 在售項目價格分析216。從表上看，在售商業(yè)項目的價格 與所處區(qū)位關系較大，與商業(yè)類型也有一定關系 。216。千燈以及城北板塊由于區(qū)位關系，明顯比其他板塊價格低?；虬鍓K以及城中板塊的目前價格較高。216。而一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由自身住宅提供，所以價格偏低。項目 類型 所處板塊 價格中茵世貿廣場 商場 城中 40000昆山賽格電子 專業(yè)市場 花橋 一層 30000，三層 10000超華璞緹街 街區(qū)商業(yè) 城西 25000國際采購中心 商場 花橋 一層 202二層 1700018000，三層 16000億立國際商貿物流城 專業(yè)市場 城北 一層 1700018000，二層 13900，三層 800010000上海公館 底商 城南 一層 1480018800，二層 8000景涇路商業(yè)街 街區(qū)商業(yè) 千燈 6500國際模具城 專業(yè)市場 城北 6000三、 昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場216。昆山市場酒店公寓的 出租率基本保持在 85%以上，租金通常也要比公寓高出 30％左右 ，租賃前景非?？春?，升值空間很大，相對于普通公寓而言，更具吸引力。216。但縱觀如今的昆山房產市場，充斥著大量標榜著 “ 酒店公寓 ” 的物業(yè)，然而 多數(shù)從實質而言只能稱為 “ 小戶型單身公寓 ” ，并非嚴格意義上的酒店式公寓，更談不上國際標準豪華酒店公寓。216。昆山市場上小戶型酒店式公寓大多是 作為規(guī)?；^(qū)開發(fā)的附屬產品 ，如：吉田國際廣場；另外也有單獨建設的酒店式公寓產品，如杰座、泊仕等；另外的像長江酒店式公寓是老樓改造項目。從總體上來看， 昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及品質參差不齊。酒店式公寓市場 —— 總體情況酒店式公寓市場 —— 分布情況昆山市場酒店式公寓基本遍布于各個成交熱門板塊。城中項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元） 領御 4050 在售 精裝 14000鹿城一品 4375 在售 精裝 11000翡翠名都 4978 在售 精裝 10500城南項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）聯(lián)邦國際 3050 在售 6800雙星疊座 4665 在售 8000城北項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）紐約 4568 在售 7000優(yōu)秀 3666 在售 7200天成佳園 4355 在售 精裝 13000花橋項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）壹克拉 5080 在售 95009800城東項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）弘基財富廣場 60300 售完 6500（ 09年底）中航城 在售 精裝 8300隆祺麗景 4080 在售精裝，包租 5年 12500，包租 10年 13000酒店式公寓市場 —— 主要項目216。目前昆山酒店式公寓產品要多于產權式酒店，而且地理位置比較分散216。目前在售的酒店式公寓和產權式酒店產品都是 樓盤的附屬產品216。戶型面積在 30300平方米之間， 主要面積段位 4060平方米216。酒店式公寓和產權式酒店的裝修程度一般為精裝修，也有部分毛坯房源，當做青年單身公寓216。目前 精裝修的酒店式公寓的銷售價格一般在 10000以上，毛坯公寓在 650010000之間， 依不同區(qū)位不同 ，城中和華僑板塊較高。216。該類產品周邊配套設施有學校、超市、醫(yī)院等， 設施齊全比較完善 酒店式公寓市場 —— 產品、價格分析項目名稱 區(qū)域來源 職業(yè)特征日月星城 蘇州、昆山、上海、臺灣等 公司白領、私營業(yè)主東方麗池 上海、臺灣、北京、深圳等 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生弘基財富廣場 昆山、上海、浙江等地前來咨詢 私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者LOFT企業(yè)家 江蘇省內的，上海、浙江等 公司白領、私營業(yè)主TOP凱迪城 昆山、浙江、臺灣等 公司白領、高層；私營業(yè)主東輝鉑領 昆山、浙江、臺灣等 公司職員、私營業(yè)主、公務員人民路 65豪 昆山、上海等地前來咨詢 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生216。從客戶區(qū)域來源來看， 長三角和江浙滬一帶的投資性客戶 為主要消費群體，少量來自臺灣、廣東等。216。從客戶職業(yè)特征來看，公司中高層管理人員和私營業(yè)主是購房主力軍；少量為公司職員、教師和醫(yī)生等。酒店式公寓市場 —— 已售項目客戶分析項目地址：玉山鎮(zhèn)前進中路 283號物業(yè)類型：酒店式公寓、寫字樓、底商占地面積： 4079平方米建筑面積： 32613平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝總戶數(shù)： 447開發(fā)商： 昆山保昆房產有限公司 物業(yè)公司：淵博物業(yè)物業(yè)費： /平方米 月車位： 126酒店式公寓個案分析 —— 領御目前售價： 14000元 /平米城中區(qū)板塊領御項目位于前進中路與珠江路交口的東南角。前進中路是目前 昆山金融、政府機構的中心 ，整體商務氛圍濃厚。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網點，多家星級酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓；而且眾多大型公建配套設施和場所也都分布在小區(qū)東西兩側，直線距離基本上在 200米范圍內，地理位置得天獨厚，是目前昆山最市中心、地段最好的項目之一。—— 地段昆山賓館瑞士大酒店酒店式公寓個案分析 —— 領御216。項目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。是一幢綜合性建筑。底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的 私產酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設計，精裝修。216。進門 挑高 12米的大堂 ，彰顯尊貴品質?！?產品力大堂大堂走廊酒店式公寓個案分析 —— 領御領御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高復式戶型，空間具有趣味性，功能更強大， 50平方米的戶型可以達到兩房兩廳的寬松格局，樓下是會客廳、廚房、早餐廳，樓上是書房和主臥室。對于中長期的商旅人士來說是非常好的產品?！?戶型酒店式公寓個案分析 —— 領御采用了周界防范系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、大廳信息發(fā)布系統(tǒng)及多媒體查詢系統(tǒng)等智能安防設施，保證業(yè)主入住后享受安全、無憂、高品質的生活。—— 運營管理酒店管理 上海帝高酒店管理公司前期物業(yè) 戴德梁行多年酒店經營經驗，給客戶穩(wěn)定的回報，每年回報率在 7%8%之間酒店式公寓個案分析 —— 領御三、 昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場寫字樓市場 —— 總體情況216。昆山寫字樓市場已步入開發(fā)期，以現(xiàn)有市場來看，昆山 目前寫字樓配置總體水平較低 ，真正 5A級智能化寫字樓可以說是屈指可數(shù)，尤其是位于市中心的高檔寫字樓更是空白。216。前進路是目前昆山寫字樓最為集中的區(qū)域，也是昆山的商務、商業(yè)和金融中心，對高端寫字樓有較旺盛的需求。216。昆山寫字樓分布呈現(xiàn) “ 沿城市主干道核心發(fā)展，開發(fā)區(qū)和產業(yè)區(qū)雙向帶動 ” 的趨勢。216。沿城市主干道前進路、人民路沿線形成了市中心寫字樓集中帶，尚東國際、中茵商務廣場、新百商務會館、曼哈頓國際大廈等成為典型代表城市中心。216。受到供應量的限制，中心城區(qū)寫字樓的租金和售價的上揚，租金和售價值最高，投資潛力逐漸上升， 未來中心區(qū)域寫字樓供應仍將緊張，寫字樓市場勢必向外延伸和擴展 。寫字樓市場 —— 分布情況昆山寫字樓市場主要分布在城中區(qū)、城南區(qū)、城東開發(fā)區(qū)以及花橋國際商務區(qū)。寫字樓市場 —— 各區(qū)域特點剖析區(qū)域 區(qū)域介紹 代表寫字樓 市場特征 優(yōu)勢分析 劣勢分析 城中 n昆山市商業(yè)中心，擁有成熟的基礎和生活娛樂配套，并已形成完善的商務商業(yè)網絡，商業(yè)活動輻射全市。 城泰商務廣場 地標新天地 中茵世貿廣場n由市場引發(fā)相關的需求，然后才出現(xiàn)，所以不少是改建樓