昆山房地產發(fā)展所經歷的幾個階段-資料下載頁
2025-08-23 03:44本頁面
【正文】 工的普通住宅的平均面積為每套111平方米和目前住宅的預售均價計算，：1；而世界發(fā)達國家的戶均收入與房價比基本保持在3：16：1之間，可見昆山房價的長漲在一定程度上脫離了居民收入的增長。并且房價過快上漲會導致房市投機成份的增加，致使兩者間的惡性循環(huán)。（二）土地資源日趨緊張。隨著房地產熱的不斷升溫，土地成了房地產開發(fā)商的“生命線”。昆山房地產之所以能如此快速發(fā)展，其中一個很大因素是土地儲備較多，土地利用情況較好，而地價并不太高。但土地是有限的、不可再生的資源，隨著土地政策嚴格控制，土地儲備逐漸減少，土地會成為房地產發(fā)展的瓶頸，影響房價的一個重要因素。所以如何合理用好開發(fā)商手中現(xiàn)有土地，提高土地的利用率、集約使用土地、增強土地的投資強度顯得尤為重要。（三）房地產開發(fā)企業(yè)對銀行資金依賴過大。從2003年的房地產開發(fā)資金來源構成情況看，%；，%。在定金及預收款資金中，主要是個人購房，消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。這表明，房地產開發(fā)企業(yè)的自身實力明顯偏弱。而房地產開發(fā)又是一項高投入的經營活動，對銀行資金依賴度過大，由于房地產投資與銀行貸款的關聯(lián)度極高，銀行貸款雖然有力地支撐了房地產投資的增長，但是近年來投資高速增長、房價上漲加快，在一定程度上助長了房地產業(yè)的盲目開發(fā)投資，如不加強約束，房地產市場的風險會給金融業(yè)務帶來不利影響。（四）商品房開發(fā)結構不盡合理。 近年來，受本地市民追求“一步到位”、偏愛大面積房型的影響。一些房地產開發(fā)企業(yè)主觀上受利益驅使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設施越來越奢華，開發(fā)結構越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少，本市中低檔住宅開發(fā)明顯不足。滿足普通居民的購房需求是房地產市場健康發(fā)展不容忽視的一個因素，當前高挺的房價，限制了普通居民購房的能力，因而平抑非正常因素導致的過高房價，是政府必須解決的首要問題。如果房地產開發(fā)商不及時調整房屋投資結構比例，僅鎖定于少數(shù)高薪階層，必將造成供需失衡、銷售下降的后果。（五）房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。昆山房地產開發(fā)中小企業(yè)過多。資質為三級、暫定三級及以下的小企業(yè)就有187家，％。企業(yè)規(guī)模小，必然導致資金能力相對不足；資質等級低、企業(yè)實力薄弱，必然導致房地產企業(yè)素質低，住宅產業(yè)化水平低，勞動生產率不高。而中型房地產企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質企業(yè)更少，二級資質企業(yè)僅19家。，％。與香港十大房地產商占香港房地產市場80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產市場中，缺乏大型優(yōu)質房地產企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產市場的規(guī)模極不相稱、同重要產業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產業(yè)的效率。（六）入住率不高。入住率是判斷房地產是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關單位進行過調查，認為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿、教育、衛(wèi)生、娛樂等設施不配套有著直接關系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。（七）物業(yè)管理水平不高。昆山從1990年成立第一家物業(yè)管理公司，至2003年末已有物業(yè)公司62家。物業(yè)管理是與房地產業(yè)發(fā)展密切相關的行業(yè)，房地產業(yè)必須有物業(yè)管理的配合才能有效地發(fā)展。但目前大多房地產企業(yè)重前期開發(fā)輕后期管理，并且缺乏優(yōu)秀的物業(yè)管理專家和隊伍，許多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的出入。隨著住房消費意識的加強，要求更高水準的物業(yè)管理服務相配套。（八）市場規(guī)范化程度不高。一個成熟的市場應該規(guī)范有序，而昆山房市由于發(fā)展時期較短，目前仍處于供不應求的賣方市場，不規(guī)范現(xiàn)象較多。一是房產公司市場化運作不規(guī)范，透明度不高，買房難呼聲較高；二是房地產代理、中介機構良莠不齊，門庭變換頻繁，監(jiān)管力度不夠；三是市場信息運行不充分，途徑單一，細化程度不夠。
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