昆山房地產(chǎn)發(fā)展所經(jīng)歷的幾個(gè)階段-資料下載頁(yè)
2025-08-23 03:44本頁(yè)面
【正文】 工的普通住宅的平均面積為每套111平方米和目前住宅的預(yù)售均價(jià)計(jì)算，：1；而世界發(fā)達(dá)國(guó)家的戶均收入與房?jī)r(jià)比基本保持在3：16：1之間，可見昆山房?jī)r(jià)的長(zhǎng)漲在一定程度上脫離了居民收入的增長(zhǎng)。并且房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)導(dǎo)致房市投機(jī)成份的增加，致使兩者間的惡性循環(huán)。（二）土地資源日趨緊張。隨著房地產(chǎn)熱的不斷升溫，土地成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“生命線”。昆山房地產(chǎn)之所以能如此快速發(fā)展，其中一個(gè)很大因素是土地儲(chǔ)備較多，土地利用情況較好，而地價(jià)并不太高。但土地是有限的、不可再生的資源，隨著土地政策嚴(yán)格控制，土地儲(chǔ)備逐漸減少，土地會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。所以如何合理用好開發(fā)商手中現(xiàn)有土地，提高土地的利用率、集約使用土地、增強(qiáng)土地的投資強(qiáng)度顯得尤為重要。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行資金依賴過大。從2003年的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成情況看，%；，%。在定金及預(yù)收款資金中，主要是個(gè)人購(gòu)房，消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。這表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身實(shí)力明顯偏弱。而房地產(chǎn)開發(fā)又是一項(xiàng)高投入的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)銀行資金依賴度過大，由于房地產(chǎn)投資與銀行貸款的關(guān)聯(lián)度極高，銀行貸款雖然有力地支撐了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，但是近年來(lái)投資高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲加快，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)業(yè)的盲目開發(fā)投資，如不加強(qiáng)約束，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給金融業(yè)務(wù)帶來(lái)不利影響。（四）商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理。 近年來(lái)，受本地市民追求“一步到位”、偏愛大面積房型的影響。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主觀上受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項(xiàng)目一味追求大而全，面積越來(lái)越大，設(shè)施越來(lái)越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來(lái)越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價(jià)房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來(lái)源越來(lái)越少，本市中低檔住宅開發(fā)明顯不足。滿足普通居民的購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不容忽視的一個(gè)因素，當(dāng)前高挺的房?jī)r(jià)，限制了普通居民購(gòu)房的能力，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房?jī)r(jià)，是政府必須解決的首要問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不及時(shí)調(diào)整房屋投資結(jié)構(gòu)比例，僅鎖定于少數(shù)高薪階層，必將造成供需失衡、銷售下降的后果。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)及以下的小企業(yè)就有187家，％。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對(duì)不足；資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)實(shí)力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動(dòng)生產(chǎn)率不高。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅19家。，％。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場(chǎng)80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。（六）入住率不高。入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關(guān)單位進(jìn)行過調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。（七）物業(yè)管理水平不高。昆山從1990年成立第一家物業(yè)管理公司，至2003年末已有物業(yè)公司62家。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合才能有效地發(fā)展。但目前大多房地產(chǎn)企業(yè)重前期開發(fā)輕后期管理，并且缺乏優(yōu)秀的物業(yè)管理專家和隊(duì)伍，許多住宅的物業(yè)管理與消費(fèi)者的要求有很大的出入。隨著住房消費(fèi)意識(shí)的加強(qiáng)，要求更高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)相配套。（八）市場(chǎng)規(guī)范化程度不高。一個(gè)成熟的市場(chǎng)應(yīng)該規(guī)范有序，而昆山房市由于發(fā)展時(shí)期較短，目前仍處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，不規(guī)范現(xiàn)象較多。一是房產(chǎn)公司市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，透明度不高，買房難呼聲較高；二是房地產(chǎn)代理、中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，門庭變換頻繁，監(jiān)管力度不夠；三是市場(chǎng)信息運(yùn)行不充分，途徑單一，細(xì)化程度不夠。
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