【正文】 理距離,都使本地塊具備對顧客的認同抗性. （二）、項目地塊周邊被雅居樂的樓盤包圍，太近距離的競爭多有不力項目地塊邊有雍逸庭，尤其雍逸庭新開的匯景臺與本項目緊連，太近距離的競爭對本盤是壓力。（三）、項目企業(yè)初進中山,無品牌、無經(jīng)驗、企業(yè)內(nèi)功尚淺本項目企業(yè)屬于在品牌、經(jīng)驗、內(nèi)功都處劣勢的企業(yè)，要同大企業(yè)競爭必須付出加倍之功。（四）、項目地塊商業(yè)等配套設(shè)施缺乏、生活環(huán)境遠不成熟本項目地塊周邊商業(yè)等環(huán)境處于原始，生活配套設(shè)施遠沒跟上，缺乏如大型超市、市場等，居民生活環(huán)境遠不成熟。（五）、城市主干道對項目的干擾本項目周邊的博愛路和起灣道為中山目前的交通主要干道，對項目將有一定干擾。項目地塊開通的公交路線較少，無車族通行不一定方便。三、項目機會分析（一）、城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的腳步近在眼前從現(xiàn)實的角度講，城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的事實已在眼前，項目周邊都是已建成區(qū)或者學(xué)校，所以，本項目發(fā)展的速度和時效會時間很短。（二）、項目區(qū)域缺少一個“大眾化精品住宅”的盤項目周邊要么是和景花園的低檔，要么是雅居樂、新鴻基的高檔盤，作為一個新生的人文區(qū)域，發(fā)展一個“大眾化精品住宅”的中高檔盤是絕好的機會。（三）、中山城市化進程對市場的推動中山市雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)會成為趨勢，但城市化的國策會使東區(qū)依然成為房地產(chǎn)的最大看點，尤其本項目地塊，一定要珍惜此機會，抓住城市化進程中夠房的顧客。（四）、東區(qū)正日益成為中山房地產(chǎn)的集中板塊房地產(chǎn)開發(fā)最講究規(guī)模開發(fā)效應(yīng)，東區(qū)房地產(chǎn)眾多大盤云集，已使本區(qū)在中山居住上，成為唯一看點，東區(qū)板塊日益成熟，而本項目以200畝的規(guī)模更加前景很好。四、項目威脅分析（一）、東區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)較大，項目競爭最激烈2003年，東區(qū)市場供應(yīng)量大約94萬平方米。已開發(fā)在售的樓盤有奕翠園一期、華鴻水云軒二期、凱茵新城；項目附近的優(yōu)雅山房三期已開發(fā)并正式發(fā)售。正在醞釀中的大盤還有聚豪園，使東區(qū)的競爭異常激烈。（二）、東區(qū)短時間內(nèi)仍屬不成熟的生活區(qū)，需商業(yè)生殖政府市政的支持對比中山其它區(qū)域，本項目所在區(qū)域和地塊生活配套設(shè)施嚴重滯后，會給本樓盤開發(fā)帶來一定的市場風(fēng)險。（三）、東區(qū)土地儲備的威脅受區(qū)域升值潛力和發(fā)展前景的影響，東區(qū)將有大量開發(fā)商進入，進行圈地，會對項目中后期開發(fā)形成很多不確定因素。第二章、項目開發(fā)定位一、項目開發(fā)定位“大眾化精品住宅社區(qū)?！倍⒔忉尨蟊娀?、價不高，在2500——32之間，特別適合中山住戶的高品質(zhì)住宅。第三章、項目產(chǎn)品定位一梯兩戶、中小三房為主，小戶型普遍保有，對中山普通消費者適應(yīng)面廣大。第四章、項目主題定位一、項目主題定位（一）、項目定位主題國家授權(quán)和認證的“示范健康住宅”、中國首席健康住宅。一、按常規(guī)走路，我們吃虧，我們到底該怎么辦？走常規(guī)思路,復(fù)雜吃力。，爭食一個很小的市場蛋糕,如果按照牌理出牌，我們肯定吃虧,我們一無品牌,二個初來咋到,不是猛龍不過江,我們怎么辦?二、必須走超常規(guī)發(fā)展思路所以，我們項目必須按照牌理，出其不意出牌。跳出這個競爭圈子，從根本上殺出一條路，把目前市場的對手都打敗，用我們的跳出常規(guī)的高智慧策略。所以，我們項目，想到了一個大的實際的策劃。第二部分、做什么樣的產(chǎn)品來打動房地產(chǎn)消費者？第一章、項目的成功是從根本上擊敗對手綜觀中國十幾年來的房地產(chǎn)，我們可以得到啟示：大量的樓盤、公司，在建筑某方面謀取戰(zhàn)勝競爭對手，而很少跳出去真正想想，有沒有比這更好的策略方法？所以，星河灣、南國奧林匹克、萬科這些較成功的企業(yè)，往往跳出它們那個時代、哪個圈子，進行別樣的創(chuàng)新。所以它們成功了，尤其是星河灣、南國奧林匹克這樣以一個項目名揚天下，企業(yè)獲得除經(jīng)濟效益外、無窮的發(fā)展效益的企業(yè)，在中國房地產(chǎn)界取得極高地位的例子。成功的方法唯一是稍稍的創(chuàng)新、只有創(chuàng)新才能稍稍領(lǐng)先、只要稍稍領(lǐng)先，就必將以復(fù)合的一招吃盡天下。所以我們相信中國的房地產(chǎn)界的訣竅是：成功的項目不從價格、規(guī)劃、戶型，而從另一個根本上擊敗對手。第二章、萬科的啟示從萬科身上，我們得到房地產(chǎn)項目成功的經(jīng)驗：一、尋找最根本的差異化才能打動消費者二、細心打造消費者生活所需、最人性化的產(chǎn)品，而不是炒作差異化的運動健康加上產(chǎn)品所以也成為中國房地產(chǎn)的里程碑，企業(yè)在稍稍創(chuàng)新的同時賺取和贏得了巨大的經(jīng)濟效益和發(fā)展機遇.三、炒作是必須的、藝術(shù)化的、作用最大的，但前提是有實實在在的產(chǎn)品為核心四、我們唯一相信的房地產(chǎn)之到和理由就是：“創(chuàng)新”所以,我們相信：市場上以一個項目成名天下、至少可以獲得根本擊敗競爭對手的方法還有，所以，我們要去尋找。第三部分、房地產(chǎn)的機遇第一章、“小康住宅”盛行的市場理由第二章、“小康住宅”推行的國家理由國家對住宅的重視，已不是場普通的行動，而是事關(guān)中華民族廣大民眾生命的頭等大事。所以，國家住宅中心推出七個試點，但都是表面文章，反應(yīng)了政府的急切心態(tài)和市場來不及真正組建合適的產(chǎn)品模式的事實。所以，這給中國住宅產(chǎn)業(yè)提供了一個千古未有、歷史最佳的機遇和創(chuàng)新空間。第四部分、“健康住宅”的模式第一章、國家住宅工程中心現(xiàn)今七大“健康住宅”點評名稱總體規(guī)劃健康住宅的戶型設(shè)計 北京奧林匹克花園1．4萬平方米全天候運動城；運動健康管家中心“會呼吸的住宅”；采光通風(fēng)北京金地格林小鎮(zhèn)浮筑式樓板隔離噪聲技術(shù)；一條線性綠化帶、兩條帶狀水景景觀帶。一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)廈門浪琴灣自然全接觸理念、自然村落式布局營造田園氛圍；數(shù)條溪流創(chuàng)造出小區(qū)豐富多變的水系自然景觀，大面積區(qū)內(nèi)活水源水景。健康住宅垃圾處理。綠色建材；熱、光、聲技術(shù)；珠海五洲花城首創(chuàng)全國“健康物業(yè)管理模式”，設(shè)立健康指導(dǎo)中心、保健中心、24小時求助中心、健康社區(qū)文化中心；在保溫隔熱技術(shù)方面進行許多實踐。陽光花房、空中花園長沙香舍花都首創(chuàng)自然式入戶陽光花園，種植20多種中草藥植物；殘障人士無障礙設(shè)計；國內(nèi)城市中心罕見的幾百棵原生香樟、玉蘭的原生樹林。靈活的“大板結(jié)構(gòu)” 沈陽河畔新城立體綠化，采用墻體種植、攀懸種植，屋頂種植，植物種類多于40種；屋面及地面雨水由專用雨水管網(wǎng)排至小區(qū)周邊濕地，用于綠化；硬地鋪裝選用滲水產(chǎn)品，擴大雨水滲透面積。 住宅節(jié)能率超過50%。使用換新風(fēng)技術(shù)及設(shè)備、環(huán)保材料浙江金華南國名城經(jīng)濟舒適型健康住宅；采取了室內(nèi)通風(fēng)、保溫、隔聲，技術(shù)。住宅隔熱、隔聲技術(shù)第二章、中國或中山民眾需要什么樣的“健康住宅”？一、健康的環(huán)境住宅內(nèi)外部環(huán)境、空氣、園林景觀等。應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。二、健康的心理心理健康才是最大的、真正的健康。所以，打造社區(qū)居民的健康心態(tài)是需硬件和軟件的條件的，我們的社區(qū)內(nèi)環(huán)境、社區(qū)外環(huán)境、社區(qū)內(nèi)外的各種設(shè)施和文化，極大有助于產(chǎn)生和提高健康的心理。尤其是老人和孩子。所以，一個好的社區(qū)如何打造居民好的心理？應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。三、健康的材料產(chǎn)品健康材料。四、健康的國家生硬指標空氣、水、聲、光、電磁輻射、生活廢料回收、中水利用、雨水利用、其它資源的節(jié)能利用等。五、健康的文化文化和文化的要素、活動，可以認為去策劃、創(chuàng)造。所以，這里面，應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。六、健康的設(shè)備和需求通風(fēng)、管網(wǎng)的設(shè)置等。社區(qū)和住宅內(nèi)應(yīng)該具備的有助人類健康的設(shè)備，含軟硬件。如診所、保健應(yīng)急設(shè)施等。如提供給人類健康幫助的設(shè)備，如健康場所、健康的渠道等。七、健康的三要素和三環(huán)節(jié)（一）、三要素生理、心理和運動。（二）三環(huán)節(jié)生存、愉快、而相互感染而更健康。第四章、我們能提出什么樣的住宅新模式？一、拒絕做概念，只做中國前所未有的實物二、不做豪華的園林、會所和景觀，只做健康實用的人性化的一切不做華而不實的園林、花大錢制造的喂眼睛的景觀，而做實際地圍繞健康幸福的一切。三、不做燒錢的噴泉、豪華泳池、超大會所、非人性豪宅不做噴泉、豪華泳池、超大會所、豪宅高檔等的虛空的東西；——只做實實在在、體貼關(guān)懷人的、真正樸素到位的顧客所需。四、要做享受得到、摸得著、看得到，對一個人的一生和生活的每一天有益的一切五、上班累了一天回家為什么？——不是豪華的宿舍、美奢的社區(qū)；而是實實在在的健康的氛圍和情懷。第四部分 項目開發(fā)定位分析第一章、項目主題定位中國中山華康園其它備選名稱：“華夏康園”、“華夏康城”、“中華康城”“龍基康城”、“龍基康園”、“龍基福園”、“龍基福地”、“健康美苑”、“都市桃源”、“康樂美苑”第二章、項目主題定位的解釋以“健康”為主題，以實實在在的全新健康住宅的實物和標準去，打造中國最實用的“健康住宅”標準，成為一種模式。第二部分、概念性總體劃講解第一章、主題健康住宅社區(qū)規(guī)劃總圖第二章、主題健康住宅社區(qū)規(guī)劃講解一、健康住宅新模式七大策劃要素講解（一）、第一大要素：“中山市民健身公益大道”（或“長廊”）以臨街景觀公園標準，打造中山市民免費性健身長廊，長廊以綠化、園林雕塑、城市小品，配合穿插設(shè)置單雙杠、秋千、兒童娛樂設(shè)施、跳遠沙池、老人設(shè)施、吊床、獨木橋、攀爬等系列固定性體育運動設(shè)施，供業(yè)主、市民和路人免費參與，構(gòu)建中國獨一無二的市中心景觀休閑免費健康長廊。（二）、第二大要素：“長壽陽光谷”（中央景觀帶） “長壽養(yǎng)生林”以中央景觀園林為地域，栽植養(yǎng)生植物、藥用植物、健康植物等防蟲防害、除污殺菌、健康空氣和心肺的植物園林，形成若干個以養(yǎng)生植物為聚合的主題園林，如冬青林等。以真正的、全部的、立體的藥用植物園林，來構(gòu)造中國陽光康城的“長壽陽光谷”中央園林地帶，構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)中國獨一無二的真正的養(yǎng)生藥物園林，形成獨樹一幟的小區(qū)真正健康天地。在養(yǎng)生園林種栽上，與中科院華南植物所合作。配合以相關(guān)的健康雕塑小品和水系列的設(shè)置，達到空前的、真正的健康養(yǎng)生園林和小區(qū)的效果。從而對競爭對手從根本上制勝。以真正的“健康谷”構(gòu)成中國首創(chuàng)最優(yōu)秀的健康住宅景觀和健康的復(fù)合體系。延年益壽池（溪）小區(qū)園林要設(shè)置人為的高差小土坡，以豐富景觀價值，在土坡上，設(shè)置一條循環(huán)流動的小溪到延年益壽池，池內(nèi)放養(yǎng)天然的大龜、娃娃魚等高級水動物少量，以達到延年益壽主題和進一步生態(tài)。這樣使“長壽養(yǎng)生林”、“延年益壽池” 組成山、林、溪感覺的“長壽陽光谷”，達到動植結(jié)合、水固結(jié)合、動靜結(jié)合、生態(tài)立體結(jié)合，從而達到更加豐富的健康社區(qū)實物性質(zhì)素。（三）第三大要素：“保健養(yǎng)生園”當中央景觀帶的“長壽陽光谷”和“延年益壽池”達到高度以后，在小區(qū)的各局部，即園內(nèi)組團區(qū)內(nèi)以養(yǎng)生、保健、藥用植物為內(nèi)容，設(shè)置不同的主題園區(qū)，如“芍藥園”、“冬青園”、“黃菊園”等。從而更細化，體貼、布置到家門口和每一個細部。在小區(qū)內(nèi)形成無處不養(yǎng)生的實際環(huán)境。（四）、第四大要素：“健康水生態(tài)圈”社區(qū)規(guī)劃設(shè)計活水系統(tǒng)，流水潺潺。水中放養(yǎng)魚類，并配合種植養(yǎng)生草類、植物等。（五）、第五大要素：“小區(qū)金山礦泉直入戶”鋪設(shè)管道將小區(qū)后金山原始高級礦泉，直接引入小區(qū)，供業(yè)主使用。實現(xiàn)中國史無前例、獨一無二的高級真正礦泉直入城市住宅。（六）、第六大要素：“千萬平方米的金山天然大氧吧、小區(qū)自有健身公園”向政府申請將金山設(shè)為東區(qū)吸氧健身主題公園，修建石階步道，設(shè)涼亭做享原始山林大氧吧，在山體公園內(nèi)修建少量的野外固定建設(shè)設(shè)施，供陽光康城業(yè)天天登山享用，坐擁金山私家健身大氧吧公園。二、健康住宅新模式策劃四大綱領(lǐng)（一）、策劃巧妙、高端化，極富創(chuàng)造力新穎、實際、低成本而獨特高效、極富創(chuàng)意。（二）、充分解讀和研究項目資源，做到巧妙策劃使資源發(fā)揮效能的最大化最充分尊重地塊和項目的實際，巧妙策劃利用一切可利用的資源，做到資源最大化（三）、細致認真結(jié)合地塊外部實情，打造中國最實在、最富、創(chuàng)意而吸引顧客的社區(qū)（四）、打造中國獨一無二的、創(chuàng)造性“健康住宅”模式，提供國家樣板第三章、主創(chuàng)理念和創(chuàng)新依據(jù)一、實實際際創(chuàng)造，中國平民真實的“健康住宅”二、真真切切提供，中國新時期“健康住宅”實用新模式第四章、項目優(yōu)勢和創(chuàng)意價值要點一、國內(nèi)獨一無二、后非典時期絕無僅有，策劃和構(gòu)思實在而巧妙，必將市場廣大，而一鳴驚人二、項目因地制宜，絕無空虛做作，充分利用地塊資源策劃，可謂真正樸實、實用、健康而尊重自然，而必將得到國家重視，是目前最好的健康創(chuàng)意。第三部分、主創(chuàng)理由及支持條件第一章、主題住宅新模式的比較優(yōu)勢第二章、在時下中國房地產(chǎn)界的巨大開創(chuàng)意義和最佳市場契機第三章、政治和其它意義一、政治意義第一位：三個“第一需要”（一）、充分符合各級政府的第一工作需要（二）、充分符合社會大眾生命安全的第一需要（三）、充分符合企業(yè)發(fā)展和拓展的政治經(jīng)濟學(xué)的第一需要二、社會意義為老百姓提供，大眾化的精品健康住宅，提供、實施真正的安居樂業(yè)工程。三、產(chǎn)業(yè)意義最實實在在地，創(chuàng)新引領(lǐng)中國房地產(chǎn)的新潮流、開創(chuàng)新時代。四、企業(yè)意義（一）、品牌意義企業(yè)獲得品牌， （二）、可持續(xù)發(fā)展的意義獲得發(fā)展和二次創(chuàng)業(yè)的更大空間獲得品牌輸出和模式擴張的空間第四章、極佳經(jīng)濟效益第四部分、項目的實施細節(jié)設(shè)想項目分為：申報、立項、評審、列入試點、跟進、驗收和正式授牌七個環(huán)節(jié)。第一章、項目的初步策劃方案文本形成第二章、項目與北京方面初步接洽第三章、項目申報前的公關(guān)第四章、項目申報及評審中的全面公關(guān)第五章、項目申報和評審期間的營銷化操作第六章、項目列入試點后的全面實施第五部分、項目的總體實施策略即使萬一不批，也是本盤成功的極大保證，必將使我們項目銷售極大促進。不批也不會有大的影響。一、實施的總體策略如果能成，就一切按科學(xué)地計劃去落實；萬一不成，也可按申請的過程進行推廣造勢的系列操作，達到本盤營銷的所有目的。二、實施計劃的預(yù)測（一）、我方拿出最實際和優(yōu)秀的總體策劃案和概念性規(guī)劃文本進行申報。以本盤的巨大綜合優(yōu)勢一定能遙遙領(lǐng)先、擊敗一切競爭對手；在國內(nèi)暫時不會