【正文】 理距離,都使本地塊具備對(duì)顧客的認(rèn)同抗性. （二）、項(xiàng)目地塊周邊被雅居樂(lè)的樓盤(pán)包圍，太近距離的競(jìng)爭(zhēng)多有不力項(xiàng)目地塊邊有雍逸庭，尤其雍逸庭新開(kāi)的匯景臺(tái)與本項(xiàng)目緊連，太近距離的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本盤(pán)是壓力。（三）、項(xiàng)目企業(yè)初進(jìn)中山,無(wú)品牌、無(wú)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)內(nèi)功尚淺本項(xiàng)目企業(yè)屬于在品牌、經(jīng)驗(yàn)、內(nèi)功都處劣勢(shì)的企業(yè)，要同大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)必須付出加倍之功。（四）、項(xiàng)目地塊商業(yè)等配套設(shè)施缺乏、生活環(huán)境遠(yuǎn)不成熟本項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)等環(huán)境處于原始，生活配套設(shè)施遠(yuǎn)沒(méi)跟上，缺乏如大型超市、市場(chǎng)等，居民生活環(huán)境遠(yuǎn)不成熟。（五）、城市主干道對(duì)項(xiàng)目的干擾本項(xiàng)目周邊的博愛(ài)路和起灣道為中山目前的交通主要干道，對(duì)項(xiàng)目將有一定干擾。項(xiàng)目地塊開(kāi)通的公交路線較少，無(wú)車(chē)族通行不一定方便。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（一）、城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的腳步近在眼前從現(xiàn)實(shí)的角度講，城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的事實(shí)已在眼前，項(xiàng)目周邊都是已建成區(qū)或者學(xué)校，所以，本項(xiàng)目發(fā)展的速度和時(shí)效會(huì)時(shí)間很短。（二）、項(xiàng)目區(qū)域缺少一個(gè)“大眾化精品住宅”的盤(pán)項(xiàng)目周邊要么是和景花園的低檔，要么是雅居樂(lè)、新鴻基的高檔盤(pán)，作為一個(gè)新生的人文區(qū)域，發(fā)展一個(gè)“大眾化精品住宅”的中高檔盤(pán)是絕好的機(jī)會(huì)。（三）、中山城市化進(jìn)程對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)中山市雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)會(huì)成為趨勢(shì)，但城市化的國(guó)策會(huì)使東區(qū)依然成為房地產(chǎn)的最大看點(diǎn)，尤其本項(xiàng)目地塊，一定要珍惜此機(jī)會(huì)，抓住城市化進(jìn)程中夠房的顧客。（四）、東區(qū)正日益成為中山房地產(chǎn)的集中板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最講究規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)，東區(qū)房地產(chǎn)眾多大盤(pán)云集，已使本區(qū)在中山居住上，成為唯一看點(diǎn)，東區(qū)板塊日益成熟，而本項(xiàng)目以200畝的規(guī)模更加前景很好。四、項(xiàng)目威脅分析（一）、東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)較大，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最激烈2003年，東區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大約94萬(wàn)平方米。已開(kāi)發(fā)在售的樓盤(pán)有奕翠園一期、華鴻水云軒二期、凱茵新城；項(xiàng)目附近的優(yōu)雅山房三期已開(kāi)發(fā)并正式發(fā)售。正在醞釀中的大盤(pán)還有聚豪園，使東區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。（二）、東區(qū)短時(shí)間內(nèi)仍屬不成熟的生活區(qū)，需商業(yè)生殖政府市政的支持對(duì)比中山其它區(qū)域，本項(xiàng)目所在區(qū)域和地塊生活配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，會(huì)給本樓盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）、東區(qū)土地儲(chǔ)備的威脅受區(qū)域升值潛力和發(fā)展前景的影響，東區(qū)將有大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，進(jìn)行圈地，會(huì)對(duì)項(xiàng)目中后期開(kāi)發(fā)形成很多不確定因素。第二章、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位“大眾化精品住宅社區(qū)?！倍?、解釋大眾化、價(jià)不高，在2500——32之間，特別適合中山住戶的高品質(zhì)住宅。第三章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位一梯兩戶、中小三房為主，小戶型普遍保有，對(duì)中山普通消費(fèi)者適應(yīng)面廣大。第四章、項(xiàng)目主題定位一、項(xiàng)目主題定位（一）、項(xiàng)目定位主題國(guó)家授權(quán)和認(rèn)證的“示范健康住宅”、中國(guó)首席健康住宅。一、按常規(guī)走路，我們吃虧，我們到底該怎么辦？走常規(guī)思路,復(fù)雜吃力。，爭(zhēng)食一個(gè)很小的市場(chǎng)蛋糕,如果按照牌理出牌，我們肯定吃虧,我們一無(wú)品牌,二個(gè)初來(lái)咋到,不是猛龍不過(guò)江,我們?cè)趺崔k?二、必須走超常規(guī)發(fā)展思路所以，我們項(xiàng)目必須按照牌理，出其不意出牌。跳出這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)圈子，從根本上殺出一條路，把目前市場(chǎng)的對(duì)手都打敗，用我們的跳出常規(guī)的高智慧策略。所以，我們項(xiàng)目，想到了一個(gè)大的實(shí)際的策劃。第二部分、做什么樣的產(chǎn)品來(lái)打動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)者？第一章、項(xiàng)目的成功是從根本上擊敗對(duì)手綜觀中國(guó)十幾年來(lái)的房地產(chǎn)，我們可以得到啟示：大量的樓盤(pán)、公司，在建筑某方面謀取戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而很少跳出去真正想想，有沒(méi)有比這更好的策略方法？所以，星河灣、南國(guó)奧林匹克、萬(wàn)科這些較成功的企業(yè)，往往跳出它們那個(gè)時(shí)代、哪個(gè)圈子，進(jìn)行別樣的創(chuàng)新。所以它們成功了，尤其是星河灣、南國(guó)奧林匹克這樣以一個(gè)項(xiàng)目名揚(yáng)天下，企業(yè)獲得除經(jīng)濟(jì)效益外、無(wú)窮的發(fā)展效益的企業(yè)，在中國(guó)房地產(chǎn)界取得極高地位的例子。成功的方法唯一是稍稍的創(chuàng)新、只有創(chuàng)新才能稍稍領(lǐng)先、只要稍稍領(lǐng)先，就必將以復(fù)合的一招吃盡天下。所以我們相信中國(guó)的房地產(chǎn)界的訣竅是：成功的項(xiàng)目不從價(jià)格、規(guī)劃、戶型，而從另一個(gè)根本上擊敗對(duì)手。第二章、萬(wàn)科的啟示從萬(wàn)科身上，我們得到房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的經(jīng)驗(yàn)：一、尋找最根本的差異化才能打動(dòng)消費(fèi)者二、細(xì)心打造消費(fèi)者生活所需、最人性化的產(chǎn)品，而不是炒作差異化的運(yùn)動(dòng)健康加上產(chǎn)品所以也成為中國(guó)房地產(chǎn)的里程碑，企業(yè)在稍稍創(chuàng)新的同時(shí)賺取和贏得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展機(jī)遇.三、炒作是必須的、藝術(shù)化的、作用最大的，但前提是有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品為核心四、我們唯一相信的房地產(chǎn)之到和理由就是：“創(chuàng)新”所以,我們相信：市場(chǎng)上以一個(gè)項(xiàng)目成名天下、至少可以獲得根本擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方法還有，所以，我們要去尋找。第三部分、房地產(chǎn)的機(jī)遇第一章、“小康住宅”盛行的市場(chǎng)理由第二章、“小康住宅”推行的國(guó)家理由國(guó)家對(duì)住宅的重視，已不是場(chǎng)普通的行動(dòng)，而是事關(guān)中華民族廣大民眾生命的頭等大事。所以，國(guó)家住宅中心推出七個(gè)試點(diǎn)，但都是表面文章，反應(yīng)了政府的急切心態(tài)和市場(chǎng)來(lái)不及真正組建合適的產(chǎn)品模式的事實(shí)。所以，這給中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)千古未有、歷史最佳的機(jī)遇和創(chuàng)新空間。第四部分、“健康住宅”的模式第一章、國(guó)家住宅工程中心現(xiàn)今七大“健康住宅”點(diǎn)評(píng)名稱(chēng)總體規(guī)劃健康住宅的戶型設(shè)計(jì) 北京奧林匹克花園1．4萬(wàn)平方米全天候運(yùn)動(dòng)城；運(yùn)動(dòng)健康管家中心“會(huì)呼吸的住宅”；采光通風(fēng)北京金地格林小鎮(zhèn)浮筑式樓板隔離噪聲技術(shù)；一條線性綠化帶、兩條帶狀水景景觀帶。一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)廈門(mén)浪琴灣自然全接觸理念、自然村落式布局營(yíng)造田園氛圍；數(shù)條溪流創(chuàng)造出小區(qū)豐富多變的水系自然景觀，大面積區(qū)內(nèi)活水源水景。健康住宅垃圾處理。綠色建材；熱、光、聲技術(shù)；珠海五洲花城首創(chuàng)全國(guó)“健康物業(yè)管理模式”，設(shè)立健康指導(dǎo)中心、保健中心、24小時(shí)求助中心、健康社區(qū)文化中心；在保溫隔熱技術(shù)方面進(jìn)行許多實(shí)踐。陽(yáng)光花房、空中花園長(zhǎng)沙香舍花都首創(chuàng)自然式入戶陽(yáng)光花園，種植20多種中草藥植物；殘障人士無(wú)障礙設(shè)計(jì)；國(guó)內(nèi)城市中心罕見(jiàn)的幾百棵原生香樟、玉蘭的原生樹(shù)林。靈活的“大板結(jié)構(gòu)” 沈陽(yáng)河畔新城立體綠化，采用墻體種植、攀懸種植，屋頂種植，植物種類(lèi)多于40種；屋面及地面雨水由專(zhuān)用雨水管網(wǎng)排至小區(qū)周邊濕地，用于綠化；硬地鋪裝選用滲水產(chǎn)品，擴(kuò)大雨水滲透面積。 住宅節(jié)能率超過(guò)50%。使用換新風(fēng)技術(shù)及設(shè)備、環(huán)保材料浙江金華南國(guó)名城經(jīng)濟(jì)舒適型健康住宅；采取了室內(nèi)通風(fēng)、保溫、隔聲，技術(shù)。住宅隔熱、隔聲技術(shù)第二章、中國(guó)或中山民眾需要什么樣的“健康住宅”？一、健康的環(huán)境住宅內(nèi)外部環(huán)境、空氣、園林景觀等。應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。二、健康的心理心理健康才是最大的、真正的健康。所以，打造社區(qū)居民的健康心態(tài)是需硬件和軟件的條件的，我們的社區(qū)內(nèi)環(huán)境、社區(qū)外環(huán)境、社區(qū)內(nèi)外的各種設(shè)施和文化，極大有助于產(chǎn)生和提高健康的心理。尤其是老人和孩子。所以，一個(gè)好的社區(qū)如何打造居民好的心理？應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。三、健康的材料產(chǎn)品健康材料。四、健康的國(guó)家生硬指標(biāo)空氣、水、聲、光、電磁輻射、生活廢料回收、中水利用、雨水利用、其它資源的節(jié)能利用等。五、健康的文化文化和文化的要素、活動(dòng)，可以認(rèn)為去策劃、創(chuàng)造。所以，這里面，應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。六、健康的設(shè)備和需求通風(fēng)、管網(wǎng)的設(shè)置等。社區(qū)和住宅內(nèi)應(yīng)該具備的有助人類(lèi)健康的設(shè)備，含軟硬件。如診所、保健應(yīng)急設(shè)施等。如提供給人類(lèi)健康幫助的設(shè)備，如健康場(chǎng)所、健康的渠道等。七、健康的三要素和三環(huán)節(jié)（一）、三要素生理、心理和運(yùn)動(dòng)。（二）三環(huán)節(jié)生存、愉快、而相互感染而更健康。第四章、我們能提出什么樣的住宅新模式？一、拒絕做概念，只做中國(guó)前所未有的實(shí)物二、不做豪華的園林、會(huì)所和景觀，只做健康實(shí)用的人性化的一切不做華而不實(shí)的園林、花大錢(qián)制造的喂眼睛的景觀，而做實(shí)際地圍繞健康幸福的一切。三、不做燒錢(qián)的噴泉、豪華泳池、超大會(huì)所、非人性豪宅不做噴泉、豪華泳池、超大會(huì)所、豪宅高檔等的虛空的東西；——只做實(shí)實(shí)在在、體貼關(guān)懷人的、真正樸素到位的顧客所需。四、要做享受得到、摸得著、看得到，對(duì)一個(gè)人的一生和生活的每一天有益的一切五、上班累了一天回家為什么？——不是豪華的宿舍、美奢的社區(qū)；而是實(shí)實(shí)在在的健康的氛圍和情懷。第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析第一章、項(xiàng)目主題定位中國(guó)中山華康園其它備選名稱(chēng)：“華夏康園”、“華夏康城”、“中華康城”“龍基康城”、“龍基康園”、“龍基福園”、“龍基福地”、“健康美苑”、“都市桃源”、“康樂(lè)美苑”第二章、項(xiàng)目主題定位的解釋以“健康”為主題，以實(shí)實(shí)在在的全新健康住宅的實(shí)物和標(biāo)準(zhǔn)去，打造中國(guó)最實(shí)用的“健康住宅”標(biāo)準(zhǔn)，成為一種模式。第二部分、概念性總體劃講解第一章、主題健康住宅社區(qū)規(guī)劃總圖第二章、主題健康住宅社區(qū)規(guī)劃講解一、健康住宅新模式七大策劃要素講解（一）、第一大要素：“中山市民健身公益大道”（或“長(zhǎng)廊”）以臨街景觀公園標(biāo)準(zhǔn)，打造中山市民免費(fèi)性健身長(zhǎng)廊，長(zhǎng)廊以綠化、園林雕塑、城市小品，配合穿插設(shè)置單雙杠、秋千、兒童娛樂(lè)設(shè)施、跳遠(yuǎn)沙池、老人設(shè)施、吊床、獨(dú)木橋、攀爬等系列固定性體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，供業(yè)主、市民和路人免費(fèi)參與，構(gòu)建中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的市中心景觀休閑免費(fèi)健康長(zhǎng)廊。（二）、第二大要素：“長(zhǎng)壽陽(yáng)光谷”（中央景觀帶） “長(zhǎng)壽養(yǎng)生林”以中央景觀園林為地域，栽植養(yǎng)生植物、藥用植物、健康植物等防蟲(chóng)防害、除污殺菌、健康空氣和心肺的植物園林，形成若干個(gè)以養(yǎng)生植物為聚合的主題園林，如冬青林等。以真正的、全部的、立體的藥用植物園林，來(lái)構(gòu)造中國(guó)陽(yáng)光康城的“長(zhǎng)壽陽(yáng)光谷”中央園林地帶，構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的真正的養(yǎng)生藥物園林，形成獨(dú)樹(shù)一幟的小區(qū)真正健康天地。在養(yǎng)生園林種栽上，與中科院華南植物所合作。配合以相關(guān)的健康雕塑小品和水系列的設(shè)置，達(dá)到空前的、真正的健康養(yǎng)生園林和小區(qū)的效果。從而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從根本上制勝。以真正的“健康谷”構(gòu)成中國(guó)首創(chuàng)最優(yōu)秀的健康住宅景觀和健康的復(fù)合體系。延年益壽池（溪）小區(qū)園林要設(shè)置人為的高差小土坡，以豐富景觀價(jià)值，在土坡上，設(shè)置一條循環(huán)流動(dòng)的小溪到延年益壽池，池內(nèi)放養(yǎng)天然的大龜、娃娃魚(yú)等高級(jí)水動(dòng)物少量，以達(dá)到延年益壽主題和進(jìn)一步生態(tài)。這樣使“長(zhǎng)壽養(yǎng)生林”、“延年益壽池” 組成山、林、溪感覺(jué)的“長(zhǎng)壽陽(yáng)光谷”，達(dá)到動(dòng)植結(jié)合、水固結(jié)合、動(dòng)靜結(jié)合、生態(tài)立體結(jié)合，從而達(dá)到更加豐富的健康社區(qū)實(shí)物性質(zhì)素。（三）第三大要素：“保健養(yǎng)生園”當(dāng)中央景觀帶的“長(zhǎng)壽陽(yáng)光谷”和“延年益壽池”達(dá)到高度以后，在小區(qū)的各局部，即園內(nèi)組團(tuán)區(qū)內(nèi)以養(yǎng)生、保健、藥用植物為內(nèi)容，設(shè)置不同的主題園區(qū)，如“芍藥園”、“冬青園”、“黃菊?qǐng)@”等。從而更細(xì)化，體貼、布置到家門(mén)口和每一個(gè)細(xì)部。在小區(qū)內(nèi)形成無(wú)處不養(yǎng)生的實(shí)際環(huán)境。（四）、第四大要素：“健康水生態(tài)圈”社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)活水系統(tǒng)，流水潺潺。水中放養(yǎng)魚(yú)類(lèi)，并配合種植養(yǎng)生草類(lèi)、植物等。（五）、第五大要素：“小區(qū)金山礦泉直入戶”鋪設(shè)管道將小區(qū)后金山原始高級(jí)礦泉，直接引入小區(qū)，供業(yè)主使用。實(shí)現(xiàn)中國(guó)史無(wú)前例、獨(dú)一無(wú)二的高級(jí)真正礦泉直入城市住宅。（六）、第六大要素：“千萬(wàn)平方米的金山天然大氧吧、小區(qū)自有健身公園”向政府申請(qǐng)將金山設(shè)為東區(qū)吸氧健身主題公園，修建石階步道，設(shè)涼亭做享原始山林大氧吧，在山體公園內(nèi)修建少量的野外固定建設(shè)設(shè)施，供陽(yáng)光康城業(yè)天天登山享用，坐擁金山私家健身大氧吧公園。二、健康住宅新模式策劃四大綱領(lǐng)（一）、策劃巧妙、高端化，極富創(chuàng)造力新穎、實(shí)際、低成本而獨(dú)特高效、極富創(chuàng)意。（二）、充分解讀和研究項(xiàng)目資源，做到巧妙策劃使資源發(fā)揮效能的最大化最充分尊重地塊和項(xiàng)目的實(shí)際，巧妙策劃利用一切可利用的資源，做到資源最大化（三）、細(xì)致認(rèn)真結(jié)合地塊外部實(shí)情，打造中國(guó)最實(shí)在、最富、創(chuàng)意而吸引顧客的社區(qū)（四）、打造中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的、創(chuàng)造性“健康住宅”模式，提供國(guó)家樣板第三章、主創(chuàng)理念和創(chuàng)新依據(jù)一、實(shí)實(shí)際際創(chuàng)造，中國(guó)平民真實(shí)的“健康住宅”二、真真切切提供，中國(guó)新時(shí)期“健康住宅”實(shí)用新模式第四章、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和創(chuàng)意價(jià)值要點(diǎn)一、國(guó)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二、后非典時(shí)期絕無(wú)僅有，策劃和構(gòu)思實(shí)在而巧妙，必將市場(chǎng)廣大，而一鳴驚人二、項(xiàng)目因地制宜，絕無(wú)空虛做作，充分利用地塊資源策劃，可謂真正樸實(shí)、實(shí)用、健康而尊重自然，而必將得到國(guó)家重視，是目前最好的健康創(chuàng)意。第三部分、主創(chuàng)理由及支持條件第一章、主題住宅新模式的比較優(yōu)勢(shì)第二章、在時(shí)下中國(guó)房地產(chǎn)界的巨大開(kāi)創(chuàng)意義和最佳市場(chǎng)契機(jī)第三章、政治和其它意義一、政治意義第一位：三個(gè)“第一需要”（一）、充分符合各級(jí)政府的第一工作需要（二）、充分符合社會(huì)大眾生命安全的第一需要（三）、充分符合企業(yè)發(fā)展和拓展的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的第一需要二、社會(huì)意義為老百姓提供，大眾化的精品健康住宅，提供、實(shí)施真正的安居樂(lè)業(yè)工程。三、產(chǎn)業(yè)意義最實(shí)實(shí)在在地，創(chuàng)新引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)的新潮流、開(kāi)創(chuàng)新時(shí)代。四、企業(yè)意義（一）、品牌意義企業(yè)獲得品牌， （二）、可持續(xù)發(fā)展的意義獲得發(fā)展和二次創(chuàng)業(yè)的更大空間獲得品牌輸出和模式擴(kuò)張的空間第四章、極佳經(jīng)濟(jì)效益第四部分、項(xiàng)目的實(shí)施細(xì)節(jié)設(shè)想項(xiàng)目分為：申報(bào)、立項(xiàng)、評(píng)審、列入試點(diǎn)、跟進(jìn)、驗(yàn)收和正式授牌七個(gè)環(huán)節(jié)。第一章、項(xiàng)目的初步策劃方案文本形成第二章、項(xiàng)目與北京方面初步接洽第三章、項(xiàng)目申報(bào)前的公關(guān)第四章、項(xiàng)目申報(bào)及評(píng)審中的全面公關(guān)第五章、項(xiàng)目申報(bào)和評(píng)審期間的營(yíng)銷(xiāo)化操作第六章、項(xiàng)目列入試點(diǎn)后的全面實(shí)施第五部分、項(xiàng)目的總體實(shí)施策略即使萬(wàn)一不批，也是本盤(pán)成功的極大保證，必將使我們項(xiàng)目銷(xiāo)售極大促進(jìn)。不批也不會(huì)有大的影響。一、實(shí)施的總體策略如果能成，就一切按科學(xué)地計(jì)劃去落實(shí)；萬(wàn)一不成，也可按申請(qǐng)的過(guò)程進(jìn)行推廣造勢(shì)的系列操作，達(dá)到本盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的所有目的。二、實(shí)施計(jì)劃的預(yù)測(cè)（一）、我方拿出最實(shí)際和優(yōu)秀的總體策劃案和概念性規(guī)劃文本進(jìn)行申報(bào)。以本盤(pán)的巨大綜合優(yōu)勢(shì)一定能遙遙領(lǐng)先、擊敗一切競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；在國(guó)內(nèi)暫時(shí)不會(huì)