【正文】 居布置便利。戶型劣勢客廳、餐廳沒做分割，區(qū)域劃分不明顯；進戶門廳設(shè)計，浪費使用面積。G3戶型同A3戶型；G4戶型同G2戶型，不再做分析G5戶型：“典雅精品居”戶型優(yōu)勢：全明設(shè)計，客廳、餐廳朝陽，采光度高，廚房直接采光；方正戶型設(shè)計，便于家私布置。戶型劣勢：南北不通透，通風效果差；、無明顯動靜分區(qū)；臥室、廚房、衛(wèi)生間通道相連，浪費使用面積。以上住宅部分的戶型分析，針對個別戶型為增加項目銷售賣點，加大市場消化量，建議在工程設(shè)計可實施性的前提，做出調(diào)整。 小品綠化建議受城市之前發(fā)展理念和發(fā)展速度的影響，項目區(qū)域給人留下“臟、亂、差”的印象。這是對項目運作不利的地方，區(qū)域的開發(fā)企業(yè)都不愿意看到的，甚至不愿意提及，都想脫離這個區(qū)域。但是在事實面前，我們必須選擇面對、了解、然后改變。區(qū)域的某些現(xiàn)象在大多數(shù)消費者的認知里已經(jīng)形成，要想在短時間內(nèi)改變比較困難。目前市政的利好是有目共睹的，區(qū)域消費者的信心正在加強，BRT、小清河的改造也逐漸改變濟南市民對北部的看法和偏見。但在這個歷史機遇；在現(xiàn)狀較差未來美好的歷史節(jié)點上；在消費者不斷判斷和驗證的市場環(huán)境下；在項目一期產(chǎn)品既定的前提下，我們可以對小品綠化再做建議，以提升項目整體市場地位：小品綠化建議的出發(fā)點：n 拔升項目形象，提高項目品質(zhì)，使項目跳脫區(qū)域；n 小品和綠化圍繞國際化、現(xiàn)代化展開，來支撐項目定位；n 加強園林、綠化、小品的細節(jié)處理；n 為區(qū)域注入新的元素；n 增加小區(qū)中心節(jié)點的處理參考產(chǎn)品：1）、建議植被的選取，考慮運用不同季相、色相的植物，來展示春夏秋冬四季變幻的景色，為人們提供即時的動態(tài)景觀。2）、建議在小區(qū)中心節(jié)點上設(shè)立公共休憩場所，為小區(qū)居民提供一個休息、娛樂、交流的公共空間，并在適當?shù)墓?jié)點上設(shè)立網(wǎng)球場或者乒乓球等小面積鍛煉場所。3）、建議在小區(qū)各綠化節(jié)點之間用休閑走廊或者曲折小徑連接，做一些彎道、石徑和景觀走廊，增加整體的生活氛圍和情調(diào)。 4）、健身器械和小品的設(shè)立：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立多種健身器械，可圍繞一、二號樓為客戶設(shè)立較多的鍛煉設(shè)施，滿足人們?nèi)找嬖黾拥膶】瞪畹男枨?；建議項目小品豐富一些，從導示牌到音樂播放器等，以豐富的各點連接成一個豐富的面。同時增加國際化的元素。5）、其它建議：項目的一、二、三、四、七號樓的一、二層為社區(qū)底商，沿街商業(yè)對上層的住宅是有一定影響的，尤其是對第三層住戶的影響，同時第三層住房受樓層、底鋪、廣告牌等方面的影響，在價格的制定上肯定是最低的。通過對項目的分析，我們建議將底商的平臺劃分給三層住戶，做成露臺，這樣可以直接提高三層的銷售價格，同時也將平臺良好的利用起來，在銷售上我們可以針對三層平臺制定一系列措施。如：只準栽值盆景；不準搭建房屋等。對于六七號樓，同樣面臨著底層起價的問題，所以建議為一層住房分出些小花園，這樣可以增加一層的賣點，同時刺激一層的去化。銷售策略篇一、背景分析根據(jù)本項目的地塊規(guī)模及公司的整體開發(fā)戰(zhàn)略，結(jié)合周邊環(huán)境發(fā)展情況及首期施工計劃，項目一期的銷售推廣必須結(jié)合整體，同時結(jié)合考慮二期的銷售推廣、整體項目全盤銷售節(jié)奏與速度。由于本項目的整體開發(fā)量大，而且一期的運作對后期影響較大，對現(xiàn)金流的要求較高。所以必須要配以相當快的銷售速度，才能確保本項目的開發(fā)工作取得圓滿成功。由于項目一期已經(jīng)確定，所以本次策劃案主要參照項目一期進行分析和闡述。（項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀不做贅述）。二、產(chǎn)品的賣點、開發(fā)經(jīng)驗豐富 項目規(guī)?？偨ㄖ娣e40萬平方：整個項目由住宅、公寓、商業(yè)、辦公組成，產(chǎn)品形象較高。賣點分析：大體量項目對市場影響力、吸引力較強，有著較大的競爭優(yōu)勢，同時給客戶以安全感和歸屬感。40%高綠化率園林社區(qū)。賣點分析：小區(qū)綠化遠遠大于周邊項目和目前居住小區(qū)，對居住品質(zhì)的提升較高，對周邊待改善居住的客源有較大吸引力。 項目一、二期之間被小區(qū)道路分隔，所以在一期和二期的規(guī)劃中，該條道路沿線均規(guī)劃了商業(yè)物業(yè)。建議將該商業(yè)包裝推廣，為住宅增加服務賣點，同時提升商業(yè)價值。可將該商業(yè)定位為情景商街，在建設(shè)初期便做好沿街景點和小品，增加項目的附加值。 物業(yè)服務從物業(yè)服務上提升整個項目的形象，同時推高產(chǎn)品品質(zhì)。項目可以適當增加水景園林的營造，以提高小區(qū)居住檔次和居住項目品質(zhì)，同時可將公建房頂改造成空中露臺，增加小高層賣點。層加 宅、公寓、商業(yè)、辦公組成，產(chǎn)品形象較高，