【正文】 —— 鹿城一品—— 地段位于昆山中心城區(qū) CBD核心地段， 10分鐘都市生活圈 ,行政、金融、公園、美食休閑、教育、醫(yī)療等配套都很完善 .北臨裕元酒店，南面公園，沿著長(zhǎng)江路往北 500米和 800米分別是城市公園以及市政府。干掛花崗巖和 30毫米厚的擠塑聚苯保溫板216。216?？蛻粢岳ド奖镜厝藶橹鳎?0%， 20%臺(tái)灣人， 10%上海人。供水設(shè)備： 216。安防設(shè)備：進(jìn)口品牌可視對(duì)講設(shè)備，全套無(wú)線安防系統(tǒng)216。 會(huì)所內(nèi)開(kāi)設(shè) SPA水療館，室外游泳池，滑水水道等水上休閑設(shè)施，同時(shí)還配備卡拉 ok廳，棋牌室，給度假生活帶來(lái)全方位的高品質(zhì)服務(wù)。各戶型的樓層均為 23層，面積 210300平方米之間216。 一期 2023年 5月 16日開(kāi)盤(pán)，共推 85套類獨(dú)棟精裝修別墅，主推 210290㎡ 的精裝修別墅， 總價(jià)在 300—450 萬(wàn)，均價(jià)為 14500元 /㎡ （含裝修，下同）。四期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。 也有部分納帕在北京的老業(yè)主。真正做到了離城不離市，愜意生活與都市繁華隨心掌握?？蛻魜?lái)源驅(qū)動(dòng)因素別墅個(gè)案分析 —— 納帕爾灣三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) —— 總體情況216。 現(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長(zhǎng)的品牌意識(shí)是目前昆山商業(yè)市場(chǎng)另一矛盾。人民路 前進(jìn)路商圈昆山賓館世紀(jì)商廈昆山商廈商業(yè)市場(chǎng) —— 北門路 蕭林路商圈216。這片區(qū)域也聚集了 昆山商廈北門店、國(guó)美電器、五星電器、麥當(dāng)勞、肯德基 等一批知名商業(yè)品牌。新城南商圈有 百潤(rùn)發(fā)、中茵廣場(chǎng)、五星電器昆山大賣場(chǎng)、永樂(lè)家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成 商業(yè)、商務(wù)辦公和居住 為一體的綜合片區(qū)，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)，前景看好。從圖表可以看出，在售體量較大的項(xiàng)目基本為大型商業(yè)項(xiàng)目，體量較小的項(xiàng)目基本以底商和沿街商鋪的形態(tài)推向市場(chǎng)。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場(chǎng)商鋪的面積跨度較大，底商則相對(duì)戶型面積偏小。從表上看，在售商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格 與所處區(qū)位關(guān)系較大，與商業(yè)類型也有一定關(guān)系 。216。昆山市場(chǎng)酒店公寓的 出租率基本保持在 85%以上，租金通常也要比公寓高出 30％左右 ，租賃前景非?？春?，升值空間很大，相對(duì)于普通公寓而言，更具吸引力。216。城中項(xiàng)目 面積（㎡） 狀態(tài) 價(jià)格（元） 戶型面積在 30300平方米之間， 主要面積段位 4060平方米216。該類產(chǎn)品周邊配套設(shè)施有學(xué)校、超市、醫(yī)院等， 設(shè)施齊全比較完善 216。月車位： 126酒店式公寓個(gè)案分析 —— 領(lǐng)御目前售價(jià)： 14000元 /平米城中區(qū)板塊領(lǐng)御項(xiàng)目位于前進(jìn)中路與珠江路交口的東南角。項(xiàng)目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。進(jìn)門 挑高 12米的大堂 ，彰顯尊貴品質(zhì)。—— 運(yùn)營(yíng)管理酒店管理 上海帝高酒店管理公司前期物業(yè) 戴德梁行多年酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，給客戶穩(wěn)定的回報(bào)，每年回報(bào)率在 7%8%之間酒店式公寓個(gè)案分析 —— 領(lǐng)御三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng) —— 總體情況216。216。216。 區(qū)域介紹 城中 n昆山市商業(yè)中心，擁有成熟的基礎(chǔ)和生活?yuàn)蕵?lè)配套，并已形成完善的商務(wù)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)活動(dòng)輻射全市。中茵世貿(mào)廣場(chǎng)n由市場(chǎng)引發(fā)相關(guān)的需求，然后才出現(xiàn)，所以不少是改建樓 城泰商務(wù)廣場(chǎng) 市場(chǎng)特征 寫(xiě)字樓市場(chǎng) —— 分布情況昆山寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要分布在城中區(qū)、城南區(qū)、城東開(kāi)發(fā)區(qū)以及花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)。216。216。對(duì)于中長(zhǎng)期的商旅人士來(lái)說(shuō)是非常好的產(chǎn)品。底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的 私產(chǎn)酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，精裝修。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，多家星級(jí)酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓；而且眾多大型公建配套設(shè)施和場(chǎng)所也都分布在小區(qū)東西兩側(cè)，直線距離基本上在 200米范圍內(nèi)，地理位置得天獨(dú)厚，是目前昆山最市中心、地段最好的項(xiàng)目之一。酒店式公寓市場(chǎng) —— 已售項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目地址：玉山鎮(zhèn)前進(jìn)中路 283號(hào)物業(yè)類型：酒店式公寓、寫(xiě)字樓、底商占地面積： 4079平方米建筑面積： 32613平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝總戶數(shù)： 447開(kāi)發(fā)商： 昆山保昆房產(chǎn)有限公司 酒店式公寓市場(chǎng) —— 產(chǎn)品、價(jià)格分析項(xiàng)目名稱 區(qū)域來(lái)源 職業(yè)特征日月星城 蘇州、昆山、上海、臺(tái)灣等 公司白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主東方麗池 上海、臺(tái)灣、北京、深圳等 公司職員、私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生弘基財(cái)富廣場(chǎng) 昆山、上海、浙江等地前來(lái)咨詢 私營(yíng)業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者LOFT企業(yè)家 江蘇省內(nèi)的，上海、浙江等 公司白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主TOP凱迪城 昆山、浙江、臺(tái)灣等 公司白領(lǐng)、高層；私營(yíng)業(yè)主東輝鉑領(lǐng) 昆山、浙江、臺(tái)灣等 公司職員、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員人民路 65豪 昆山、上海等地前來(lái)咨詢 公司職員、私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生216。目前 精裝修的酒店式公寓的銷售價(jià)格一般在 10000以上，毛坯公寓在 650010000之間， 依不同區(qū)位不同 ，城中和華僑板塊較高。目前昆山酒店式公寓產(chǎn)品要多于產(chǎn)權(quán)式酒店，而且地理位置比較分散216。從總體上來(lái)看， 昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤(pán)總量大小及品質(zhì)參差不齊。項(xiàng)目 類型 所處板塊 價(jià)格中茵世貿(mào)廣場(chǎng) 商場(chǎng) 城中 40000昆山賽格電子 專業(yè)市場(chǎng) 花橋 一層 30000，三層 10000超華璞緹街 街區(qū)商業(yè) 城西 25000國(guó)際采購(gòu)中心 商場(chǎng) 花橋 一層 202二層 1700018000，三層 16000億立國(guó)際商貿(mào)物流城 專業(yè)市場(chǎng) 城北 一層 1700018000，二層 13900，三層 800010000上海公館 底商 城南 一層 1480018800，二層 8000景涇路商業(yè)街 街區(qū)商業(yè) 千燈 6500國(guó)際模具城 專業(yè)市場(chǎng) 城北 6000三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。千燈以及城北板塊由于區(qū)位關(guān)系，明顯比其他板塊價(jià)格低。商業(yè)市場(chǎng) —— 在售項(xiàng)目去化情況分析從圖中可以看到，整個(gè)市場(chǎng)的整體去化率已經(jīng)相當(dāng)高了，大部分項(xiàng)目去化率都在 75%以上，部分商鋪甚至已經(jīng)售完，市場(chǎng)相當(dāng)活躍，投資者對(duì)于昆山商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)看好。從圖表上看，有四個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)體量超過(guò) 10萬(wàn)方，昆山市場(chǎng)商業(yè)的規(guī)?；呀?jīng)初顯。板塊內(nèi)目前的商業(yè)氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿(mào)東壹號(hào)等大型商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)拉動(dòng)后期板塊的商業(yè)市場(chǎng)人氣。新城南商圈主要以 IT產(chǎn)品、傳統(tǒng)家電等專業(yè)市場(chǎng)以及百貨店的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。北門路商圈是區(qū)域級(jí)商圈，輻射范圍為區(qū)域周邊居民北門路 蕭林路商圈昆山商廈街區(qū)商鋪街區(qū)商鋪商業(yè)市場(chǎng) —— 城南朝陽(yáng)路商圈216。以蕭林路為界，北門路北段娛樂(lè)業(yè)比較發(fā)達(dá)，是昆山主要娛樂(lè)場(chǎng)所之一。商業(yè)市場(chǎng) —— 人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000多米的商業(yè)街，以正陽(yáng)橋?yàn)榻绶譃槟媳眱啥?，包?昆山賓館（ 4星級(jí)），世紀(jì)商廈 ，新華書(shū)店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城， 新世界商廈 ，蘇州美羅城昆山店，正陽(yáng)大樓商場(chǎng)，昆山商廈，美羅云集于此。昆山居民目前對(duì)集中型商業(yè)需求增長(zhǎng)，但本市商業(yè)現(xiàn)狀集中和連鎖規(guī)模還比較小，不能滿足消費(fèi)需求，這是目前商業(yè)商場(chǎng)的矛盾之一。216。216。 3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時(shí)躍入上海市區(qū)中心，距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 28公里，半小時(shí)即可抵達(dá)， 10分鐘到達(dá)上海青浦城區(qū)。別墅個(gè)案分析 —— 納帕爾灣—— 客戶216。納帕爾灣二期 2023年 10月 17日開(kāi)盤(pán)，本次推出的房源面積為 210300㎡ ，為精裝修房源， 售價(jià)在 16500元 /㎡ ，總價(jià) 350萬(wàn)元 /套起 ；216。 納帕爾灣分四期開(kāi)發(fā)，截至當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù) 226套，目前已去化 193套。 另外，在生活設(shè)施方面，設(shè)置小超市，小餐廳、小醫(yī)療室。廚房：全精裝修，美式實(shí)木櫥柜配備花崗巖臺(tái)面、全進(jìn)口品牌廚房設(shè)備216。衛(wèi)生間：意大利進(jìn)口瓷磚、進(jìn)口品牌潔具、主人房按摩浴缸、淋浴間隔斷系統(tǒng)、雙面盆設(shè)計(jì)216。物業(yè)費(fèi)： /平方米 目前 精裝酒店公寓售價(jià)12023元 /平方、毛坯大戶型均價(jià) 10000元 /平米左右 。鹿城一品有 4474平米的一房精裝酒店式公寓、 163178平米的三房以及 200平米的四房216?？萍甲≌?—— 昆山首個(gè) “采冷、制暖、供熱水 ”三聯(lián)供 住宅?？蛻簦?城鐵高鐵軌道交通導(dǎo)致昆山與上海的同城效應(yīng)愈明顯，目前市場(chǎng)上客戶以 本地客戶、上?？蛻簟㈤L(zhǎng)三角投資客戶 為主。需求： 昆山市場(chǎng)近 5年住宅年均需求量約 350萬(wàn)方，但市場(chǎng)受政策影響較大，預(yù)計(jì)今年的需求將會(huì)略低于平均水平；216。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 主要分布在 市區(qū)版塊 ，對(duì)細(xì)分版塊沒(méi)有較明顯的傾向；216。昆山本地客戶 由于地緣情節(jié)，遍布各個(gè)區(qū)域，但相對(duì)來(lái)說(shuō)傾向于 城中、城西等配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；216。昆山市場(chǎng)別墅客戶首要關(guān)注項(xiàng)目的景觀資源和環(huán)境216。追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)216。在臺(tái)灣看過(guò)或居住過(guò)高品質(zhì)的樓盤(pán)，能夠認(rèn)同項(xiàng)目的品質(zhì)216。在長(zhǎng)三角一帶有業(yè)務(wù)往來(lái)，了解并認(rèn)同昆山的高城市價(jià)值216。關(guān)注房屋的總價(jià)、交通便利性、周邊配套216。首要關(guān)注因素：交通住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員216。以在上海工作的普通白領(lǐng)為主216。購(gòu)買目的屬于首次購(gòu)房，但相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)買力仍然偏低216。購(gòu)房看中建筑的品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對(duì)社區(qū)形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求216。住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客源結(jié)構(gòu)）在上海工作的年輕海飄 216。 47099 287840板塊內(nèi) 高層小高層均價(jià) 10000左右 ，別墅價(jià)格依位置以及產(chǎn)品力不定。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目 產(chǎn)品類型較為豐富 ，幾乎涵蓋了各種類型物業(yè)。216。長(zhǎng)發(fā)、綠地、東方海外、鑫苑集團(tuán)等。聯(lián)排、 5F花園洋房、高層小高層238588 1748 55一房， 94二房， 147四房 在售 10700—13000 40% 3104 主力面積 74112 在售 高層 8800鑫苑國(guó)際城市花園 高層 9900 69112 高層 151026板塊均價(jià)集中在 70007500左右，相較于中心城綜合區(qū)的其他片區(qū)，價(jià)格偏低，且近年來(lái)漲幅不大。板塊內(nèi)目前存量供應(yīng)較大，從土地出讓的情況來(lái)看，后續(xù)供應(yīng)不大，有利于拉動(dòng)后續(xù)板塊價(jià)格。城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心， 目前居住概念已經(jīng)形成， 居住氛圍濃厚。 182449 218825 142397城北地區(qū)：昆山發(fā)展起源地 戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積 90140平米 。216。 42% 三期 400多 90140 待售 待定城南區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤(pán)板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)216。 249000 高層 52779 42% 5000 88131 在售 7300吉田國(guó)際廣場(chǎng) 高層、小高層 155947世貿(mào)蝴蝶灣 高層、疊加、 聯(lián)排、獨(dú)棟 717800眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以 小高層、高層、別墅為主 ，樓盤(pán)以純住宅為主，戶型面積較大。板塊規(guī)劃成生態(tài)居住片區(qū)，以森林公園為主打，從目前所推樓盤(pán)來(lái)看， 高檔住宅板塊已初具模樣。 357881城西項(xiàng)目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（m2）狀態(tài) 均價(jià) 216。板塊內(nèi)以大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，樓盤(pán)的產(chǎn)品類型較為豐富， 高層、小高層、多層、花園洋房，到聯(lián)排雙拼別墅 都有一定占比。板塊內(nèi) 大盤(pán)云集 ，目前有珠江地產(chǎn)、世貿(mào)、中冶、中航等企業(yè)樓盤(pán)，案體本身多帶有商業(yè)，以 城市綜合體的概念 在城東布局。 293680 42% 2600高層 143㎡ —176㎡ ，花園洋房 215㎡ —230㎡ 小高層 城東區(qū)板塊：大盤(pán)云集 216。216。e 高層住宅、公寓 36714 147863 4 % 　 待售 12023榮記玖瓏灣 高層住宅、酒店式公寓 50627 175170 35% 1270 80240 待售 待定中心城區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤(pán)板塊特點(diǎn)216。 8000 55991 % 465 45201一房到四房 高層在售 高層 10500弘輝首璽 高層住宅 92103 330000 35% 657 主力面積段 125200　 高層在售 15000（含1000裝修）翡翠名都 高層 ,價(jià)格處于高位藍(lán)海 LaVie中心城區(qū) 住宅市場(chǎng) —— 中心城區(qū)板塊御城人口密集，并承擔(dān)綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。南部水鄉(xiāng)區(qū)以及其余鎮(zhèn) 為第三梯隊(duì)。巴城依托陽(yáng)澄湖資源，主要為別墅產(chǎn)品；216?；蚺徤虾＃乙?guī)劃利好。216。未來(lái)昆山市場(chǎng) 供大于求 的局面短期難以被打破，但受利于昆山的特殊區(qū)位以及城際高鐵的開(kāi)通，突出的城市價(jià)值將會(huì)成為昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的支撐。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤(pán)持續(xù)入市，使得昆山商品房市場(chǎng)供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。216。最近三年 07年到 09年的漲幅最為明顯， 09年的價(jià)格水平相較于 07年上漲了大約 50%。 表明昆山商品房市場(chǎng)經(jīng)歷需求旺盛期之后，本地