【正文】 —— 鹿城一品—— 地段位于昆山中心城區(qū) CBD核心地段， 10分鐘都市生活圈 ,行政、金融、公園、美食休閑、教育、醫(yī)療等配套都很完善 .北臨裕元酒店，南面公園，沿著長江路往北 500米和 800米分別是城市公園以及市政府。干掛花崗巖和 30毫米厚的擠塑聚苯保溫板216。216。客戶以昆山本地人為主，占70%， 20%臺灣人， 10%上海人。供水設備： 216。安防設備：進口品牌可視對講設備，全套無線安防系統(tǒng)216。 會所內開設 SPA水療館，室外游泳池，滑水水道等水上休閑設施，同時還配備卡拉 ok廳，棋牌室，給度假生活帶來全方位的高品質服務。各戶型的樓層均為 23層，面積 210300平方米之間216。 一期 2023年 5月 16日開盤，共推 85套類獨棟精裝修別墅，主推 210290㎡ 的精裝修別墅， 總價在 300—450 萬，均價為 14500元 /㎡ （含裝修，下同）。四期開盤時間未定。 也有部分納帕在北京的老業(yè)主。真正做到了離城不離市，愜意生活與都市繁華隨心掌握?？蛻魜碓打寗右蛩貏e墅個案分析 —— 納帕爾灣三、 昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場商業(yè)市場 —— 總體情況216。 現(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌意識是目前昆山商業(yè)市場另一矛盾。人民路 前進路商圈昆山賓館世紀商廈昆山商廈商業(yè)市場 —— 北門路 蕭林路商圈216。這片區(qū)域也聚集了 昆山商廈北門店、國美電器、五星電器、麥當勞、肯德基 等一批知名商業(yè)品牌。新城南商圈有 百潤發(fā)、中茵廣場、五星電器昆山大賣場、永樂家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成 商業(yè)、商務辦公和居住 為一體的綜合片區(qū)，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點地區(qū)，前景看好。從圖表可以看出，在售體量較大的項目基本為大型商業(yè)項目，體量較小的項目基本以底商和沿街商鋪的形態(tài)推向市場。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場商鋪的面積跨度較大，底商則相對戶型面積偏小。從表上看，在售商業(yè)項目的價格 與所處區(qū)位關系較大，與商業(yè)類型也有一定關系 。216。昆山市場酒店公寓的 出租率基本保持在 85%以上，租金通常也要比公寓高出 30％左右 ，租賃前景非常看好，升值空間很大，相對于普通公寓而言，更具吸引力。216。城中項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元） 戶型面積在 30300平方米之間， 主要面積段位 4060平方米216。該類產品周邊配套設施有學校、超市、醫(yī)院等， 設施齊全比較完善 216。月車位： 126酒店式公寓個案分析 —— 領御目前售價： 14000元 /平米城中區(qū)板塊領御項目位于前進中路與珠江路交口的東南角。項目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。進門 挑高 12米的大堂 ，彰顯尊貴品質?！?運營管理酒店管理 上海帝高酒店管理公司前期物業(yè) 戴德梁行多年酒店經營經驗，給客戶穩(wěn)定的回報，每年回報率在 7%8%之間酒店式公寓個案分析 —— 領御三、 昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場寫字樓市場 —— 總體情況216。216。216。 區(qū)域介紹 城中 n昆山市商業(yè)中心，擁有成熟的基礎和生活娛樂配套，并已形成完善的商務商業(yè)網絡，商業(yè)活動輻射全市。中茵世貿廣場n由市場引發(fā)相關的需求，然后才出現(xiàn)，所以不少是改建樓 城泰商務廣場 市場特征 寫字樓市場 —— 分布情況昆山寫字樓市場主要分布在城中區(qū)、城南區(qū)、城東開發(fā)區(qū)以及花橋國際商務區(qū)。216。216。對于中長期的商旅人士來說是非常好的產品。底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的 私產酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設計，精裝修。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網點，多家星級酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓；而且眾多大型公建配套設施和場所也都分布在小區(qū)東西兩側，直線距離基本上在 200米范圍內，地理位置得天獨厚，是目前昆山最市中心、地段最好的項目之一。酒店式公寓市場 —— 已售項目客戶分析項目地址：玉山鎮(zhèn)前進中路 283號物業(yè)類型：酒店式公寓、寫字樓、底商占地面積： 4079平方米建筑面積： 32613平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝總戶數： 447開發(fā)商： 昆山保昆房產有限公司 酒店式公寓市場 —— 產品、價格分析項目名稱 區(qū)域來源 職業(yè)特征日月星城 蘇州、昆山、上海、臺灣等 公司白領、私營業(yè)主東方麗池 上海、臺灣、北京、深圳等 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生弘基財富廣場 昆山、上海、浙江等地前來咨詢 私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者LOFT企業(yè)家 江蘇省內的，上海、浙江等 公司白領、私營業(yè)主TOP凱迪城 昆山、浙江、臺灣等 公司白領、高層；私營業(yè)主東輝鉑領 昆山、浙江、臺灣等 公司職員、私營業(yè)主、公務員人民路 65豪 昆山、上海等地前來咨詢 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生216。目前 精裝修的酒店式公寓的銷售價格一般在 10000以上，毛坯公寓在 650010000之間， 依不同區(qū)位不同 ，城中和華僑板塊較高。目前昆山酒店式公寓產品要多于產權式酒店，而且地理位置比較分散216。從總體上來看， 昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及品質參差不齊。項目 類型 所處板塊 價格中茵世貿廣場 商場 城中 40000昆山賽格電子 專業(yè)市場 花橋 一層 30000，三層 10000超華璞緹街 街區(qū)商業(yè) 城西 25000國際采購中心 商場 花橋 一層 202二層 1700018000，三層 16000億立國際商貿物流城 專業(yè)市場 城北 一層 1700018000，二層 13900，三層 800010000上海公館 底商 城南 一層 1480018800，二層 8000景涇路商業(yè)街 街區(qū)商業(yè) 千燈 6500國際模具城 專業(yè)市場 城北 6000三、 昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場216。千燈以及城北板塊由于區(qū)位關系，明顯比其他板塊價格低。商業(yè)市場 —— 在售項目去化情況分析從圖中可以看到，整個市場的整體去化率已經相當高了，大部分項目去化率都在 75%以上，部分商鋪甚至已經售完，市場相當活躍，投資者對于昆山商業(yè)市場相當看好。從圖表上看，有四個項目的商業(yè)體量超過 10萬方，昆山市場商業(yè)的規(guī)?；呀洺躏@。板塊內目前的商業(yè)氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿東壹號等大型商業(yè)項目將會拉動后期板塊的商業(yè)市場人氣。新城南商圈主要以 IT產品、傳統(tǒng)家電等專業(yè)市場以及百貨店的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。北門路商圈是區(qū)域級商圈，輻射范圍為區(qū)域周邊居民北門路 蕭林路商圈昆山商廈街區(qū)商鋪街區(qū)商鋪商業(yè)市場 —— 城南朝陽路商圈216。以蕭林路為界，北門路北段娛樂業(yè)比較發(fā)達，是昆山主要娛樂場所之一。商業(yè)市場 —— 人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000多米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括 昆山賓館（ 4星級），世紀商廈 ，新華書店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城， 新世界商廈 ，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。昆山居民目前對集中型商業(yè)需求增長，但本市商業(yè)現(xiàn)狀集中和連鎖規(guī)模還比較小，不能滿足消費需求，這是目前商業(yè)商場的矛盾之一。216。216。 3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時躍入上海市區(qū)中心，距上海虹橋機場 28公里，半小時即可抵達， 10分鐘到達上海青浦城區(qū)。別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 客戶216。納帕爾灣二期 2023年 10月 17日開盤，本次推出的房源面積為 210300㎡ ，為精裝修房源， 售價在 16500元 /㎡ ，總價 350萬元 /套起 ；216。 納帕爾灣分四期開發(fā)，截至當前批準銷售套數 226套，目前已去化 193套。 另外，在生活設施方面，設置小超市，小餐廳、小醫(yī)療室。廚房：全精裝修，美式實木櫥柜配備花崗巖臺面、全進口品牌廚房設備216。衛(wèi)生間：意大利進口瓷磚、進口品牌潔具、主人房按摩浴缸、淋浴間隔斷系統(tǒng)、雙面盆設計216。物業(yè)費： /平方米 目前 精裝酒店公寓售價12023元 /平方、毛坯大戶型均價 10000元 /平米左右 。鹿城一品有 4474平米的一房精裝酒店式公寓、 163178平米的三房以及 200平米的四房216?？萍甲≌?—— 昆山首個 “采冷、制暖、供熱水 ”三聯(lián)供 住宅?？蛻簦?城鐵高鐵軌道交通導致昆山與上海的同城效應愈明顯，目前市場上客戶以 本地客戶、上?？蛻?、長三角投資客戶 為主。需求： 昆山市場近 5年住宅年均需求量約 350萬方，但市場受政策影響較大，預計今年的需求將會略低于平均水平；216。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 主要分布在 市區(qū)版塊 ，對細分版塊沒有較明顯的傾向；216。昆山本地客戶 由于地緣情節(jié)，遍布各個區(qū)域，但相對來說傾向于 城中、城西等配套設施齊全、生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；216。昆山市場別墅客戶首要關注項目的景觀資源和環(huán)境216。追求居住的舒適度、綠化率、產品細節(jié)、物業(yè)服務216。在臺灣看過或居住過高品質的樓盤，能夠認同項目的品質216。在長三角一帶有業(yè)務往來，了解并認同昆山的高城市價值216。關注房屋的總價、交通便利性、周邊配套216。首要關注因素：交通住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員216。以在上海工作的普通白領為主216。購買目的屬于首次購房，但相對來說購買力仍然偏低216。購房看中建筑的品質、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對社區(qū)形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求216。住宅市場 —— 客戶分析（客源結構）在上海工作的年輕海飄 216。 47099 287840板塊內 高層小高層均價 10000左右 ，別墅價格依位置以及產品力不定。板塊內住宅項目 產品類型較為豐富 ，幾乎涵蓋了各種類型物業(yè)。216。長發(fā)、綠地、東方海外、鑫苑集團等。聯(lián)排、 5F花園洋房、高層小高層238588 1748 55一房， 94二房， 147四房 在售 10700—13000 40% 3104 主力面積 74112 在售 高層 8800鑫苑國際城市花園 高層 9900 69112 高層 151026板塊均價集中在 70007500左右，相較于中心城綜合區(qū)的其他片區(qū)，價格偏低，且近年來漲幅不大。板塊內目前存量供應較大，從土地出讓的情況來看，后續(xù)供應不大，有利于拉動后續(xù)板塊價格。城北曾是政府重點打造的城市副中心， 目前居住概念已經形成， 居住氛圍濃厚。 182449 218825 142397城北地區(qū)：昆山發(fā)展起源地 戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積 90140平米 。216。 42% 三期 400多 90140 待售 待定城南區(qū)板塊內主要樓盤板塊特點、產品和價格分析板塊特點216。 249000 高層 52779 42% 5000 88131 在售 7300吉田國際廣場 高層、小高層 155947世貿蝴蝶灣 高層、疊加、 聯(lián)排、獨棟 717800眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。區(qū)域樓盤數量多、量體大，產品類型以 小高層、高層、別墅為主 ，樓盤以純住宅為主，戶型面積較大。板塊規(guī)劃成生態(tài)居住片區(qū)，以森林公園為主打，從目前所推樓盤來看， 高檔住宅板塊已初具模樣。 357881城西項目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數 面積段（m2）狀態(tài) 均價 216。板塊內以大盤開發(fā)為主，樓盤的產品類型較為豐富， 高層、小高層、多層、花園洋房，到聯(lián)排雙拼別墅 都有一定占比。板塊內 大盤云集 ，目前有珠江地產、世貿、中冶、中航等企業(yè)樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以 城市綜合體的概念 在城東布局。 293680 42% 2600高層 143㎡ —176㎡ ，花園洋房 215㎡ —230㎡ 小高層 城東區(qū)板塊：大盤云集 216。216。e 高層住宅、公寓 36714 147863 4 % 　 待售 12023榮記玖瓏灣 高層住宅、酒店式公寓 50627 175170 35% 1270 80240 待售 待定中心城區(qū)板塊內主要樓盤板塊特點216。 8000 55991 % 465 45201一房到四房 高層在售 高層 10500弘輝首璽 高層住宅 92103 330000 35% 657 主力面積段 125200　 高層在售 15000（含1000裝修）翡翠名都 高層 ,價格處于高位藍海 LaVie中心城區(qū) 住宅市場 —— 中心城區(qū)板塊御城人口密集，并承擔綜合行政、居住、文化、教育、主要產業(yè)發(fā)展等功能。南部水鄉(xiāng)區(qū)以及其余鎮(zhèn) 為第三梯隊。巴城依托陽澄湖資源，主要為別墅產品；216?；蚺徤虾?，且規(guī)劃利好。216。未來昆山市場 供大于求 的局面短期難以被打破，但受利于昆山的特殊區(qū)位以及城際高鐵的開通，突出的城市價值將會成為昆山房地產市場強有力的支撐。一方面受著調控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場供大于求的局面短期內難以被打破。216。最近三年 07年到 09年的漲幅最為明顯， 09年的價格水平相較于 07年上漲了大約 50%。 表明昆山商品房市場經歷需求旺盛期之后，本地