【正文】 ? 建筑類別 :? 最高價(jià) :3800元 /平方米 ? 開盤時(shí)間 :張浦在售樓盤一看? 格林陽光? 物業(yè)類別 :多層，小高層，商鋪 ? 物業(yè)管理費(fèi) :? 開發(fā)商 :202308? 綠化率 :別墅、? 商鋪建筑類別 :多層、小高層，聯(lián)體、疊加別墅? 物業(yè)地址 :張浦鎮(zhèn)新吳街 288號(hào)? 價(jià)格 :起價(jià) :2950元 /平方米? 最高價(jià) :4800元 /平方米? 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 ? 物業(yè)類別 :普通住宅 別墅、商鋪 張浦鎮(zhèn)長(zhǎng)江南路與振興東路交叉口 ? 開發(fā)商 :20230908? 綠化率 :? 建筑類別 :? 容積率 :? （一期）建筑面積： ,其中住宅建筑面積 (包括高層住宅 48246m2，多層住宅 ),商業(yè)建筑面積 6630m2。圖小節(jié)交城市交通系統(tǒng)小區(qū)主要環(huán)路小區(qū)次要環(huán)路小區(qū)步行系統(tǒng)小示區(qū)域各型小高層住宅、交通等）流失部分客戶 結(jié)果我們?cè)趺崔k？ [策略細(xì)節(jié) ]大盤突圍的一般規(guī)律??以合理的價(jià)格取勝。?經(jīng)由超出顧客期望而取勝。戰(zhàn)略交通之爭(zhēng)價(jià)格之爭(zhēng)市場(chǎng)時(shí)機(jī)之爭(zhēng)市場(chǎng)需求之爭(zhēng)產(chǎn)品新穎之爭(zhēng)入市形象之爭(zhēng)產(chǎn)品屬期房，要在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍，必須在產(chǎn)品入市之前做好客戶定位、市場(chǎng)針對(duì)性投放等入市關(guān)鍵功課，在形象、產(chǎn)品、服務(wù)等方面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使得項(xiàng)目一即制勝。營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略先賣內(nèi)容、再賣形象、后賣樓該策略旨在解決以下問題：提高項(xiàng)目美譽(yù)度；使客戶便捷獲得項(xiàng)目信息，影響購買決策；營銷策略全方位展示策略 近距離推廣策略主動(dòng)營銷策略區(qū)域推廣策略品牌推廣策略Action 1. 全方位展示策略 房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了理性消費(fèi)階段，打動(dòng)他們不在于如何去說，而在于價(jià)值的展示 ……Action 2. 近距離推廣策略 地盤攻略 —— 搶占昆山副中心 拓展上海周邊市場(chǎng) 張浦鎮(zhèn)全面覆蓋 近距離：與項(xiàng)目近距離 與目標(biāo)客戶生活、工作區(qū)域近距離Action 3. 主動(dòng)式營銷策略A. 目標(biāo)客戶群體的主動(dòng)推廣B. 團(tuán)購成立 —— 迎合購買者趨向心理C. 發(fā)動(dòng)群眾 —— 讓每個(gè)人都成為我們的推銷員和信息傳播者 D. VIP選房卡 —— 前期積累客戶的成熟工具獨(dú)特賣點(diǎn)樹立化產(chǎn)品媒體切入精準(zhǔn)化品牌口碑提高化產(chǎn)品推廣全面化形象包裝新穎化Action 4. 產(chǎn)品推廣策略營銷模式圖營銷強(qiáng)度階段目標(biāo)時(shí)間軸宣傳方向創(chuàng)造與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)之市場(chǎng)熱點(diǎn)，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注形成認(rèn)同與向往 理性購買社區(qū)內(nèi)涵的不斷深化，形成強(qiáng)勢(shì)購買時(shí)機(jī)Δ開盤期 Δ入伙，二期開工 區(qū)域概念文化概念社區(qū)形象總概念開發(fā)理念宣傳社區(qū)價(jià)值宣傳展示細(xì)節(jié)賣點(diǎn)社區(qū)形象深化創(chuàng)造新價(jià)值點(diǎn)，社區(qū)品牌的外延定 由賽博經(jīng)紀(jì)、賽博廣告、以及賽博公關(guān)三大板塊組成。 賽博核心能力★ 專業(yè)背景多樣、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、最具執(zhí)行力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)同作業(yè)★ 提供最具銷售力的市場(chǎng)解決方案★ 土地評(píng)估、產(chǎn)品調(diào)研、策劃顧問、銷售代理、推廣執(zhí)行一體化的服務(wù)模式★ 龐大的數(shù)據(jù)資訊平臺(tái)及最具專業(yè)洞察力的研究支持：★ 良好的資源整合能力賽博機(jī)構(gòu)組織圖董事長(zhǎng)賽博公關(guān) 賽博廣告 賽博經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理辦公室策劃部 銷售部賽博機(jī)構(gòu)研發(fā)部劉焱Yan Liu賽 博機(jī)構(gòu)董事 長(zhǎng)北大國 際 —— 哥 倫 比 亞 大學(xué)地 產(chǎn) 運(yùn) 營 學(xué) 術(shù) 成 員 北京房地 產(chǎn) 十大公關(guān)案例核心人物 深度運(yùn)作服務(wù)諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌推廣，并全程運(yùn)作京城近百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的公關(guān)策劃；《合作社》《大公關(guān)》雜志總編輯、深入透徹研究房地產(chǎn)營銷公關(guān)和消費(fèi)者心理，擅長(zhǎng)體驗(yàn)營銷、文化營銷、奢侈品營銷與主流營銷，被京城房地產(chǎn)業(yè)界稱為 “房地產(chǎn)品牌營銷策劃先行者 ”；房地產(chǎn)全程公關(guān)策劃的發(fā)起者和推動(dòng)者。Liu賽博經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理張 平XJ建筑系 項(xiàng)目經(jīng)理 ? 曾任海南世界貿(mào)易中心有限公司 總經(jīng)理助理 ? 曾任北京萬信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 曾任天津萬通置業(yè)有限公司 ? 曾任首創(chuàng)集團(tuán) Cui副總經(jīng)理兼策劃總監(jiān)崔 宋　 軍Jun1995年進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)， 12年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)北京泰富房地產(chǎn)顧問公司　銷售經(jīng)理　　主要操盤項(xiàng)目：大西洋新城、杰寶公寓、惠安軒、望陶?qǐng)@世紀(jì)嘉園、世紀(jì)城、 Xie賽博經(jīng)紀(jì)北京項(xiàng)目銷售經(jīng)理尚 光Guang玲Jian形成一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)開發(fā)與維護(hù)的服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)了客戶資源管理的規(guī)范化和體系化，以職業(yè)女性特有的幽雅與勤勉帶領(lǐng)賽博客戶部門在行業(yè)內(nèi)馳騁 衛(wèi) HongZhang賽博方舟國際公關(guān)顧問有限公司策劃總監(jiān)資深房地產(chǎn)公關(guān)策劃人著名活動(dòng)創(chuàng)意專家成功主持京城近百個(gè)房地產(chǎn)公關(guān)事件、公關(guān)活動(dòng)的策略規(guī)劃主持策劃的多個(gè)房地產(chǎn)公關(guān)推廣事件在業(yè)內(nèi)評(píng)比中獲得大獎(jiǎng)林 300畝私享美湖（唯一性）和千余畝天然景觀湖面。? 優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)的組合（中國建筑設(shè)計(jì)研究院上海分院、易蘭亞洲、深圳 開元國際）。? 戶型面積配比不夠理想，四種戶型風(fēng)格有些雷同。? 批租的 300畝湖面，周邊空地的規(guī)劃目前不明確。? 優(yōu)美的外部環(huán)境和便利的生活配套 相結(jié)合。倚林項(xiàng)目 SWOT分析 市場(chǎng)威脅 (threats )? 本案屬渡假別墅產(chǎn)品，其購買行為并不是出自剛性的購房需求。? 水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)在蘇浙一帶很多，古鎮(zhèn)資源同質(zhì)化嚴(yán)重，且周邊的周莊、同里、角直、烏鎮(zhèn)、南潯、朱家角、西塘等知名度都比錦溪高。倚林項(xiàng)目 SWOT分析錦溪當(dāng)?shù)馗挥须A層，買房完全傾向于昆山市城區(qū)。即使購買渡假別 墅，也以市郊和陽澄湖為主，皆有投資性質(zhì)。倚林項(xiàng)目 SWOT分析最初提煉的產(chǎn)品特性關(guān)鍵詞： 近上海 古鎮(zhèn) 300畝內(nèi)湖最初 SLOGAN： 大隱生活美學(xué)最初廣告語： 近上海 300畝美湖獨(dú)享產(chǎn)品定位： 第二居所 商務(wù) 后期實(shí)踐中調(diào)整 　 對(duì)外推廣方面一、前期嘗試以 戶外高炮＋道旗＋昆山少量平面進(jìn)行推廣 （０６年１１月－－０７年５月前，效果不明顯）二、正式銷售前，以 戶外高炮＋道旗＋新民晚報(bào)硬廣＋網(wǎng)絡(luò)＋樣板間＋現(xiàn)房實(shí)景 （０７年５月后，效果顯著）三、熱銷期，以 新民晚報(bào)硬廣為主推方向，配合網(wǎng)絡(luò)及公關(guān)活動(dòng) （０７年９月后，銷售進(jìn)入高潮期）四、五一和十一， 上海展會(huì)和上海售樓處配合，銷售持續(xù)上升。購買用途分析46%38%雙拼 58套 ,均價(jià) 5861元 /平米 ,主要原因在于位置最好雙拼部分內(nèi)部認(rèn)購 ,部分 最先市場(chǎng)上銷售 ,沒做銷控 ,且價(jià)格較低聯(lián)排 53套 ,均價(jià) 5105元 /平米 07年 10月：聯(lián)排均價(jià)： 5800元 /平米，雙拼均價(jià)： 7000元 /平米。110多萬 /套。項(xiàng)目總用地共 30萬平米，建筑用地為 15萬平米，水面 20萬平米。? 開發(fā)商：北京天鴻寶晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 項(xiàng)目進(jìn)度 ：前期產(chǎn)品研發(fā)定位階段，預(yù)計(jì) 08年 5月正式銷售。南京中南項(xiàng)目修改前修改后南京別墅外觀（ 甲套）修改前修改后南京別墅外觀（ 乙套）修改前修改后南京別墅外觀（ 丙套）修改前修改后南京別墅外觀（ 丁套）?