【正文】 ，列車開車間隔時間最短為 3分鐘。216。單位：萬方土地市場 —— 成交情況　 出讓面積（畝） 出讓總價（萬元） 平均單價（畝 /萬元）2023年 2023年 2023年 18月 845692。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源昆房網(wǎng)。經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司步入起步階段。 9497房地產(chǎn)開發(fā)力量不斷壯大；房地產(chǎn)開發(fā)投資屢創(chuàng)新高；建設(shè)規(guī)模連年突破；商品房銷售規(guī)模火爆；房價不斷攀升；樓盤開發(fā)進(jìn)入大盤時代；二級市場充滿生機(jī)。216。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。216。城鎮(zhèn)人均使用面積（平方米 /人）：全國： 28北京： 21上海： 深圳： 商品房市場 —— 價格分析216。昆山近年來房地產(chǎn)投資增速與 GDP增速比值波動較大，除了 GDP增長有一定滯后性之外，表明昆山市 GDP增長對房地產(chǎn)的相關(guān)程度不高。對 “ 外部需求 ” 的把握將成為昆山房地產(chǎn)市場的一條重要出路。216。南部水鄉(xiāng)片區(qū)依托淀山湖資源，主要為別墅產(chǎn)品 。項目 類型 占地面積（ m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（ m2） 狀態(tài) 均價 板塊內(nèi)配套設(shè)施完善，交通便利， 居住氛圍濃厚， 是昆山的商業(yè)文化中心。目前板塊 均價 10000元左右 ，個體樓盤依具體位置和產(chǎn)品力上下波動。高層 216。目前板塊 均價 7500左右 ，個體樓盤依具體位置和產(chǎn)品力上下波動。 % 352 小高層主力面 積 96200 在售 小高層 8300金色森林四期 住宅、公寓、 別墅 166664 224719 % 1200 待售 待定伯爵大地二期 高層 109951216。 1076580 185674城南是出口加工區(qū)，以 IT產(chǎn)業(yè)為主。216。 % 649 100140 三期房源 待售 預(yù)計 80009000云山詩意 小高層 73578 38% 一期 370 主力面積 104140 待售 預(yù)計 7000馨座 高層 14247產(chǎn)品、價格216。 496997 多層、高層 202300 600000 40% 503390以下 70%， 120140三房， 140160花園洋房在售 9500上海裕花園 357790發(fā)展起點(diǎn)高。住宅市場 —— 南部水鄉(xiāng)板塊南部水鄉(xiāng)板塊：強(qiáng)勢景觀資源支撐 高端住宅板塊南部水鄉(xiāng)片區(qū)地理位置上包括淀山湖鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)以及周莊鎮(zhèn)，以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色為主體。 % 246 140200 在售 12023南部水鄉(xiāng)板塊內(nèi)主要樓盤216。臺企干部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人公寓昆山自住的本地人新昆山人長三角投資客政府、外企高管 上海客戶臺灣人、部分新加坡人別墅昆山本地私營業(yè)主住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征昆山自住的本地人216。青睞小戶型，對總價承受能力較低216。通過拆遷得到一筆錢，希望在城市中擁有一套房子216。關(guān)注地段升值潛力、價格上漲空間216。需求戶型以大中型戶型為主216。新昆山人 主要分布在城北城東地區(qū)，加之城北城東區(qū)域目前價格相較于其他區(qū)域較低，主要傾向于購買 城北、城東 的樓盤；216。價格： 昆山市場部分熱點(diǎn)板塊如（城中區(qū)板塊、花橋板塊、城南板塊）公寓均價 已接近萬元 ，且增幅較大。216。216?？照{(diào)設(shè)備：知名品牌戶式中央 VRV空提奧系統(tǒng)（冷暖）216。別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 戶型216。三期 2023年 11月 28日正式開盤，首批推出 30套 210㎡ 300㎡ 的精裝修獨(dú)棟別墅， 價格為 18500元 /㎡ ， 2023春節(jié)后加推第二批房源，面積 210290平米， 均價 2100022023元 /㎡ ，目前在售三期最后一批房源，面積 210290平米， 均價 21000元 /㎡ ，一周內(nèi)付足首付，即可獲 95折優(yōu)惠 ；216。 納帕爾灣與上海市區(qū)保持著恰當(dāng)?shù)木嚯x 。昆山市商業(yè)設(shè)施主要集中于老城區(qū)，主要包括 商業(yè)街，百貨公司，特色商業(yè)街，娛樂中心，大賣場（生活類及專業(yè)賣場），專業(yè)市場 等。人民路是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達(dá)全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城南商圈是以朝陽路為紐帶的老商圈升級換代。商業(yè)市場 —— 城東商圈城東商圈商業(yè)市場 —— 在售項目供應(yīng)分析216。商業(yè)市場 —— 在售項目價格分析216。酒店式公寓市場 —— 總體情況酒店式公寓市場 —— 分布情況昆山市場酒店式公寓基本遍布于各個成交熱門板塊。216。物業(yè)公司：淵博物業(yè)物業(yè)費(fèi)： /平方米 216。前進(jìn)路是目前昆山寫字樓最為集中的區(qū)域，也是昆山的商務(wù)、商業(yè)和金融中心，對高端寫字樓有較旺盛的需求。寫字樓市場 —— 各區(qū)域特點(diǎn)剖析區(qū)域地標(biāo)新天地 優(yōu)勢分析 劣勢分析 沿城市主干道前進(jìn)路、人民路沿線形成了市中心寫字樓集中帶，尚東國際、中茵商務(wù)廣場、新百商務(wù)會館、曼哈頓國際大廈等成為典型代表城市中心。—— 戶型酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御采用了周界防范系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、大廳信息發(fā)布系統(tǒng)及多媒體查詢系統(tǒng)等智能安防設(shè)施，保證業(yè)主入住后享受安全、無憂、高品質(zhì)的生活。—— 地段昆山賓館瑞士大酒店酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御216。從客戶區(qū)域來源來看， 長三角和江浙滬一帶的投資性客戶 為主要消費(fèi)群體，少量來自臺灣、廣東等。目前在售的酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品都是 樓盤的附屬產(chǎn)品216。但縱觀如今的昆山房產(chǎn)市場，充斥著大量標(biāo)榜著 “ 酒店公寓 ” 的物業(yè)，然而 多數(shù)從實(shí)質(zhì)而言只能稱為 “ 小戶型單身公寓 ” ，并非嚴(yán)格意義上的酒店式公寓，更談不上國際標(biāo)準(zhǔn)豪華酒店公寓。花橋板塊以及城中板塊的目前價格較高。商業(yè)市場 —— 在售項目面積分析上海公館億立商貿(mào)物流城景涇路商業(yè)街國際采購中心中茵世貿(mào)廣場超華璞緹街0 200 400 600 800 1000平方米國際模具城昆山賽格電子通過圖表可以看到，昆山各主要商業(yè)產(chǎn)品其規(guī)劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產(chǎn)品基本在 30120平方米左右，偏大的產(chǎn)品在 200300平方米左右。朝陽路商圈世貿(mào)廣場百潤發(fā)216?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。216。 老業(yè)主則看重納帕地產(chǎn)的品質(zhì)，以及品牌物業(yè)，把它當(dāng)做投資兼度假。 從成交的情況看，納帕爾灣的客戶主要為上海的本地客戶；216。216。地面：意大利進(jìn)口品牌地磚、高品質(zhì)石材及馬賽克比利時進(jìn)口高品質(zhì)地毯別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 配套（會所）3000平米濱湖專屬私人會所216。月車位比： 1： 2別墅個案分析 —— 納帕爾灣南部水鄉(xiāng)板塊—— 建筑品質(zhì) 國際一流設(shè)計團(tuán)隊 —— Robert hidey豪宅設(shè)計公司 與美國頂尖的建筑機(jī)構(gòu)優(yōu)秀設(shè)計師同理合作，打造國際頂級豪宅標(biāo)準(zhǔn)，提供 6種戶型選擇，每種戶型 3中不同的風(fēng)格，每種風(fēng)格下設(shè) 6中配色方案， 108種建筑表情，配以 2至 3層建筑錯落分布，讓每一棟建筑都是 “唯一 ”意大利建筑風(fēng)格別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 景觀米蘭度假風(fēng)情園林 搖曳熱帶激情蔥綠層次有致 搭配匠心獨(dú)運(yùn)內(nèi)外水系交融 循環(huán)自然精華園林公共活動區(qū) 讓鄰里更親近別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 精裝明細(xì) 納帕爾灣采用全精裝交房216。三房四方戶型較方正實(shí)用，一方戶型設(shè)計較靈活。公寓個案分析 —— 鹿城一品項目地址：玉山鎮(zhèn)長江中路 178號物業(yè)類型：高層占地面積： 8200平方米建筑面積： 55991平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝酒店公寓、毛坯普通住宅總戶數(shù)： 465投資商：昆山光達(dá)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商： 昆山光達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：上海采林物業(yè)物業(yè)費(fèi)： /平方米 別墅客戶 主要分布在別墅產(chǎn)品較多的版塊， 巴城陽澄湖片區(qū)、南部水鄉(xiāng)片區(qū)。對產(chǎn)品本身品質(zhì)和檔次有較高要求，認(rèn)同大師之作216。對有臺資背景的開發(fā)商項目認(rèn)同度較高216。戶型需求以小戶型為主216。受到上海高房價的擠壓，屬于首次購房的被動外溢客戶216。青睞戶型為 120平米的三房、 160平米的四房216。板塊內(nèi)由于各項配套還不成熟和完善，產(chǎn)品基本作為高端客戶 第二居所或度假用途 。 41% 943 雙拼 175184，小獨(dú)棟226253 在售雙拼 1250014000，小獨(dú)棟 1100012023納帕爾灣 聯(lián)排 146300 74000 45% 278 210300 在售 精裝 2100022023江南岸 獨(dú)棟 182666216。216。綠地 21城 疊加、聯(lián)排、 獨(dú)棟、公寓 431000 % 854 主力面積 5080，另有120大戶型 在售 95009800常發(fā)香城灣 住宅市場 —— 花橋板塊花橋板塊：與上海同城效應(yīng) 新熱點(diǎn)板塊花橋位于上海與江蘇交接的黃金地段，西臨昆山國家級開發(fā)區(qū)，東依上海安亭，地段優(yōu)勢帶動板塊房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。216。 % 60130 在售 7300天闊 多層、高層、 小高層 69268老昆山人最多區(qū)域城北項目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（m2）狀態(tài) 均價 一些高檔大盤的進(jìn)駐，改善了昆山人對城南板塊居住品質(zhì)差的觀念。 42% 2400 高層 8 142 待售 待定匯景公寓 695971城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域 216。時代中央社區(qū) 高層、小高層 120230 300000 % 2023戶左右 主力面積 123206 在售 8600天地華城 高層、小高層 83615 % 1359 主力面積 133142 在售 9000，送車位阿里山花園 小高層 37974 69903 42% 214 140160 待售 9500森林半島多層、小高層、高層、洋房117189 271000 % 1700 高層 61133 在售 8200三水蕭林 高層、聯(lián)排 169631高層小高層的主力面積大約在 80140平米 之間，比中心城區(qū)板塊略小，因?yàn)橐徊糠中枨髞碜酝獠啃枨笠约巴顿Y需求。在售 8000黃浦城市花園 多層、小高層、 高層 70000平方米 160000 % 1290 主力面積 80130 在售 8400城東區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價格分析板塊特點(diǎn)216。潛力巨大位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進(jìn)東路沿線區(qū)域城東項目 類型 占地面積（ m2）建筑面積（ m2） 容積率 綠化率 戶數(shù)面積段（ m2） 狀態(tài) 均價 該區(qū)域的 住宅檔次較高 。酒店式公寓 ,屬于市中心的高檔地段， 土地資源稀缺，生活配套成熟，房價一直維持高位 。周市鎮(zhèn)依托北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并且接收中心城區(qū)的輻射；216。玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)以及花橋鎮(zhèn) 為目前昆山市場最活躍片區(qū)。參考數(shù)據(jù)（昆山2023各月成交）：四月： 4470五月： 1483六月： 1506七月： 1735八月： 2210供求關(guān)系價格2023年昆山房地產(chǎn)市場各樓盤采取低開高走策略，引領(lǐng)了昆山房地產(chǎn)市場五年來的第一次爆發(fā)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。商品房市場 —— 需求分析（與其它城市對比）昆山吳江江陰同屬江蘇縣級市，從圖上可看出，昆山近年來每年的成交量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它兩地區(qū)，且都為其它兩地區(qū)兩倍以上。由于政策調(diào)控以及外部經(jīng)濟(jì)危機(jī)等多方原因， 08年商品房銷售了大幅回落，出現(xiàn)負(fù)增長，隨著 09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及政策鼓勵，再次打開了昆山房地產(chǎn)需求局面。截止到 2023年 9月，昆山全市庫存可售房源 44984套，昆山商品房庫存量再創(chuàng)新高。同時由于開發(fā)周期等主客觀因素使昆山市的年竣工面積與施工面積有一定的差距，年竣工增長率的上漲或下跌相對于施工增長率有一段時間的滯后性。 4 穩(wěn)步發(fā)展階段（ 19982023）這一階段，中央采取了積極的財政政策，旨在通過增加投資拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。伴隨著住房制度改革的推行，房改政策效應(yīng)的釋放，引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。說明：由于出讓地塊純住宅用地屈指可數(shù)，為方便統(tǒng)計，統(tǒng)一歸類為商住，即本報告中出現(xiàn)的商住為包括住宅的混合用地。其中 2023年同比 2023年土地出讓面積有所下降，但 2023年土地平均地價是 2023年的 ，昆山房地產(chǎn)市場迅速被放大。216。216。蘇滬高速?，F(xiàn)有黃浦江路現(xiàn)南延經(jīng)千燈至淀山湖216。 南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色旅游為主體，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。 東部片區(qū)：以花橋國際商務(wù)區(qū)為依托發(fā)展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。到 2023年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模 250萬 人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模 195萬人，建設(shè)用地控制在 242平方公里 以內(nèi)。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計信息網(wǎng)。昆山近年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速增長的態(tài)勢，年增長率基本都在 15%以上。因此 城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)應(yīng)該是目前城鎮(zhèn)化率相對適中的區(qū)域 。 07年底和 08年的金融危機(jī)對昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定影響，但隨著2023年經(jīng)濟(jì)的回暖， GDP增長率顯現(xiàn)回升勢頭。政府投資環(huán)境 —— 政務(wù)公開水平公共服務(wù)質(zhì)量反映政府為公眾和企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量和水平，是衡量政府投資環(huán)境的重要構(gòu)成。 江蘇 昆山市 —— —— —— ——6 浙江省 昆山市 —— —— —— ——7 國民經(jīng)濟(jì)的迅速企穩(wěn)回暖是政策出臺的宏觀背景，未來房地產(chǎn)政策的走向?qū)⑷Q于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭能否持續(xù)和中國經(jīng)濟(jì) “去房地產(chǎn) ”后的內(nèi)生動力是否充