【正文】 5%10%15%20%25%30%35%40%45%50% 2023年上半年購房者投資比例走勢 一次性付清比例創(chuàng)今年新高 投資比例明顯下降 5% 24% 58% 6% 16% 33% 13% 11% 16% 9% 16% 37% 41% 31% 10% 43% 22% 4% 三成以內 三至六成 六成以上 一次性付清 非常小 比較小 不好說 比較大 非常大 信貸政策對丌同首付能力購房者的影響 限購政策對丌同置業(yè)目的購房者的影響 40% 15% 13% 25% 24% 23% 11% 12% 10% 13% 27% 27% 10% 22% 27% 首次置業(yè) 改善性需求 投資需求 非常小 比較小 不好說 比較大 非常大 數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點網(wǎng) 供銷差與價格走勢高度一致，預計 12年一季度 價格面臨較大的下行壓力 97989910010110215000100005000050001000006Q1 06Q3 07Q1 07Q3 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3商品住宅供銷差 商品住宅銷售價格指數(shù) 多項式 (商品住宅供銷差 ) 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原數(shù)據(jù)平臺 未來商品住宅供銷差走勢 供銷差 = 實際需求 潛在供應 = 銷售面積 滯后 限貸政策下市場形式更加嚴峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的 2大難題 關于資格客戶 ——1個基于大量假設的印象型估測 資格客戶 = 買得起房的客戶 資格已消耗客戶 （ 1）買得起房的客戶 —— 家庭月收入 30%能夠支付 平均房價月供的客戶 總價 120 首付比例 30% 貸款 84 基準利率 1倍 月供 5616 月供占家庭收入比例 30% 家庭月收入 18720 家庭年收入 224640 存量調研 20萬以上的 % 深圳常住家庭 3503201 買得起房的家庭數(shù) （ 2）資格已消耗的客戶 —— 已購房客戶數(shù)量247。 原則上，一國出現(xiàn)主權債務違約的核心條件是： 沒有貨幣發(fā)行權 外幣發(fā)行的債務占比過大，且本幣難以自由兌換 短期債務占比較大，借新還舊的壓力較大 外債占比較較大 利率的突然提升往往是觸發(fā)條件 綜合這些指標來看，美國尚不存在主權債務違約風險 44 45 50 65 66 71 79 86 90 93 56 55 50 35 34 29 21 14 10 7 0102030405060708090100法國 瑞士 德國 意大利 英國 西班牙 英國 加拿大 韓國 日本 內債 外債 因此，與歐洲相比，美國基本不存在嚴格意義上的償債能力問題，美聯(lián)儲作為一個主權國家的央行，且美元作為主導性的國際儲備貨幣，悲觀情況下，也可以通過貨幣發(fā)行來償還債務。 ?QE1和 QE2主要是為了應對流動性危機和提振市場對經(jīng)濟復蘇的信心，也在一定程度上“欺騙”了市場。上個世紀 80年末日本的銀行體系和工業(yè)體系互相持股，企業(yè)和銀行是綁在一起的，同時遭受了巨大損失，美國的企業(yè)和銀行則是相對分離的，危機之后美國企業(yè)基本上未受太大影響； ? 兩國遭受損失的程度不一樣。按意大利的規(guī)模，現(xiàn)有的任何機制（歐洲央行、 EFSF、 IMF等）都無法提供足夠的流動性援助；如果法國國債出問題，更是無藥可救。即使歐元區(qū)整體債務占 GDP的比重低于美國，其歐洲面臨的財政違約和金融風險遠大于后者。然而，短期流動性支援是無法解決上述歐元區(qū)內部深層次的問題和矛盾。 因此，危機國家退出歐元區(qū)后將對國際金融市場產(chǎn)生巨大沖擊，甚至發(fā)生一場嚴重的金融危機。原因是： ? 首先，需求難以重演“跳崖式”下滑， 2023 年全球金融金融危機之前，全球經(jīng)濟連續(xù)兩年（ 20232023）處于過熱狀態(tài)，企業(yè)、家庭及金融部門都大量使用金融“杠桿”，導致經(jīng)濟中的最終需求急劇膨脹。因此即便出現(xiàn)新一輪的“減存貨”過程，其幅度也會遠低于“一次探底”的情況。一旦歐美經(jīng)濟陷入嚴重衰退 (如 GDP下降 3%)，則中國出口會下降15%， GDP增長率會繼續(xù)降低。當前，與外需部門面臨勞動力成本上升、貨幣升值以及外部市場動蕩等多重沖擊相比，旅游等內需部門增長強勁，消費增長穩(wěn)定。上一輪的刺激政策中“鐵、公、基”占到很大比重，鐵路等行業(yè)投資過猛。 ? 考慮到物價即使在下半年回落，四季度依然可能處于 4％以上水平并持續(xù)到 2023年，通過適當升值和加息來抑制通脹依然有空間以克服負利率 實證觀察 ? GDP與 CPI的見頂回落的時間差通常為三個季度，從 2023—2023年的這一輪通脹周期來看， GDP在 2023年二季度見頂回落， CPI在 2023年一季度見頂回落 緊縮延續(xù)至三季度 ? 在政策參考 CPI指標的情況下，由于 GDP與 CPI的回落存在明顯的時間差，這客觀上使得政策的緊縮力度與節(jié)奏的把握存在明顯的偏差，經(jīng)濟容易出現(xiàn)下行幅度過大的風險 資金旱澇不均 ? 觀察貨幣緊縮力度不僅需要觀察銀行體系的資金松緊狀況，同樣需要關注企業(yè)等實體經(jīng)濟獲得資金的成本上升幅度，因為這更大程度上反映了實體經(jīng)濟感受到的緊縮力度，目前看實體經(jīng)濟感受到的利率緊縮力度已經(jīng)接近 2023年底水平 中國的政策應對 貨幣政策應防超調 ? 08年超調案例：對比 2023— 2023年的這輪政策緊縮周期，一共上調了 19次存款準備金率，計 1000個基點至 %；共加息 7次，計 189個基點，使一年期存款利率達到 %。 那些所謂泡沫，從歷史的經(jīng)驗看，永遠是跌得快的例子。 中國又怎樣呢？盡管我認為北京的朋友應該接受但沒有接受我二○○九年三月二十日提出的建議 ——《溫家寶大可煞掣》 ；盡管我認為高鐵建造得太快，打壓樓價的方法用得不對，抄襲老外的勞動法例是劣著，抄襲老外的貨幣調控也是劣著 ——我認為今天眾說紛紜的硬著陸的出現(xiàn)機會不大。去年樓市的表現(xiàn)也好，而北京顯然認為是太好了。這是牛群直覺的行為 ； ? 日本樓市悲劇的起因，是當年嚴禁農(nóng)產(chǎn)品進口，使農(nóng)產(chǎn)品之價飛到天上去 /番茄零售五美元一只，溫室葡萄一美元一粒 /禁止農(nóng)產(chǎn)品進口有大幅提升地價之效，樓房之價因而高升。把市場暴跌作為泡沫看，到今天經(jīng)濟學者還是事后孔明，什么理論云云有點搞笑。格老可沒有想到，通過金融工具衍生出來的是毒資產(chǎn)。 ? 至于銀根放寬得太大太久，是央行的錯失，因為這錯失找樓市出氣是不容易自圓其說的。 個人見解 僅供娛樂 Part 4 投資觀點 投資觀點 1：在別人貪婪的時候我們要恐懼，在別人恐懼的時候我們要貪婪（巴菲特），可以換種說法：你的投資理念要逆大眾思維 投資觀點 2：借鑒股市投資理論的趨勢投資與價值投資 投資觀點 3：趨勢投資中，在大周期（如周線）上漲趨勢確定的情況下，每一次的平臺整理 /回調都是買點。導致房地產(chǎn)價格大幅飆升； 就吸納貨幣的蓄水池而言，只有 2個超級蓄水池，一個房地產(chǎn)，一個股市，但中國股市政策定位導致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個蓄水池仍有蓄水功能。 依據(jù)趨勢投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結論下，每一次的平臺整理或回調都是好的買入時機。 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 7：保障性住房，福兮禍所依 案例借鑒：美國次貸：對信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。 2023年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領導班子留下好的基礎，換屆后限價等行政政策逐步退出概率大， 2023年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大。只要中國實體經(jīng)濟（也包括金融）不出現(xiàn)大問題，房價本身不是問題。 金融緊縮政策寒冬已過， 2023年金融相應寬松信號明顯 個人觀點 1： 通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯 從純粹的居住屬性日益轉向投資功能，如：資產(chǎn)配臵需要、保值增值需要等，與前相比對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級增長。 ? 牛群泡沫源自訊息不足，只要訊息數(shù)據(jù)能清楚而又肯定地公開，樓市出現(xiàn)牛群泡沫的機會近于零。 ? 最近一年多，內地的樓價上升強勁。另一個規(guī)律，是樓市或資產(chǎn)之價泡沫性的下跌，導致經(jīng)濟整體下跌后難以復蘇，主要是因為有利益團體的左右，