【正文】 昆山城市房地產(chǎn)研究報(bào)告—— 第一區(qū)域事業(yè)部一 、城市概況三、 城市房地產(chǎn)市場四、 總結(jié) 二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境商品房總體市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場酒店式公寓市場土地市場報(bào)告結(jié)構(gòu)1 昆山城市概況昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海 50公里，西鄰蘇州 37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。地理位置十分優(yōu)越。嘉定青浦昆山城市概況 —— 城市區(qū)位滬寧高鐵/京滬高鐵216。航空 :上海虹橋機(jī)場（距 45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場（距 100公里，約 1小時(shí)車程）。216。港口 :上海港（中國最大港口、距離 60公里）、張家港（距 100公里）、太倉瀏家港（距 35公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。216。鐵路 :京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。216。公路 :區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場路、 312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá) 100公里； 城市概況 —— 城市交通昆山總面積 ，其中陸地面積 ，水域面積 千米； 轄 10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：十個(gè)鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 ；一個(gè)區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。城市概況 —— 行政區(qū)劃216。 戶籍人口：昆山市戶籍人口增長較緩和，截至 2023年昆山戶籍人口已近 70萬人，年增長率基本維持在 %左右。216。 暫住人口：昆山市暫住人口增長速度較快， 02年暫住人口增長率將近 100%，到 2023年昆山市暫住人口已超過戶籍人口數(shù)量，截至到 2023年昆山暫住人口數(shù)量 萬人，預(yù)計(jì) 2023年底將超 100萬大關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆山統(tǒng)計(jì)年鑒。城市概況 —— 城市人口0209昆山人口走勢“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本建成市域 “三縱六橫二環(huán)五高 ”的公路主網(wǎng)架，以文化、體育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共事業(yè)配套為重點(diǎn)的城市功能設(shè)施框架基本形成 ”?！?昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（2023～ 2023） 216?；A(chǔ)設(shè)施投資額逐年提高， 09年增長幅度達(dá)到了將近 50%。昆山在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高的同時(shí)，也加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。城市概況 —— 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施昆山市 “十一五 ”期間基礎(chǔ)設(shè)施重大項(xiàng)目序號 負(fù)責(zé)單位 項(xiàng)目名稱 總投資 建設(shè)年限 投資主體1 開發(fā)區(qū) 東部副中心 30億元 20232023 開發(fā)區(qū)管委會2 玉山鎮(zhèn) 西部副中心 30億元 20232023 市政府3 玉山鎮(zhèn) 玉山高新區(qū) 30億元 20232023 玉山鎮(zhèn)政府4 玉山鎮(zhèn) 民營工業(yè)園 30億元 20232023 玉山鎮(zhèn)政府5 開發(fā)區(qū) 光電產(chǎn)業(yè)園 50億元 20232023 開發(fā)區(qū)管委會6 千燈鎮(zhèn) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶 30億元 20232023 沿滬產(chǎn)業(yè)帶指揮部7 市建設(shè)局 給水管網(wǎng)建設(shè) 2023－ 2023 市自來水公司及各鎮(zhèn)8 市建設(shè)局 區(qū)域水廠建設(shè) 2023－ 2023 市自來水公司9 市建設(shè)局 工業(yè)用水水廠建設(shè) 2023－ 2023 市自來水公司10 市建設(shè)局 第二水源引水工程 10億元 2023－ 2023 市自來水公司11 供電公司 500千伏蘇州東輸變電工程 10億元 2023－ 2023 華東電網(wǎng)12 供電公司 220千伏電網(wǎng)建設(shè)與改造 10億元 2023－ 2023 江蘇省供電公司13 供電公司 110千伏及以下電網(wǎng)建設(shè)與改造 15億元 2023－ 2023 江蘇省供電公司14 市發(fā)改委 天然氣管網(wǎng)及 CNG加氣站 2023－ 2023 昆山利通天然氣公司15 市發(fā)改委 廢舊物品循環(huán)利用市場 2023－ 2023 昆山市能源建設(shè)開發(fā)投資總公司等 3家公司16 市發(fā)改委 3萬噸成品油儲備油庫 2023－ 2023 市石油公司17 市水利局 水系整治工程 2023－ 2023 市水利局18 市水利局 泖河樞紐補(bǔ)償工程 2023－ 2023 市水利局19 市交通局 城北大道 2023－ 2023 市交通局20 市政府 城際鐵路 6億元 2023－ 2023 市交通局21 市交通局 相石公路 2023－ 2023 市交通局22 市交通局 沿滬大道 2023－ 2023 千燈鎮(zhèn)人民政府23 市交通局 “ 縱二 ” 北段（古城路至昆常交界） 2億元 2023－ 2023 市交通局24 市交通局 城西公路 2億元 2023－ 2023 市交通局25 市交通局 客運(yùn)站中心 2023－ 2023 市交通局26 市交通局 江浦路南段 2023－ 2023 市交通局27 市交通局 “ 縱三 ” 北段（ 339省道至昆太交界） 1億元 2023－ 2023 市公路建設(shè)指揮部28 市交通局 城區(qū)立體交通網(wǎng) 4億元 2023－ 2023 市交通局、建設(shè)局29 市環(huán)保局 生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程 3億元 20232023 開發(fā)區(qū)管委會30 市環(huán)保局 污水處理廠及管網(wǎng)建設(shè)工程 13億元 20232023 各鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)31 市環(huán)保局 水環(huán)境整治工程 3億元 20232023 市政府32 市環(huán)保局 垃圾發(fā)電一期工程 20232023 市城管局33 市人防辦 社會投資的結(jié)建人防工程項(xiàng)目 2023－ 2023 市人防辦34 市人防辦 市財(cái)政人防專戶投資的人防工程項(xiàng)目 2023－ 2023 市人防辦35 市人防辦 市人防指揮體系建設(shè) 2023－ 2023 市人防辦36 市政法委 公共突發(fā)事件應(yīng)急平臺 2023－ 2023 市政府投資額總計(jì) 2 房地產(chǎn)投資環(huán)境二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境昆山房地產(chǎn)政策法規(guī)基本依照國家政策以及蘇州房地產(chǎn)地方政策實(shí)行。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體來看，房地產(chǎn)業(yè)政策分為三個(gè)時(shí)期。216。 19982023年：鼓勵發(fā)展時(shí)期。216。 20232023年：規(guī)范市場時(shí)期。216。 2023年 至今：頻繁調(diào)控時(shí)期政策脈絡(luò)梳理 住房制度改革全面實(shí)行。（1998年 7月，國務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ） 應(yīng)對亞洲金融危機(jī)沖擊。（中央一再強(qiáng)調(diào) “住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ”） 寬松的政策環(huán)境 1998年正值中國應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，中央一再強(qiáng)調(diào) “住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ”。這一前所未有的明確定位，促使各有關(guān)部門和各級政府在土地供應(yīng)、金融服務(wù)、市場管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都出臺了鼓勵發(fā)展的寬松政策，房地產(chǎn)業(yè)由此得到長足發(fā)展。政策脈絡(luò)梳理 —— 19982023年：鼓勵發(fā)展時(shí)期政策類型 2023年 2023年綱領(lǐng)性文件《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國發(fā)[2023]18號） ——信貸政策房企開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不得低于 30%；適當(dāng)提高二套以上（含二套）住房貸款首付比例房企開發(fā)項(xiàng)目貸款自有資金比例不得低于 35%；個(gè)人購房抵押貸款月供不得超過收入的 50%稅收政策 規(guī)范房企納稅行為 ——土地政策清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；停止供應(yīng)別墅類用地 不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，應(yīng)一律采用“ 招拍掛 ” ；嚴(yán)格土地審批，加強(qiáng)閑臵土地管理市場管理政策 規(guī)范土地價(jià)格、住房價(jià)格及各項(xiàng)收費(fèi) 規(guī)范經(jīng)適房管理辦法；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 住房制度改革全面實(shí)施 5年來，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)也面臨著多項(xiàng)問題與矛盾。 為此， 2023年至2023年期間，國家相繼出臺各種相關(guān)政策，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。政策脈絡(luò)梳理 —— 20232023年：規(guī)范市場時(shí)期房價(jià)增速與人均可支配收入增速對比圖 2023年，我國商品房價(jià)格結(jié)束穩(wěn)步上漲階段，進(jìn)入快速上升通道。當(dāng)年商品房銷售價(jià)格增速超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速近 4個(gè)百分點(diǎn)。 2023年，中央開啟以“控制房價(jià)過快上漲 ”為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控大門。此后，商品房銷售價(jià)格整體趨勢向上，但各年增速在相關(guān)政策作用下波動劇烈。政策脈絡(luò)梳理 —— 2023年 至今：頻繁調(diào)控時(shí)期當(dāng)前政策解讀 ——417 政策238。90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%；238。第二套住房貸款 首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；238。商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 ；238。對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 政策要點(diǎn)當(dāng)前政策解讀 ——417 政策解讀首套房：從 “鼓勵 ”到 “支持 ”土地：從“最低 ”到 “最高 ”物業(yè)：從“普適 ”到 “區(qū)別 ”鼓勵自住型住房需求；首府比例 20%，享受 7折優(yōu)惠利率。二套房首府比例 40%，貸款利率根據(jù)不同情況作評估，可享受 8折優(yōu)惠利率。控制出讓面積，及土地價(jià)款首次支付比例。規(guī)定最低土地成交價(jià)。鼓勵中小戶型開發(fā)和供應(yīng)；支持改善性自住型需求。政策上有鼓勵，無限制。首次購買 90平米以上住房的首付比例為 30%；取消 7折優(yōu)惠利率， 8折或者 。提高二套房首付比例和貸款利率；局部地區(qū)可限制購房套數(shù)及停批二套房以上貸款。探索 “ 綜合評標(biāo) ” 、 “ 雙向競價(jià) ”等出讓方式，抑制居住用地價(jià)格非理性上漲。“ 特別房產(chǎn)消費(fèi)稅 ” 將針對大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅。重點(diǎn)打擊投資性需求； 供需增減，穩(wěn)定價(jià)格；精準(zhǔn)打擊防止過度波動二套房及以上：從“抑制 ”到 “限制 ”當(dāng)前政策解讀 ——929 新政房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰政策要點(diǎn)政策全部內(nèi)容見關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》本輪政策更多的是對 4月調(diào)控政策的再一次強(qiáng)調(diào)，依然是從增加有效供給、抑制不合理需求、穩(wěn)定房價(jià)為原則，表明了政府對穩(wěn)定房價(jià)、打擊投機(jī)需求的決心。四個(gè)商業(yè)信貸一刀切 切斷短期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機(jī)需求限購措施程度進(jìn)一步加大保障房政策重壓，增加有效供應(yīng)實(shí)施更為嚴(yán)格的市場監(jiān)管手段有限23456問責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強(qiáng)制地方采取實(shí)際行動1當(dāng)前政策解讀 ——929 新政解讀政策展望 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性。 本輪房地產(chǎn)調(diào)控中政府著力于打擊短期投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，盡管調(diào)控力度在某個(gè)階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機(jī)需求，使商品房回歸居住屬性。從未來趨勢判斷，本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的措施還將在未來將得到部分保留，成為常態(tài)政策。 房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，各地先后傳出要對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅的消息，無論近期內(nèi)物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）的是否真正開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來彌補(bǔ)未來財(cái)政收入的不足。嚴(yán)厲打擊中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜，房地產(chǎn)政策走勢存在不確定性。 國民經(jīng)濟(jì)的迅速企穩(wěn)回暖是政策出臺的宏觀背景，未來房地產(chǎn)政策的走向?qū)⑷Q于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭能否持續(xù)和中國經(jīng)濟(jì) “去房地產(chǎn) ”后的內(nèi)生動力是否充足兩個(gè)方面。由于復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)政策走勢存在不確定性。保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。 與 2023年房地產(chǎn)調(diào)控不同，今年上半年房地產(chǎn)新政不但著力于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，而且通過大規(guī)模增加保障性住房用地、提高保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金、落實(shí)地方政府住房保障工作責(zé)任等措施有效增加了保障性住房供應(yīng)，初步形成了多層次的保障性住房供應(yīng)體系。 政策展望二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境政府投資環(huán)境政府投資環(huán)境共同作用透明化政務(wù)公開水平政務(wù)公開水平質(zhì)量公共服務(wù)質(zhì)量效率職能部門效率及收費(fèi)制度政府投資環(huán)境主要跟 政府公開水平、政府公共服務(wù)質(zhì)量以及職能部門辦事效率與收費(fèi)制度 有關(guān)。政府投資環(huán)境06 排名 名稱 省份 總分 信息公開指數(shù) 在線辦事指數(shù) 公眾參與指數(shù) 3…… —— —— —— —— —— ——7 吳江市 江蘇省 8 昆山市 江蘇省 9 上虞市 浙江省 07排名 名稱 省份 總分 信息公開指數(shù) 在線辦事指數(shù) 公眾參與指數(shù) 3…… —— —— —— —— —— ——6 張家港市 江蘇 7 昆山市 江蘇 8 江都市 江蘇 0 07年昆山市的政府綜合