【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 【 跌宕起伏 前行不止 】 ——中原地產(chǎn) 2023年惠州樓市年報 中原地產(chǎn)惠州分公司研究中心 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場總結(jié) B. 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場狀況背后的原因 C. 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場展望 D. 附錄：區(qū)域月度市場總結(jié) 3 27 53 89 報告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場總結(jié) Part A Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一級市場 Part Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一級市場概述： 2023年，在調(diào)控持續(xù)從嚴的宏觀環(huán)境下，作為房地產(chǎn)市場的核心生產(chǎn)要素，土地市場經(jīng)歷了“一波三折”的變化。上半年 ， 受一手住宅成交走弱及庫存壓力高企的影響 ，房企負債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象 ，拿地意愿明顯減弱， 加之，受樓市調(diào)控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩 ,土地市場的成交量持續(xù)冷清 .進入下半年，隨著樓市的明顯復蘇，土地市場開始逐漸升溫。房企“去庫存化”成效顯現(xiàn)，開始積極拿地補倉。此外，受財政收入萎縮壓力的影響，政府推地的意愿明顯加強，下半年土地市場迅速升溫，供應和成交都呈現(xiàn)明顯上揚的態(tài)勢。 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠州掛牌經(jīng)營性土地面積合計約 924萬平米，以博羅縣供應為主，占總量的 %；大亞灣供應居次，占總量 %。 土地市場供應（年度） 2023年惠州掛牌經(jīng)營性土地共計 324宗，以博羅縣供應為主， 92宗占總量的 %。 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌宗數(shù) （單位：宗） 惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積 （單位：萬平米） Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠州經(jīng)營性用地平均掛牌地價（地面）為 1376元 /㎡ ，其中惠城區(qū)地價最高， 2472元 / ㎡ 。 土地市場供應（年度 ） 2023年惠州經(jīng)營性用地掛牌總金額 ，惠城區(qū)所占比例最大， %。（部份土地掛牌金額未公示）。 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市各區(qū)縣掛牌金額 （單位：億元） 惠州市各區(qū)縣掛牌土地平均地面地價 （單位：元 /㎡ ） Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠州經(jīng)營性用地成交宗數(shù)共計 376宗，同比上年增長 40%。 2023年惠州經(jīng)營性用地成交 924萬平米，同比上年增長 6%。 土地市場成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市歷年商住用地交易宗數(shù) （單位：宗） 惠州市歷年商住用地交易面積 （單位：萬平米） Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年商住用地成交平均地面價為 1612元 /㎡ ，同比增加 45%，成交地塊區(qū)域結(jié)構(gòu)性集中拉升整體交易價格。 土地市場成交（年度） 2023年商住用地交易市場的成交金額出現(xiàn)下跌， 全年交易總金額為 ，同比減少 20%。 惠州市歷年土地交易地面單價 （單位：元 /㎡ ） 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市歷年土地交易總金額 （單位：億元） Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場成交（年度） 2023年惠州成交的經(jīng)營性用地從區(qū)域分布看，博羅縣、惠城區(qū)和惠陽區(qū)三個地區(qū)成交相當，三區(qū)總量約占惠州土地成交的七成。 從 2023年惠州經(jīng)營性用地成交面積看，主要分布在惠城區(qū)，占總比例 %，惠東縣和大亞灣各約為 166萬平米。 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易宗數(shù) （單位：宗） 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積 （單位：萬平米） Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場成交（年度） 從 2023年惠州商住用地交易金額看，惠城區(qū)的成交金額最多，占總金額的 46%。 2023年惠州各區(qū)縣的經(jīng)營性用地交易地面價以惠城區(qū)最高，地面價達到 2721元 /平米。 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易平均地面地價 （單位：元 /㎡ ） 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易金額 （單位：億元） Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二級市場 Part Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2023 二級市場概述： 2023年新房市場整體銷售呈現(xiàn)低開高走，曲折向上的態(tài)勢。從全年成交面來看，自三月樓市出現(xiàn)首次回暖以來，走勢呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢， 3月、 5月、 7月及 11月分別出現(xiàn)了年內(nèi)成交的 4個小高峰，其余月份成交面積均保持在 50萬平米左右，同時，今年的走勢也出現(xiàn)了一定的反季候特征，淡季不淡，旺季不旺，大幅上漲動力不足，成交更趨理性。 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市供應（年度） 2023年房地產(chǎn)投資占比仍持續(xù)回升，但漲幅收窄，全年房地產(chǎn)投資額預計達 ，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。 惠州市歷年房地產(chǎn)投資額 （單位：億元） 惠州市歷年供應量走勢圖 （單位：萬平米） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市統(tǒng)計局 去庫存壓力下， 2023年新增供應理性回歸，全年供應面積為 ，同比回落 29%。 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市成交（年度） 2023年調(diào)控延續(xù)、深化，一手住宅成交上漲動力不足，全年住宅成交 664萬平米，與上面相比基本持平，年內(nèi)去庫存明顯，供求比加速回落。 惠州市歷年成交面積走勢圖 （單位：萬平米） 惠州市歷年成交均價走勢圖 （單位：元 /平米） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市統(tǒng)計局 2023年全年成交均價 5763元 /平米，同比上升 %，新房價格在促房價合理回歸的政策要求下，漲幅明顯收窄 , 。 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠城區(qū)供應量大減，全年住宅批準預售 23008套，同比減少 36%。 惠城區(qū)供應（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 2023年惠城區(qū)住宅批準預售面積合計 ，同比減少 38%。 惠城區(qū)歷年供應套數(shù)走勢圖 （單位：套） 惠城區(qū)歷年供應面積走勢圖 （單位：萬 /平米） Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠城區(qū)成交量上揚，全年成交量約 平米，同比上升 11%； 13年的供求比為 ，呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。 惠城區(qū)成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 2023年惠城區(qū)銷售均價較去年基本持平，全年均價為 6059元 /平米，同比減少 1% 惠城區(qū)歷年成交均價走勢圖 （單位：元 /平米） 惠城區(qū)歷年供應成交走勢圖 （單位：萬平米） Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2023 惠陽區(qū)歷年成交均價走勢圖 (單位 :元 /平米 ) 惠陽區(qū)歷年供應成交走勢圖 (單位 :萬平米 ) 惠陽區(qū)成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠陽區(qū)房產(chǎn)管理局 2023年惠陽區(qū)商品房供應量 158萬平米，同比增加1%；商品房成交 85萬平米，同比下降 6%。 商品房供求比為 。 2023年惠陽區(qū)商品房成交均價 5359元 /平米，同比上漲 5%。 Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大亞灣區(qū)歷年成交均價走勢圖 (單位 :元 /平米 ) 大亞灣區(qū)歷年供應成交走勢圖 (單位 :萬平米 ) 大亞灣區(qū)成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市統(tǒng)計局 2023年大亞灣區(qū)商品房成交均價達到 5537元 /平米，同比上升 6%。 2023年大亞灣區(qū)供應量 ，同比下降 53%。 商品房成交預計 ，與 11年基本持平 。 2023年供求比為 Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2023 博羅縣成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :博羅縣房產(chǎn)管理局 博羅縣歷年成交走勢圖 (單位 :萬平米 ) 博羅縣歷年成交均價走勢圖 (單位 :元 /平米 ) 2023年博羅縣商品房成交 ，同比減少12%。 2023年博羅縣商品房成交均價達到 4656元 /平米，同比上升 31% Code of this report | 21 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠東全年成交量約 90萬平米，與去年相比基本持平略有下滑全年供求比為 ，供求比仍較大，但較去年有所回落。 惠東縣成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 受濱海大盤價格的拉升影響，今年惠東成交均價明顯攀升， 2023年惠東成交均價為 6564元 /平米，同比下滑 2%，走勢較為平穩(wěn) 。 惠東縣歷年成交均價走勢圖 （單位：元 /平米） 惠東縣歷年供應成交走勢圖 （單位：萬平米） Code of this report | 22 169。 Copyright Centaline Group, 2023 三級市場 Part Code of this report | 23 169。 Copyright Centaline Group, 2023 三級市場概述： 2023年新春伊始，新房市場由于庫存壓力巨大，出現(xiàn)“以價換量”的行情，導致部分區(qū)域一二手住宅價格倒掛，間接抑制二手住宅的成交，下半年隨著一手市場成交量的復蘇、價格的回調(diào)，二手房走出陰影，成交量一度攀升。綜合全年成交來看，二手成交量特別是住宅的成交量較往年相比，跌幅近 2成；隨著新近開發(fā)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進入二手市場流轉(zhuǎn)，二手成交均價大幅攀升，升幅超過 1成，從而總體成交金額保持平穩(wěn)態(tài)勢。 Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2023 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 2023年惠城區(qū)二手房市場成交量大比例下滑，全年成交二手房 7348套，同比 11年下跌 17%. 住宅成交 6077套，同比 11年下跌 22% 2023年惠城區(qū)二手房市場成交面積 ，同比下降 9%；住宅成交 ，同比下降 19%。 三級市場成交 Code of this report | 25 169。 Copyright Centaline Group, 2023 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 2023年惠城區(qū)二手房市場成交量金額達 ，同比增長 2%；二手住宅成交金額達 ，同比增長 2% 2023年惠城區(qū)二手房市場成交均價曲折上升，全年成交均價為 2819元 /平米，同比上漲 12%；二手住宅成交均價為 3079元 /平米，同比上漲 23% 三級市場成交 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一級市場前冷后暖，下半年成交支撐全年走勢上揚，年末翹尾明顯 1 2 成交結(jié)構(gòu)中，中小戶型的普通住宅占比明顯