【正文】 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 中原地產(chǎn)惠州樓市月刊 時(shí)事政策 宏觀經(jīng)濟(jì) 市建規(guī)劃 市場(chǎng)監(jiān)測(cè) 樓盤動(dòng)態(tài) 惠州中原策略中心出品 2022年 9月 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2022 報(bào)告內(nèi)容 頁碼 A. 宏觀市場(chǎng) B. 惠州一級(jí)市場(chǎng) C. 惠州二級(jí)市場(chǎng) 3 19 26 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2022 宏觀市場(chǎng) Part A Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2022 本月聚焦 政策經(jīng)濟(jì) 行業(yè)動(dòng)態(tài) 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行筑底企穩(wěn) 穩(wěn)增長猶為重中之重 多部委頻吹調(diào)控從嚴(yán)風(fēng) 一線城市集體點(diǎn)剎樓市 旺季不旺 金九遜色 金九落空 重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比下跌 觀望重回 京滬深秋季房交會(huì)顯冷清 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2022 政策經(jīng)濟(jì) Part Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2022 熱點(diǎn)關(guān)注 PMI回升 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行筑底企穩(wěn) 1日 ,中國官方公布的 9月 PMI出現(xiàn)今年 5月以來首度回升，幾達(dá)榮枯線。在經(jīng)歷了幾個(gè)月的持續(xù)下降后， 9月PMI雖然仍然位于收縮區(qū)間，但終于出現(xiàn)回升，達(dá)到 %。 同時(shí)，匯豐中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) 9月終值為 ，連續(xù) 11個(gè)月收縮，但是比 8月終值 。 匯豐 PMI及中國官方 PMI指數(shù)（ 202201202209） ?經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐漸筑底趨穩(wěn)，為四季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長奠定了較好基 礎(chǔ)。就業(yè)的收縮程度也出現(xiàn)放緩 ,顯示內(nèi)地制造業(yè)活動(dòng)已有所企穩(wěn)，政策將支持四季度經(jīng)濟(jì)回暖。 ?9月房地產(chǎn)業(yè) PMI為 %，環(huán)比回落。新訂單指數(shù)為 %，環(huán)比回升 。 ?房地產(chǎn)行業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)環(huán)比回落，新訂單指數(shù)環(huán)比稍有回升，顯示行業(yè)增速較為緩慢，“金九”效應(yīng)不明顯。此外，房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比回落，意味著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)變化持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2022 熱點(diǎn)關(guān)注 經(jīng)濟(jì)政策加碼 穩(wěn)增長猶為重中之重 ?9月 11日 13日舉辦的 2022年夏季達(dá)沃斯論壇上，國務(wù)院總理溫家寶在發(fā)言中指出，將根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)充分利用我國財(cái)政貨幣政策空間較大的優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮國內(nèi)需求的巨大潛力，充分調(diào)動(dòng)各地區(qū)、各部門的積極性，堅(jiān)持把穩(wěn)增長放在更加重要的位臵。 溫家寶：堅(jiān)持把穩(wěn)增長放在更加重要位臵 消費(fèi)政策： ?國務(wù)院發(fā)布 《 國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃 》 ?六類節(jié)能產(chǎn)品推廣將獲財(cái)政補(bǔ)貼 金融政策： ?央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)召開 ?央行：《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》發(fā)布 外貿(mào)政策： ?國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究確定促進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)定增長的 政策措施 ?財(cái)政部下發(fā) 《 關(guān)于取消和免收進(jìn)出口環(huán)節(jié)有關(guān) 行政事業(yè)性收費(fèi)的通知 》 ?海關(guān)總署：出臺(tái) 16項(xiàng)措施促進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)定增長 ?商務(wù)部 :四季度外貿(mào)以調(diào)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)： ?國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)蘭州新區(qū)建設(shè)指導(dǎo)意見 的通知 ?廣州南沙新區(qū)獲批第六個(gè)國家級(jí)新區(qū) ?發(fā)改委批復(fù)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ?寧夏建立內(nèi)陸開放型試驗(yàn)區(qū)，并批準(zhǔn)建立銀川綜 合保稅區(qū) Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2022 熱點(diǎn)關(guān)注 貨幣政策謹(jǐn)慎寬松 逆回購成常態(tài)化 ?9月份，歐美日央行相繼推出寬松貨幣政策，全球進(jìn)入更加寬松的貨幣環(huán)境。在此情形下，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)強(qiáng)調(diào)，要密切關(guān)注國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融最新動(dòng)向及其影響，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。 ?央行 25日公告，當(dāng)日進(jìn)行了兩期逆回購操作，分別為 1000億元 14天期和 1900億元 28天期品種， 2900億元的規(guī)模創(chuàng)了有史以來央行單日逆回購規(guī)模最高紀(jì)錄。 ?28天逆回購交易規(guī)模再創(chuàng)新高，說明央行有意拉長到期資金結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定機(jī)構(gòu)對(duì)于未來的資金面預(yù)期，同時(shí)也進(jìn)一步打消了市場(chǎng)對(duì)于短期內(nèi)降準(zhǔn)、降息的期待。 ?央行在 8月份以來實(shí)施了大量的逆回購操作，逆回購成常態(tài)化，央行釋放出更為清晰的政策信號(hào)，即政策基調(diào)謹(jǐn)慎寬松。未來，更多偏向以逆回購操作方式靈活釋放流動(dòng)性，不希望用降低存準(zhǔn)率這種信號(hào)意義強(qiáng)、回旋余地小的工具來調(diào)控。 ?在新一輪政策寬松的背景下，政策外溢已經(jīng)成為新興市場(chǎng)的一大擔(dān)憂，無節(jié)制的寬松恐加大全球的通脹壓力。而且，新一輪寬松恐加大全球套利資本的流動(dòng)，一些南美國家已經(jīng)采取政策防范。 ?正是基于這種謹(jǐn)慎態(tài)度，央行的寬松更加傾向靈活的逆回購工具。在逆回購已常態(tài)化的基礎(chǔ)上，近期，央行拉長了操作期限，并明顯加大了逆回購的力度，這意味央行希望用信號(hào)意義較弱的方式寬松，也使得市場(chǎng)的降準(zhǔn)預(yù)期進(jìn)一步推后。 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2022 熱點(diǎn)關(guān)注 抑預(yù)期 多部委頻吹調(diào)控從嚴(yán)風(fēng) ? 為了防止樓市在“金九銀十”出現(xiàn)“爆炸式”上漲， 9月來，多部委頻頻喊話平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，而多個(gè)城市也相繼出臺(tái)措施進(jìn)行實(shí)質(zhì)干預(yù)。事實(shí)上，早在 8月底，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人就透露，住建部正密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。此舉被解讀為防止樓市旺季急速升溫的首劑“預(yù)防針”。 國土部：密集監(jiān)測(cè) 國稅總局：房產(chǎn)稅深化 住建部：適時(shí)問責(zé) 9月 20日，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明向媒體表示，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年初。 9月 23日，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房價(jià)尚不具備全面反彈的條件。下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實(shí)施效果。適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。 9月 13日，國土部發(fā)文表示，要對(duì)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率過高、土地底價(jià)設(shè)定過高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為。 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2022 熱點(diǎn)關(guān)注 防反彈 一線城市集體點(diǎn)剎樓市 ?進(jìn)入 9月下旬，國內(nèi)一線城市開始集體“點(diǎn)剎”樓市。方式不同，但是目標(biāo)卻高度一致，確保房價(jià)不反彈，完成年度房價(jià)控制目標(biāo)。 北京：限地限購聯(lián)防 上海：堵壓組合拳 廣州：限售高端盤 為嚴(yán)防房價(jià)上漲過快，北京主要拿出兩項(xiàng)舉措，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期：一是北京市土地整理儲(chǔ)備中心 21日宣布停止 10宗地塊掛牌（招標(biāo)）出讓活動(dòng)；二是北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 25日出臺(tái)新規(guī)，加強(qiáng)限購審核。 上海在對(duì)限購進(jìn)行嚴(yán)格封堵的同時(shí)，也在積極的擠壓市場(chǎng)的供應(yīng)量。 9月13日，上海重申限購嚴(yán)控，在嚴(yán)查限購的同時(shí)，一場(chǎng)嚴(yán)格的預(yù)售檢查同時(shí)鋪開，嚴(yán)格排查預(yù)售情況，敦促項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，盡快辦理預(yù)售證及時(shí)推盤。 9月 24日，廣州市國土房管局通過官方微博證實(shí)，將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2022 熱點(diǎn)關(guān)注 行政手段干預(yù)升級(jí) ?盡管今年“金九”成色不足，但是開發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)仍難以抑制。與此同時(shí)，在各地的土地市場(chǎng)上，再次出現(xiàn)品牌房企拿地潮。調(diào)控敏感期，“穩(wěn)房價(jià)”無疑成為關(guān)鍵一役。 ?面對(duì)來自中央日益嚴(yán)厲的問責(zé)，地方政府無奈之下繼續(xù)“限”字當(dāng)頭，加大行政干預(yù)的力度?！跋拮至睢北黄仍俣壬?jí)。限購、限貸、限價(jià)等措施尚未取消，限售手段被越來越廣泛地應(yīng)用。 多地預(yù)售證審批從嚴(yán) 惠州：從嚴(yán)執(zhí)行政策，限貸升級(jí) 除廣州限售，北京預(yù)售審批從嚴(yán)外，青島、南京等地也傳出預(yù)售審批從嚴(yán)的情況。據(jù)報(bào)道，部分城市住建委在批預(yù)售證時(shí)，設(shè)臵了幾道紅線：一是新開盤和區(qū)域內(nèi)在售樓盤均價(jià)對(duì)比；二是老項(xiàng)目后期的預(yù)售價(jià)格和上一期的銷售價(jià)格對(duì)比。整體來看，要求房價(jià)漲幅不超過 10%。