【文章內(nèi)容簡介】 住建部 繼續(xù)限購的同時穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。溫家寶 堅(jiān)定不移要把過高房價降下來，使房價回歸到合理水平。 央行 全面落實(shí)差別化住房信貸政策。 七部委 繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施住房限購措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 國土部 公布供地導(dǎo)向，優(yōu) 先保障房建設(shè) 。 國務(wù)院 第六次會議強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸。 政府工作報告 嚴(yán)格執(zhí)行抑 制投資投機(jī)需求政策措施，促進(jìn)房價合理回歸 。 發(fā)改委 努力增加普通商品房供給，抓好保障房建設(shè)。 住建部 房地產(chǎn)調(diào)控政策 不會放松。 國務(wù)院 房地產(chǎn)調(diào)控方向絕不會變。 國土部 繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn) 調(diào)控，確保土地市場平穩(wěn)。 溫家寶 堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。 發(fā)改委 下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求。 溫家寶 堅(jiān)決抑投資投機(jī)需求，鞏固調(diào)控成果。 三部委 堅(jiān)決防止房價反彈。 住建部 調(diào)研地方微調(diào)，加強(qiáng)問責(zé)。 央行 年內(nèi)二次降息。 國土部 閑臵土地處臵辦法修訂通過， 7月 1 日起施行。 央行 6月 8日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 住建部 堅(jiān)決抑制投機(jī)行為，滿足合理住房需求，做好防止房價反彈預(yù)案。國土部 力推保障房建設(shè)落實(shí)，嚴(yán)格土地出讓管理 國土部 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作。 住建部 進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作。 中央經(jīng)濟(jì)會議 繼續(xù)堅(jiān)持 房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。 住建部 提出 2023年要堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 調(diào)控持續(xù)深化 態(tài)勢穩(wěn)中趨緊 地方微調(diào)升溫 政策信號密集 穩(wěn)定高壓形成 調(diào)控趨于常態(tài) 調(diào)控步入深水區(qū) 穩(wěn)定預(yù)期成關(guān)鍵 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第四輪調(diào)控進(jìn)入第三個年頭，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，調(diào)控措施的嚴(yán)厲有所緩和， 2023年主要調(diào)控措施以延續(xù)深化，合理適度為主，政策的連貫性和穩(wěn)定性成為主要訴求 2023 調(diào)控深化 2023 調(diào)控升級 2023 調(diào)控元年 政策措施 限購 限貸 限價 “ ” 新政 “ ” 新政 “ ” 新政 政策延續(xù) 15個大中城市先后限購 各直轄市、計劃單列市、省會城市全面限購（約 35個） ，下半年限購擴(kuò)圍至二三線城市 47個限購城市先后宣布限購繼續(xù)，限購不得放松 首套 首付 3成利率 折 ， 二套首付 5成，三套停貸 首套 首付 3成利率 優(yōu)惠取消，二套首付 6成，三套停購 支持自住性需求，繼續(xù)實(shí)行差別化信貸政策 —— 各城市合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，一房一價 限價繼續(xù)，地方政府微調(diào)控制目標(biāo) 4th Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 差別化的調(diào)控政策日益深化 2023年，以首次臵業(yè)為代表的合理購房需求受到政府的支持和鼓勵。 2023年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議部署 2023 年 重點(diǎn)工作時就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持合理自住需求，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房價合理回歸。 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。 調(diào)控目的差別化 切實(shí)滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險原則合理定價首套房貸款利率，對二套房貸款從嚴(yán)執(zhí)行。 信貸政策差別化 嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購房需求。進(jìn)一步加大了稅收的調(diào)控力度，對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅，普通住房超過５年轉(zhuǎn)手交易的免征，非普通住房的按差額征收。 稅收方式差別化 剛需力量崛起 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 博弈升級：在中央政策異常鮮明的同時，地方政策不斷嘗試多方位突圍 2023年，以首次臵業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵。 2023年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議部署 2023 年 重點(diǎn)工作時就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持合理自住需求，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房價合理回歸。 以限購為紅線的中央政策旗臶鮮明，態(tài)度堅(jiān)決 微調(diào)密集 代表城市 ：上海、天津、合肥、蕪湖、從化、中山 突圍類型 ：購房入戶、購房補(bǔ)貼、放寬限價、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放松公積金政策 2月試探救市月 5月微調(diào)密集期 代表城市 ：包括北京、上海、廣州、武漢等一二線城市在內(nèi)的地方政策都進(jìn)行了微調(diào)，諸如蕪湖、佛山、成都、上海等涉及放松限購的城市，政策一出，旋即被叫停。 突圍類型 ：截至 5月底，已有近 40個城市出臺了微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。 7月公積金政策異動月 代表城市：鄭州、深圳、南京、中山 突圍類型：上調(diào)公積金貸款的最高限額、放松首貸比例、允許二次放貸、縮短申請貸款所滿足的繳存時間等 10月公積金松綁密集期 近 30個城市調(diào)整公積金政策 代表城市 ：武漢、江門、南京、鎮(zhèn)江、廣州 突圍類型 ：可使用公積金購買二手房、提高公積金貸款額度、支持首套房貸款、允許公積金異地互貸 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 限購政策：堅(jiān)持不動搖，短期不放開 在今年調(diào)控基調(diào)不變的大背景下，最大保障來自調(diào)控政策的高壓，用限購、限貸等“看得見的手”解決市場所不能解決的問題，堅(jiān)定不移地去投機(jī)化、去泡沫化。統(tǒng)計顯示，目前出臺限購令的 47個城市中，限購政策的執(zhí)行均未松動。 ?住建部：“限購政策短時間內(nèi)不會放開。自調(diào)控以來，中央的調(diào)控政策有限購、限貸、房產(chǎn)稅等，但不管是地方進(jìn)行微調(diào)還是中央的口徑，限購始終未松動過并且也不會松動。 ” 城市 政策涉限細(xì)則 執(zhí)行結(jié)果 石家莊 家庭人均住房面積低于 未獲上級主管部門批準(zhǔn) 河南 認(rèn)房不認(rèn)貸 存在放松調(diào)控之嫌，觸及中央底線 未出臺即叫停 蕪湖 “契稅優(yōu)惠”“高端人才購房補(bǔ)貼”“外地購房 者買房送戶口” 被叫停 上海 持長期居住證滿 3年可購第二套房 維持了七天，最終被叫停 。 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 下調(diào)存貸款利率 2次 公開市場操作 頻繁使用逆回購 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 2次 ?2023年下半年以來，央行頻繁使用公開市場工具對市場流動性進(jìn)行調(diào)節(jié)， 截至 12月 25日，今年公開市場逆回購操作共計進(jìn)行了 29周，合計操作規(guī)模 58800億元。 ?6月 7日晚，央行宣布了三年來的首次降息。自 2023年6月 8日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào) 個百分點(diǎn) ； ?7月 5日晚，中國人民銀行宣布再次降息。這是自 6月 8日降息以來，一個月內(nèi)第二次降息。 ?中國人民銀行 18日晚間宣布，從 2月 24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ； ?2023年 5月 18日， 央行再次宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)。 貨幣政策： 2023年繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，從 2023年的緊縮政策到 2023年的寬松，再到 2023年的適度寬松，進(jìn)入 2023年以來，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健 年內(nèi) CPI進(jìn)入下降通道，通脹壓力進(jìn)一步減輕， 6月 CPI同比增速更是創(chuàng)下 2023年 2月以來新低，為貨幣政策調(diào)整提供更大空間。在“穩(wěn)增長”的背景下，綜合運(yùn)用逆回購、正回購、央行票據(jù)、存款準(zhǔn)備金率等各種流動性管理工具組合，調(diào)節(jié)銀行體系流動性，引導(dǎo)市場利率平穩(wěn)運(yùn)行。年內(nèi)貨幣政策以穩(wěn)健為主，偏于謹(jǐn)慎寬松，下半年以來，央行一直通過滾動逆回購操作調(diào)節(jié)流動性，逆回購操作逐步成為常態(tài)。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 經(jīng)濟(jì)的下滑趨勢刺激貨幣政策出手穩(wěn)增長 流動性緊張直接觸發(fā)此次準(zhǔn)備金率下調(diào)。據(jù)測算，此次央行將一次性釋放約 4000億元資金，這其中會有一部分錢投向房企，可以讓開發(fā)商緊繃的資金鏈得以放松，對企業(yè)來說是一個利好。但是，存準(zhǔn)率下調(diào)并不意味貨幣政策轉(zhuǎn)向。 央行年內(nèi)第二次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來的第三次下調(diào)，距離上次調(diào)整將近三個月。此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率可以釋放資金約 4200億元，意在向市場釋放流動性，從而改善企業(yè)融資環(huán)境，降低企業(yè)融資成本。有助于經(jīng)濟(jì)見底回升，進(jìn)而增強(qiáng)投資者信心。 央行本次降息是自貨幣政策轉(zhuǎn)向以來第一次降息，主要是針對我國經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑的情況，以達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)早日企穩(wěn)的效果，標(biāo)志著我國已經(jīng)進(jìn)入降息周期。 此次降息是自 6月 8日降息以來，一個月內(nèi)第二次降息，采取貸款利率下調(diào)幅度大于存款利率下調(diào)幅度，“不對稱降息”可通過降低貸款利率，緩解中國當(dāng)前融資成本過高的局面，真正將資金“引水入渠”，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 貨幣穩(wěn)中偏松強(qiáng)化樓市回暖預(yù)判 兩次降息房貸變化對比（以 100萬房貸 20年期限等額本息貸款方式為例） 降息前 % 首次降息 % 二次降息 % 兩次降息后節(jié)省房貸 首套房 月供 7180 7037 6888 272 總還款 1718396 1689113 1653166 65230 二套房 月供 8212 8043 7836 376 總還款 1971017 1934190 1880794 90223 購房成本再度降低 以剛性需求為主的購房群體成為降息的直接受益者。對于廣大剛性和改善型需求的購房者而言，降息的累加利好逐漸加深，購房成本持續(xù)降低。 強(qiáng)化樓市回暖預(yù)判 與切實(shí)減少的購房支出相比，兩次降息對樓市預(yù)期的影響更加深遠(yuǎn)。連續(xù)兩次降息加深業(yè)界對樓市已“筑底回暖”的認(rèn)識。出于“抄底”的心態(tài)，購房者入市的積極性可能進(jìn)一步提高，從而繼續(xù)對樓市的成交量形成支撐。 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 財政政策更加積極： 2023年宏觀調(diào)控要求穩(wěn)中求進(jìn)，財政政策相應(yīng)地更加積極，在穩(wěn)增長、控物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促和諧等方面取得新的突破 稅種 收入（億元） 同比 與去年同期相比 備注 國內(nèi)增值稅 % % 鋼坯鋼材和成品油行業(yè)降幅較大 國內(nèi)消費(fèi)稅 % % 汽車輪胎和摩托車消費(fèi)稅同比降幅較大 營業(yè)稅 % % 房地產(chǎn) 業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)額降幅較大 企業(yè)所得稅 % % 房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅同比下降 % 個人所得稅 % % 個人所得稅改革減收效果明顯； 二手房市場清淡 ，交易價格回調(diào)，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅相應(yīng)減收 進(jìn)口稅收 13% % 一般貿(mào)易進(jìn)口額增速回落；年初對 730種商品下調(diào)了進(jìn)口關(guān)稅，減稅幅度較大 契稅 % % 12月全國 土地購置 面積同比下降 %。二是 房地產(chǎn)交易額 下降。 12月商品房銷售額同比下降 % 土地增值稅 % % 房地產(chǎn)交易額 明顯回落 車輛購置稅 22% % 汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級使得汽車銷售額增長較快 隨著經(jīng)濟(jì)下滑，稅收告別高增長 財政部：明年起我國全面取消固定資產(chǎn)投資稅 財政部發(fā)布公告，自 2023年 1月 1日起，一批行政法規(guī)將被廢止和修改，其中包括 1991年 4月 16日由第 82號國務(wù)院令發(fā)布的 《 中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例 》 。取消投資稅有利于取消投資稅有利于簡化和規(guī)范稅制，鼓勵投資。 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍：作為長效機(jī)制進(jìn)一步得到完善