【正文】 杭州土地市場(chǎng)近期出臺(tái)新規(guī)：當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到 49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)， “ 從零開始 ”競(jìng)投配建安臵用房或保障性住房面積”。 Copyright Centaline Group, 2023 保障房建設(shè)：制度深化 管理透明化 2 ?建好保障房的同時(shí)，分好和管好保障房同樣重要。基準(zhǔn)利率可能保持在目前的水平，但浮動(dòng)區(qū)間可能繼續(xù)放大。 盡管中央對(duì)于限購從嚴(yán)執(zhí)行三令五申，但中小城市地方政府還是對(duì)放松限購躍躍欲試，基于目前預(yù)調(diào)微調(diào)活躍的現(xiàn)狀及土地財(cái)政依賴的的需求預(yù)判， 2023年，部分二三線城市存在執(zhí)行層面放松限購的可能。 Code of this report | 56 169。最顯眼的變化就要屬發(fā)債品種的改變，除了 3年期和 5年期債券外，今年新增了 7年期債券。保障性安居工程建設(shè)、管理、分配等方面在內(nèi)的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，均在巡查范圍內(nèi)。 ?兩湖房產(chǎn)稅試點(diǎn)低調(diào)進(jìn)行： 10月突傳湖南、湖北第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停，最新的進(jìn)展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調(diào)開展試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，其中鄂州方案已上報(bào)，湘潭方案還不明朗。近期頻頻有地方政府上門找我們做課題，研究推廣房產(chǎn)稅的辦法。 Copyright Centaline Group, 2023 貨幣穩(wěn)中偏松強(qiáng)化樓市回暖預(yù)判 兩次降息房貸變化對(duì)比（以 100萬房貸 20年期限等額本息貸款方式為例） 降息前 % 首次降息 % 二次降息 % 兩次降息后節(jié)省房貸 首套房 月供 7180 7037 6888 272 總還款 1718396 1689113 1653166 65230 二套房 月供 8212 8043 7836 376 總還款 1971017 1934190 1880794 90223 購房成本再度降低 以剛性需求為主的購房群體成為降息的直接受益者。自 2023年6月 8日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) ； ?7月 5日晚，中國人民銀行宣布再次降息。進(jìn)一步加大了稅收的調(diào)控力度，對(duì)購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅，普通住房超過５年轉(zhuǎn)手交易的免征，非普通住房的按差額征收。 央行 年內(nèi)二次降息。 住建部 繼續(xù)限購的同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。 Code of this report | 35 169。 4月，發(fā)布 《 關(guān)于中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)有關(guān)準(zhǔn)備金企業(yè)所得稅稅前扣除政策的通知 》 。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題，印度、巴西分別出臺(tái)了一系列促進(jìn)投資的改革法案。 Code of this report | 29 169。 2023年博羅縣商品房成交均價(jià)達(dá)到 4656元 /平米，同比上升 31% Code of this report | 21 169。 惠州市歷年成交面積走勢(shì)圖 （單位：萬平米） 惠州市歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖 （單位：元 /平米） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市統(tǒng)計(jì)局 2023年全年成交均價(jià) 5763元 /平米，同比上升 %，新房?jī)r(jià)格在促房?jī)r(jià)合理回歸的政策要求下，漲幅明顯收窄 , 。 土地市場(chǎng)成交（年度） 2023年商住用地交易市場(chǎng)的成交金額出現(xiàn)下跌， 全年交易總金額為 ，同比減少 20%。 Copyright Centaline Group, 2023 一級(jí)市場(chǎng)概述： 2023年，在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的宏觀環(huán)境下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心生產(chǎn)要素，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了“一波三折”的變化。上半年 ， 受一手住宅成交走弱及庫存壓力高企的影響 ，房企負(fù)債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象 ，拿地意愿明顯減弱， 加之，受樓市調(diào)控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩 ,土地市場(chǎng)的成交量持續(xù)冷清 .進(jìn)入下半年，隨著樓市的明顯復(fù)蘇，土地市場(chǎng)開始逐漸升溫。 惠州市歷年土地交易地面單價(jià) （單位：元 /㎡ ） 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市歷年土地交易總金額 （單位：億元） Code of this report | 10 169。 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠東全年成交量約 90萬平米，與去年相比基本持平略有下滑全年供求比為 ，供求比仍較大，但較去年有所回落。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年政策盤點(diǎn) Part Code of this report | 30 169。 Code of this report | 31 169。 工信部 發(fā)布 《 工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)規(guī)劃（ 20232023年） 》 ,相繼啟動(dòng)了產(chǎn)業(yè)基地公共服務(wù)能力提升工程、中小企業(yè)服務(wù)年活動(dòng)等專 項(xiàng)行動(dòng)。 Copyright Centaline Group, 2023 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：持續(xù)回調(diào) 降中趨穩(wěn) 受歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵、國內(nèi)物價(jià)和房地產(chǎn)調(diào)控等綜合因素影響，中國經(jīng)濟(jì)增速從 2023年一季度開始已連續(xù)７個(gè)季度下降。溫家寶 堅(jiān)定不移要把過高房?jī)r(jià)降下來，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。 國土部 閑臵土地處臵辦法修訂通過， 7月 1 日起施行。 稅收方式差別化 剛需力量崛起 Code of this report | 40 169。這是自 6月 8日降息以來，一個(gè)月內(nèi)第二次降息。對(duì)于廣大剛性和改善型需求的購房者而言，降息的累加利好逐漸加深，購房成本持續(xù)降低?！? 面對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否繼續(xù)擴(kuò)大的爭(zhēng)論，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康近期表示，住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅應(yīng)只對(duì)真正的豪宅與多套住房持有者征收，不會(huì)采取普遍征收的模式。 ?報(bào)道稱安徽征房產(chǎn)稅條件已成熟： 據(jù)報(bào)道，安徽的房地產(chǎn)基本數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立起來，安徽已經(jīng)具備房地產(chǎn)稅開征的條件。由于前一階段，各地不同程度地出現(xiàn)質(zhì)量問題，所以保障性住房的建設(shè)質(zhì)量，成為本次大規(guī)模巡查的重中之重。財(cái)政部明確提出， 2023年增加的地方政府債券收入，要優(yōu)先用于保障性安居工程。 Copyright Centaline Group, 2023 穩(wěn)定高壓持續(xù) 積極應(yīng)對(duì)預(yù)調(diào)微調(diào) 差別化調(diào)控加速深化 長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步確立 由于國家調(diào)控樓市的決心不變， 2023年樓市政策理應(yīng)依舊以 “ 從嚴(yán) ” 為主。 Code of this report | 58 169。 存款準(zhǔn)備金率 ：變動(dòng)的空間取決于下一階段短期國際資本的流動(dòng)狀況。住建部部長(zhǎng)在十八大新聞中心舉行的記者會(huì)上表示，目前，保障房在分配管理上確實(shí)還存在問題，現(xiàn)在所采取的辦法就是幾次公示，誰申請(qǐng)，符合規(guī)定要求者三榜公布，分配方法不夠標(biāo)準(zhǔn)，這方面工作需要各地方城市一起配合努力，盡可能把分配管理工作做好。為響應(yīng)國土資源部的政策號(hào)召，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將迎來土地出讓細(xì)則適當(dāng)改進(jìn)的一股浪潮。 部分住宅用地配建不少于 10%的保障房用地 新規(guī)適用的是全部地塊，其中住宅用地配建保障性住房面積，商業(yè)用地配建安置用房 目的所在應(yīng)當(dāng)是控制地價(jià)，將所有地塊的溢價(jià)率嚴(yán)格控制在 49%以內(nèi)，政治意義大于實(shí)際控制作用。 擴(kuò)圍之難 Code of this report | 61 169。 由于害怕加息會(huì)導(dǎo)致更大規(guī)模短期資本流入，預(yù)計(jì) 加息的可能性也不大。但隨著 4月后，地方政府開始出現(xiàn)松動(dòng)進(jìn)而引發(fā)了需求，導(dǎo)致連續(xù)四個(gè)月交易量較大，整個(gè)局面被緩和下來，從 目前 來看 ，短期內(nèi) 取消限購令的條件 已 不具備 。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年政策展望： 樓市調(diào)控延續(xù)，穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定市場(chǎng)是調(diào)控的首要目的，保剛需仍是重點(diǎn)，差別化調(diào)控漸次深入，在嚴(yán)格調(diào)控基調(diào)不改變的前提下，制度化建設(shè)、規(guī)則的適度修正將成為政策調(diào)控的重要內(nèi)容。 5月中旬， 《 2023年地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)辦法 》 印發(fā)，與去年相比，試點(diǎn)范圍依舊為上海市、浙江省、廣東省、深圳市。 指標(biāo)重壓 整肅質(zhì)量 配建出新招 9月，一場(chǎng)有史以來規(guī)模最大的保障性安居工程巡查工作，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部署下緊張展開。目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。 國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱，“以前地方政府對(duì)推廣房產(chǎn)稅不積極也不主動(dòng)，但現(xiàn)在由于實(shí)行限購，嚴(yán)重影響了土地出讓金收入，各地對(duì)房產(chǎn)稅開始積極主動(dòng)起來。 Code of this report | 44 169。 ?6月 7日晚，央行宣布了三年來的首次降息。 信貸政策差別化 嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購房需求。 住建部 調(diào)研地方微調(diào)，加強(qiáng)問責(zé)。政策基調(diào)持續(xù)從嚴(yán)，在與地方政府及房企的屢屢博弈中逐漸形成一股穩(wěn)定高壓，隨著調(diào)控的深入，保障剛需、抑制投資投機(jī)的調(diào)控方向也更加旗臶鮮明。 10月 17日起，發(fā)改委連續(xù)密集批復(fù)核準(zhǔn)了近 30項(xiàng)各地區(qū) “ 以工代賑 ” 基建投資計(jì)劃，涉及總金額超過億元。 1月 1日起，新車船稅法實(shí)施，新車船稅法規(guī)定乘用車車船稅按排氣量分為七檔征收。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，韓國、巴西等國央行連續(xù)降息，印度央行也兩次下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金。 全年的調(diào)控從強(qiáng)調(diào)“遏制”向強(qiáng)調(diào)“精確制導(dǎo)”過渡，由全面打擊轉(zhuǎn)向重點(diǎn)打擊，差別化調(diào)控日益深化。 Copyright Centaline Group, 2023 博羅縣成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :博羅縣房產(chǎn)管理局 博羅縣歷年成交走勢(shì)圖 (單位 :萬平米 ) 博羅縣歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖 (單位 :元 /平米 ) 2023年博羅縣商品房成交 ，同比減少12%。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市成交（年度） 2023年調(diào)控延續(xù)、深化，一手住宅成交上漲動(dòng)力不足，全年住宅成交 664萬平米，與上面相比基本持平，年內(nèi)去庫存明顯，供求比加速回落。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年商住用地成交平均地面價(jià)為 1612元 /㎡ ，同比增加 45%，成交地塊區(qū)域結(jié)構(gòu)性集中拉升整體交易價(jià)格。 Copyright Centaline Group, 2023 一級(jí)市場(chǎng) Part Code of this report | 5 169。房企“去庫存化”成效顯現(xiàn)，開始積極拿地補(bǔ)倉。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場(chǎng)成交（年度） 2023年惠州成交的經(jīng)營性用地從區(qū)域分布看，博羅縣、惠城區(qū)和惠陽區(qū)三個(gè)地區(qū)成交相當(dāng)，三區(qū)總量約占惠州土地成交的七成。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠城區(qū)供應(yīng)量大減，全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售 23008套，同比減少 36%。 惠東縣成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 受濱海大盤價(jià)格的拉升影響，今年惠東成交均價(jià)明顯攀升， 2023年惠東成交均價(jià)為 6564元 /平米，同比下滑 2%，走勢(shì)較為平穩(wěn) 。 Copyright Centaline Group, 2023 國際形勢(shì)：債務(wù)危機(jī) 增長(zhǎng)緩慢 2023年，債務(wù)危機(jī)始終是困擾全球經(jīng)濟(jì)的頭號(hào)難題，使得發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體無法運(yùn)用大規(guī)模財(cái)政政策刺激經(jīng)濟(jì)。 Copyright Centaline Group, 2023 國際形勢(shì)： 新一輪全球量化寬松潮起 正當(dāng)全球市場(chǎng)對(duì)量化寬松貨幣政策的前景觀望之時(shí)， 12月，美聯(lián)儲(chǔ)推出了第四輪量化寬松貨幣政策。 4月，印發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)兼并重組工作的通知 》 。在一系列穩(wěn)增長(zhǎng)政策措施作用下，加之外需略有好轉(zhuǎn)，從今年９月份開始，以工業(yè)增速為標(biāo)志，中國經(jīng)濟(jì)增速已連續(xù)３個(gè)月反彈，由投資、消費(fèi)構(gòu)成的內(nèi)需持續(xù)小幅回升，四季度經(jīng)濟(jì)增速反彈幾成定局。 央行 全面落實(shí)差別化住房信貸政策。 央行 6月 8日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 Copyright Centaline Group, 2023 博弈升級(jí)：在中央政策異常鮮明的同時(shí)，地方政策不斷嘗試多方位突圍 2023年，以首次臵業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵(lì)。 ?中國人民銀行 18日晚間宣布，從 2月 24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ； ?2023年 5月 18日， 央行再次宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)。 強(qiáng)化樓市回暖預(yù)判 與切實(shí)減少的購房支出相比，兩次降息對(duì)樓市預(yù)期的影響更加深遠(yuǎn)?！皩?duì)真正的豪宅、對(duì)多套房的房產(chǎn)持有者要施加這個(gè)調(diào)節(jié)，這個(gè)調(diào)節(jié)是符合收入再分配原則的”。 在 征 Code of this report | 48 169。 繼北京、杭州的競(jìng)配建之后，上海和武漢等市亦出臺(tái)保障房按住宅面積配建的新舉措，以落實(shí)保障房的后續(xù)供應(yīng)。 資金籌措 制度建設(shè) 2023年，中央財(cái)政大幅增加資金投入，共下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金 1709億元 ，全國保障性住房基本建成 400萬套以上