xxxx年房地產(chǎn)市場走勢預測(編輯修改稿)
2025-02-23 16:58 本頁面
【文章內容簡介】 的可持續(xù)性較差。而債務危機的加劇和資本市場的動蕩都將對消費者和投資者信心產(chǎn)生打擊，進一步拉低企業(yè)投資和居民消費活動，從而拉開全球經(jīng)濟 “二次探底 ”的序幕，區(qū)別僅在于 “探底 ”的形態(tài)。 + 目前來看，相對于 2023—09年的 “一次探底 ”，這一輪 “二次探底 ”的幅度可 + 能會相對較淺，但持續(xù)的時間較長，可以稱之為溫和 “二次探底 ”。原因是： ? 首先，需求難以重演 “跳崖式 ”下滑， 2023 年全球金融金融危機之前，全球經(jīng)濟連續(xù)兩年（ 20232023）處于過熱狀態(tài)，企業(yè)、家庭及金融部門都大量使用金融 “杠桿 ”，導致經(jīng)濟中的最終需求急劇膨脹。在金融危機爆發(fā)之后，由于企業(yè)、家庭及金融部門都大幅度地 “去杠桿 ”，最終需求出現(xiàn)急劇萎縮，導致了一個深度的經(jīng)濟下滑。相對于 2023 年，目前全球經(jīng)濟本身就處于一個微弱復蘇的過程中，歐美等發(fā)達經(jīng)濟體仍處于 “去杠桿 ”的過程中，本身已處于一個尋找平衡的過程，沒有明顯經(jīng)濟過熱的跡象，因此即便出現(xiàn)需求下降，其幅度也會有限。 ? 其次， “去庫存 ”難以重演 2023年的激烈程度。從 2023 年下半年開始，全球商品價格開始了長達兩年多的大幅度上漲，導致原材料價格出現(xiàn)了全球范圍的大幅度攀升。出于投機或保值的需求，包括中國在內的全球的企業(yè)（甚至金融部門）都進行了大規(guī)模存貨積累，從而增加了經(jīng)濟中的 中間需求 。因此，當 2023 年全球金融危機爆發(fā)、商品價格暴跌之后，全球發(fā)生了共振式的大規(guī)模的 “去存貨 ”行為，這不但帶來了全球生產(chǎn)的停滯，也表現(xiàn)為全球貿(mào)易的急劇萎縮（中國的出口在 2023 年也出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降）。相對于當時，雖然過去這一年全球商品價格也出現(xiàn)了新一輪的大幅度上漲，但相關的存貨積累幅度應該遠遠小于當年。因此即便出現(xiàn)新一輪的 “減存貨 ”過程，其幅度也會遠低于 “一次探底 ”的情況。 ? 再者，在 2023 年金融危機發(fā)生之后，包括中國在內的全球政府及央行協(xié)調一致地采取大規(guī)模的財政與貨幣刺激政策，這在當時對于穩(wěn)定信心、創(chuàng)造需求產(chǎn)生了很大的正面作用（一定程度上講，當時的財政刺激也是加劇很多國家當前財政困境的原因之一），從而促成了一個相對比較強勁的反彈。相比之下，今天各國政府和央行在財政與貨幣政策方面的騰挪空間不僅已經(jīng)很小，而且還要持續(xù)消化前期刺激政策帶來的不良后果，因此不太可能再次用政策刺激來拯救經(jīng)濟，而只能等待經(jīng)濟的自我修復或者新的需求增長點的出現(xiàn)。從這個意義上講， 此次經(jīng)濟復蘇勢必更加微弱和漫長，呈現(xiàn)一個力度趨弱、跨時趨長的溫和的、尋找增長中樞的階段。 ? 在目前的全球經(jīng)濟背景之下，中國經(jīng)濟可能會面臨 新一輪的出口增長的減速，并因此導致 GDP的減速 。基于歐美經(jīng)濟 2023年進入較慢增長（而非衰退）的假設，中國出口增長估計將從 2023年的 20 %下降到 2023年的 1012%。雖然近期，主要投資結構將 2023年和 2023年中國的 GDP增長預測下調了 ，稍稍悲觀的預測估計中國 GDP增長會從 2023年的 9%減速到 2023年的 8%左右。 ? 更為悲觀的預測，歐美經(jīng)濟 2023年進入衰退的可能性為 3040%。一旦歐美經(jīng)濟陷入嚴重衰退 (如 GDP下降 3%)，則中國出口會下降 15%， GDP增長率會繼續(xù)降低。 ? 但是，依然要看到，即使全球經(jīng)濟出現(xiàn) “二次探底 ”，中國當前面臨的格局與 2023年的金融危機時也存在較大差異。 + 第一，與 2023年底次貸危機爆發(fā)時相比， 中國經(jīng)濟增長對外部市場的依賴程度有了明顯的降低。 2023年和 2023年，凈出口對中國經(jīng)濟的帶動作用十分顯著，因而外部金融危機的爆發(fā)直接沖擊了出口部門，進而對中國經(jīng)濟的增長產(chǎn)生顯著的沖擊。當前，中國經(jīng)濟對凈出口的依賴程度明顯降低，凈出口對經(jīng)濟增長的貢獻在 2023年上半年為 ，因而即使外部經(jīng)濟環(huán)境繼續(xù)惡化，對中國經(jīng)濟的沖擊程度也會小于2023年。 + 如果此次 “二次探底 ”會相對較淺，那么它對中國出口的負面影響會相對較弱，應該不會出現(xiàn) 2023 年出口大幅度下滑的狀況。但與此同時，由于此次全球經(jīng)濟下滑的時間可能更長、復蘇的動力也可能更弱，這對出口可能具有更長期的負面影響。 + 第二， 中國經(jīng)濟轉型進程的啟動也為應對外部經(jīng)濟環(huán)境的可能惡化，以及正在出現(xiàn)的溫和的二次探底提供了支持力量 。當前，與外需部門面臨勞動力成本上升、貨幣升值以及外部市場動蕩等多重沖擊相比，旅游等內需部門增長強勁，消費增長穩(wěn)定。從區(qū)域增長結構看，隨著大量勞動密集型企業(yè)從東部沿海向中西部的轉移，中西部的投資增長開始快于沿海發(fā)達地區(qū)，這不僅使中國的區(qū)域經(jīng)濟結構更為均衡，同時也有利于支持經(jīng)濟增長的軟著陸。當然因為東部經(jīng)濟比重大，總體增速有所回落應當是大趨勢； + 第三，與 2023年底相比，當前房地產(chǎn)市場即使在嚴峻的緊縮政策調控下，依然保持了較為強勁的市場表現(xiàn)，這既是保障房建設的對沖力量所致，也有市場運行的慣性，這就為當前的經(jīng)濟緊縮政策贏得了回旋余地，因為 2023年底房地產(chǎn)市場的各項指標短期內迅速惡化，相應帶動投資等相關數(shù)據(jù)顯著惡化，與外部需求回落等疊加，對經(jīng)濟增長帶來了明顯的沖擊。 + 悲觀情形下，如果歐美經(jīng)濟確實再度陷入衰退（二次探底），中國經(jīng)濟受到較大沖擊，下滑到 7%以下，應該采用一定的政策手段來穩(wěn)定經(jīng)濟。但是，政策的規(guī)模和內容應該與上一輪有很大的不同，避免 2023—09年刺激政策帶來的負面效果。 + 第一，規(guī)模適度。 + 上一輪大規(guī)模的刺激政策雖然在短期內快速推高了經(jīng)濟增長速度，但也導致了通脹、資產(chǎn)泡沫、融資平臺不良資產(chǎn)等許多中長期問題。 + 結構有待改進。上一輪的刺激政策中 “鐵、公、基 ”占到很大比重，鐵路等行業(yè)投資過猛。 + 因此，未來的政策不能再簡單以投資為主，應該在投資和消費之間取得平衡，以保障民生和推動消費為主線。投資方向應當注重于提高效率，注重資本存量的提高。中國的人均資本存量依然較低，包括保障房、水利設施和有助于提高社會管理能力的城市基礎設施，如污水處理、污染治理、教育、醫(yī)療等領域都需要進一步加強。特別是 2023年以來中國很多城市遭遇澇災，顯示了城市資本存量提高的空間依然存在。 + 基礎設施、房地產(chǎn)、制造業(yè)占據(jù)投資的大部分，直接影響總體的增長波動，制造業(yè)的投資增長動力一是產(chǎn)業(yè)轉移，另外就是勞動力成本上升推動的資本替代勞動的過程，基礎設施建設方面取決于城市化的進展 + 如果歐美經(jīng)濟二次探底，中國新一輪刺激政策的目標不應該是將GDP增長率再次推高到 9%10%，而應該將目標降低。將目標降低的理由包括 : 1) 過度刺激和投資主導的刺激政策在中期會導致通脹、泡沫和不良資產(chǎn)； 2) 消費主導的刺激政策必然在短期內效果較不明顯（由于減稅和消費者補貼的乘數(shù)一般低于 , 而投資的乘數(shù)達 ）。 3) 此前關注增長目標實際上是關注就業(yè)問題，目前人口結構的變化使得這個問題出現(xiàn)變化 + 在貨幣政策工具運用方面，數(shù)量工具包括：準備金率調整、央票和公開市場對沖操作；價格工具包括：利率和匯率，同時還包括宏觀審慎監(jiān)管工具的相機運用； ? 數(shù)量型工具運用面臨挑戰(zhàn)：法定存款準備金
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