xxxx年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)(編輯修改稿)
2025-02-23 16:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的可持續(xù)性較差。而債務(wù)危機(jī)的加劇和資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩都將對(duì)消費(fèi)者和投資者信心產(chǎn)生打擊，進(jìn)一步拉低企業(yè)投資和居民消費(fèi)活動(dòng)，從而拉開(kāi)全球經(jīng)濟(jì) “二次探底 ”的序幕，區(qū)別僅在于 “探底 ”的形態(tài)。 + 目前來(lái)看，相對(duì)于 2023—09年的 “一次探底 ”，這一輪 “二次探底 ”的幅度可 + 能會(huì)相對(duì)較淺，但持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，可以稱之為溫和 “二次探底 ”。原因是： ? 首先，需求難以重演 “跳崖式 ”下滑， 2023 年全球金融金融危機(jī)之前，全球經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩年（ 20232023）處于過(guò)熱狀態(tài)，企業(yè)、家庭及金融部門(mén)都大量使用金融 “杠桿 ”，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)中的最終需求急劇膨脹。在金融危機(jī)爆發(fā)之后，由于企業(yè)、家庭及金融部門(mén)都大幅度地 “去杠桿 ”，最終需求出現(xiàn)急劇萎縮，導(dǎo)致了一個(gè)深度的經(jīng)濟(jì)下滑。相對(duì)于 2023 年，目前全球經(jīng)濟(jì)本身就處于一個(gè)微弱復(fù)蘇的過(guò)程中，歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體仍處于 “去杠桿 ”的過(guò)程中，本身已處于一個(gè)尋找平衡的過(guò)程，沒(méi)有明顯經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的跡象，因此即便出現(xiàn)需求下降，其幅度也會(huì)有限。 ? 其次， “去庫(kù)存 ”難以重演 2023年的激烈程度。從 2023 年下半年開(kāi)始，全球商品價(jià)格開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)兩年多的大幅度上漲，導(dǎo)致原材料價(jià)格出現(xiàn)了全球范圍的大幅度攀升。出于投機(jī)或保值的需求，包括中國(guó)在內(nèi)的全球的企業(yè)（甚至金融部門(mén)）都進(jìn)行了大規(guī)模存貨積累，從而增加了經(jīng)濟(jì)中的 中間需求 。因此，當(dāng) 2023 年全球金融危機(jī)爆發(fā)、商品價(jià)格暴跌之后，全球發(fā)生了共振式的大規(guī)模的 “去存貨 ”行為，這不但帶來(lái)了全球生產(chǎn)的停滯，也表現(xiàn)為全球貿(mào)易的急劇萎縮（中國(guó)的出口在 2023 年也出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降）。相對(duì)于當(dāng)時(shí)，雖然過(guò)去這一年全球商品價(jià)格也出現(xiàn)了新一輪的大幅度上漲，但相關(guān)的存貨積累幅度應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)年。因此即便出現(xiàn)新一輪的 “減存貨 ”過(guò)程，其幅度也會(huì)遠(yuǎn)低于 “一次探底 ”的情況。 ? 再者，在 2023 年金融危機(jī)發(fā)生之后，包括中國(guó)在內(nèi)的全球政府及央行協(xié)調(diào)一致地采取大規(guī)模的財(cái)政與貨幣刺激政策，這在當(dāng)時(shí)對(duì)于穩(wěn)定信心、創(chuàng)造需求產(chǎn)生了很大的正面作用（一定程度上講，當(dāng)時(shí)的財(cái)政刺激也是加劇很多國(guó)家當(dāng)前財(cái)政困境的原因之一），從而促成了一個(gè)相對(duì)比較強(qiáng)勁的反彈。相比之下，今天各國(guó)政府和央行在財(cái)政與貨幣政策方面的騰挪空間不僅已經(jīng)很小，而且還要持續(xù)消化前期刺激政策帶來(lái)的不良后果，因此不太可能再次用政策刺激來(lái)拯救經(jīng)濟(jì)，而只能等待經(jīng)濟(jì)的自我修復(fù)或者新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)的出現(xiàn)。從這個(gè)意義上講， 此次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)必更加微弱和漫長(zhǎng)，呈現(xiàn)一個(gè)力度趨弱、跨時(shí)趨長(zhǎng)的溫和的、尋找增長(zhǎng)中樞的階段。 ? 在目前的全球經(jīng)濟(jì)背景之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)面臨 新一輪的出口增長(zhǎng)的減速，并因此導(dǎo)致 GDP的減速 ?；跉W美經(jīng)濟(jì) 2023年進(jìn)入較慢增長(zhǎng)（而非衰退）的假設(shè)，中國(guó)出口增長(zhǎng)估計(jì)將從 2023年的 20 %下降到 2023年的 1012%。雖然近期，主要投資結(jié)構(gòu)將 2023年和 2023年中國(guó)的 GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)下調(diào)了 ，稍稍悲觀的預(yù)測(cè)估計(jì)中國(guó) GDP增長(zhǎng)會(huì)從 2023年的 9%減速到 2023年的 8%左右。 ? 更為悲觀的預(yù)測(cè)，歐美經(jīng)濟(jì) 2023年進(jìn)入衰退的可能性為 3040%。一旦歐美經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退 (如 GDP下降 3%)，則中國(guó)出口會(huì)下降 15%， GDP增長(zhǎng)率會(huì)繼續(xù)降低。 ? 但是，依然要看到，即使全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn) “二次探底 ”，中國(guó)當(dāng)前面臨的格局與 2023年的金融危機(jī)時(shí)也存在較大差異。 + 第一，與 2023年底次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)相比， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)外部市場(chǎng)的依賴程度有了明顯的降低。 2023年和 2023年，凈出口對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用十分顯著，因而外部金融危機(jī)的爆發(fā)直接沖擊了出口部門(mén)，進(jìn)而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生顯著的沖擊。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)凈出口的依賴程度明顯降低，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在 2023年上半年為 ，因而即使外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)惡化，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊程度也會(huì)小于2023年。 + 如果此次 “二次探底 ”會(huì)相對(duì)較淺，那么它對(duì)中國(guó)出口的負(fù)面影響會(huì)相對(duì)較弱，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn) 2023 年出口大幅度下滑的狀況。但與此同時(shí)，由于此次全球經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)間可能更長(zhǎng)、復(fù)蘇的動(dòng)力也可能更弱，這對(duì)出口可能具有更長(zhǎng)期的負(fù)面影響。 + 第二， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的啟動(dòng)也為應(yīng)對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的可能惡化，以及正在出現(xiàn)的溫和的二次探底提供了支持力量 。當(dāng)前，與外需部門(mén)面臨勞動(dòng)力成本上升、貨幣升值以及外部市場(chǎng)動(dòng)蕩等多重沖擊相比，旅游等內(nèi)需部門(mén)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)定。從區(qū)域增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)看，隨著大量勞動(dòng)密集型企業(yè)從東部沿海向中西部的轉(zhuǎn)移，中西部的投資增長(zhǎng)開(kāi)始快于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，這不僅使中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更為均衡，同時(shí)也有利于支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軟著陸。當(dāng)然因?yàn)闁|部經(jīng)濟(jì)比重大，總體增速有所回落應(yīng)當(dāng)是大趨勢(shì)； + 第三，與 2023年底相比，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)即使在嚴(yán)峻的緊縮政策調(diào)控下，依然保持了較為強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)，這既是保障房建設(shè)的對(duì)沖力量所致，也有市場(chǎng)運(yùn)行的慣性，這就為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)緊縮政策贏得了回旋余地，因?yàn)?2023年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)短期內(nèi)迅速惡化，相應(yīng)帶動(dòng)投資等相關(guān)數(shù)據(jù)顯著惡化，與外部需求回落等疊加，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了明顯的沖擊。 + 悲觀情形下，如果歐美經(jīng)濟(jì)確實(shí)再度陷入衰退（二次探底），中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，下滑到 7%以下，應(yīng)該采用一定的政策手段來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。但是，政策的規(guī)模和內(nèi)容應(yīng)該與上一輪有很大的不同，避免 2023—09年刺激政策帶來(lái)的負(fù)面效果。 + 第一，規(guī)模適度。 + 上一輪大規(guī)模的刺激政策雖然在短期內(nèi)快速推高了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但也導(dǎo)致了通脹、資產(chǎn)泡沫、融資平臺(tái)不良資產(chǎn)等許多中長(zhǎng)期問(wèn)題。 + 結(jié)構(gòu)有待改進(jìn)。上一輪的刺激政策中 “鐵、公、基 ”占到很大比重，鐵路等行業(yè)投資過(guò)猛。 + 因此，未來(lái)的政策不能再簡(jiǎn)單以投資為主，應(yīng)該在投資和消費(fèi)之間取得平衡，以保障民生和推動(dòng)消費(fèi)為主線。投資方向應(yīng)當(dāng)注重于提高效率，注重資本存量的提高。中國(guó)的人均資本存量依然較低，包括保障房、水利設(shè)施和有助于提高社會(huì)管理能力的城市基礎(chǔ)設(shè)施，如污水處理、污染治理、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域都需要進(jìn)一步加強(qiáng)。特別是 2023年以來(lái)中國(guó)很多城市遭遇澇災(zāi)，顯示了城市資本存量提高的空間依然存在。 + 基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、制造業(yè)占據(jù)投資的大部分，直接影響總體的增長(zhǎng)波動(dòng)，制造業(yè)的投資增長(zhǎng)動(dòng)力一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，另外就是勞動(dòng)力成本上升推動(dòng)的資本替代勞動(dòng)的過(guò)程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面取決于城市化的進(jìn)展 + 如果歐美經(jīng)濟(jì)二次探底，中國(guó)新一輪刺激政策的目標(biāo)不應(yīng)該是將GDP增長(zhǎng)率再次推高到 9%10%，而應(yīng)該將目標(biāo)降低。將目標(biāo)降低的理由包括 : 1) 過(guò)度刺激和投資主導(dǎo)的刺激政策在中期會(huì)導(dǎo)致通脹、泡沫和不良資產(chǎn)； 2) 消費(fèi)主導(dǎo)的刺激政策必然在短期內(nèi)效果較不明顯（由于減稅和消費(fèi)者補(bǔ)貼的乘數(shù)一般低于 , 而投資的乘數(shù)達(dá) ）。 3) 此前關(guān)注增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)際上是關(guān)注就業(yè)問(wèn)題，目前人口結(jié)構(gòu)的變化使得這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)變化 + 在貨幣政策工具運(yùn)用方面，數(shù)量工具包括：準(zhǔn)備金率調(diào)整、央票和公開(kāi)市場(chǎng)對(duì)沖操作；價(jià)格工具包括：利率和匯率，同時(shí)還包括宏觀審慎監(jiān)管工具的相機(jī)運(yùn)用； ? 數(shù)量型工具運(yùn)用面臨挑戰(zhàn)：法定存款準(zhǔn)備金
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