xxxx年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測-wenkub
2023-02-24 16:58:52 本頁面
【正文】 貨幣發(fā)行權(quán) – 外幣發(fā)行的債務(wù)占比過大，且本幣難以自由兌換 – 短期債務(wù)占比較大，借新還舊的壓力較大 – 外債占比較較大 – 利率的突然提升往往是觸發(fā)條件 + 綜合這些指標來看，美國尚不存在主權(quán)債務(wù)違約風險 + 因此，與歐洲相比，美國基本不存在嚴格意義上的償債能力問題，美聯(lián)儲作為一個主權(quán)國家的央行，且美元作為主導性的國際儲備貨幣，悲觀情況下，也可以通過貨幣發(fā)行來償還債務(wù)。而保障房和房價控制目標政策由于執(zhí)行丌到位，導致購房者對這兩個政策的信心有所下降。 ? 新國十條：北京 ? 國五條： 23個城市出臺限購令 ? 國八條： 42個城市出臺新版限購令 ? 新國十條：首套 90平以上首付三成 ， 二套五成 ， 利率 ， 三套大幅提高 ? 國五條：首套三成 ， 二套五成 ， 利率 倍 ， 三套停貸 ? 國八條：二套首付六成以上 ， 利率 ，部分銀行首套首付提至四成 ， 利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮 ? 新國十條：無 ? 國五條：無 ? 國八條： 608城市出臺房價控制目標 ，發(fā)改委督促銷售過程明碼標價 +2023年上半年行業(yè)政策回顧 +——嚴格執(zhí)行、力度加強、范圍擴大、新政策出臺 限貸 限購 限價 保障房 ? 新國十條： 580萬套 ? 國五條：年末基本建成 60% ? 國八條： 1000萬套 ， 11月底全部開工 + 影響購房者預(yù)期的政策 直接影響政策 限購政策 （自上而下） 限貸政策 （自下而上） 間接影響政策 保障房政策 限價政策 從兩頭堵需求 效果立竿見影 行政干預(yù)市場 改變買方預(yù)期 +限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購繼續(xù)抑制投資需求入市 銀行信貸政策不一次性付清比例關(guān)系 2023年上半年購房者投資比例走勢 一次性付清比例創(chuàng)今年新高 投資比例明顯下降 信貸政策對丌同首付能力購房者的影響 限購政策對丌同置業(yè)目的購房者的影響 數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點網(wǎng) + 供銷差與價格走勢高度一致，預(yù)計 12年一季度 + 價格面臨較大的下行壓力 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原數(shù)據(jù)平臺 未來商品住宅供銷差走勢 供銷差 = 實際需求 潛在供應(yīng) = 銷售面積 滯后 限貸政策下市場形式更加嚴峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的 2大難題 關(guān)于資格客戶 ——1個基于大量假設(shè)的印象型估測 資格客戶 = 買得起房的客戶 資格已消耗客戶 （ 1）買得起房的客戶 —— 家庭月收入 30%能夠支付 平均房價月供的客戶 （ 2）資格已消耗的客戶 —— 已購房客戶數(shù)量 247。人均房 屋套數(shù) 247。 因而，預(yù)計未來政府政策執(zhí)行逡輯是：一方面加大保障房建設(shè)力度，籍以此維護政府的公信力；另一方面，持續(xù)加強限價政策的執(zhí)行力度。 1971年美國放棄美元兌換黃金的承諾即是一個案例。 + 目前的復(fù)蘇緩慢且不穩(wěn)定 ? 從美國歷史上前 10次衰退周期相比， 2023年四季度以來的本輪衰退幅度相對于歷史平均水平更為嚴重，復(fù)蘇進程相對歷史更為緩慢，且極不穩(wěn)定。 QE的可信度下降 +一個簡單對比 ? 目前支持 QE3的理由主要是提高市場信心和應(yīng)對資本市場動蕩，如果僅僅簡單考察QE與標曾 500的關(guān)系，從推出前的最低點到推出后的最高點作為對比依據(jù)， QE1推高 62%， QE2推高 28%。 ? 目前，對美國 2023年經(jīng)濟增長率的平均預(yù)測在 %左右，較兩個月以前約低 1%。拿美國 2023年的高點和 2023年的低點匡算，美國金融財富的損失大約是 20萬億美元，相當于其年 GDP的 150%，而日本當年的損失約相當于其年 GDP的三倍，問題較之美國更為嚴重。不論從 GDP總量還是國債余額大小的角度來看，一旦西班牙和意大利出現(xiàn)債務(wù)違約風險，其問題遠遠要比希臘、葡萄牙大得多。 + 歐債危機可以被市場 “自我實現(xiàn) ”。 + 歐元區(qū)問題是 “短板 ”現(xiàn)象。 + “向后退 ” 也會對金融市場產(chǎn)生大的沖擊 + 首先，這些國家債務(wù)纏身，因此一旦它們發(fā)行本國主權(quán)貨幣就意味著這些貨幣將快速貶值，使得所有債權(quán)面臨嚴重縮水。保守估計如果主權(quán)債務(wù)出現(xiàn) 10%的違約也將達到 3,000億歐元的規(guī)模。 ? 總體上，美歐等發(fā)達國家的政策在今天已經(jīng)喪失了進一步刺激經(jīng)濟的工具和能力，因此其經(jīng)濟復(fù)蘇只能寄希望于本國經(jīng)濟中私營部門的逐步康復(fù)或者海外市場（新興市場經(jīng)濟體）出現(xiàn)新的需求增長點。 + 目前來看，相對于 2023—09年的 “一次探底 ”，這一輪 “二次探底 ”的幅度可 + 能會相對較淺，但持續(xù)的時間較長，可以稱之為溫和 “二次探底 ”。 ? 其次， “去庫存 ”難以重演 2023年的激烈程度。相對于當時，雖然過去這一年全球商品價格也出現(xiàn)了新一輪的大幅度上漲，但相關(guān)的存貨積累幅度應(yīng)該遠遠小于當年。從這個意義上講， 此次經(jīng)濟復(fù)蘇勢必更加微弱和漫長，呈現(xiàn)一個力度趨弱、跨時趨長的溫和的、尋找增長中樞的階段。 ? 更為悲觀的預(yù)測，歐美經(jīng)濟 2023年進入衰退的可能性為 3040%。 2023年和 2023年，凈出口對中國經(jīng)濟的帶動作用十分顯著，因而外部金融危機的爆發(fā)直接沖擊了出口部門，進而對中國經(jīng)濟的增長產(chǎn)生顯著的沖擊。 + 第二， 中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進程的啟動也為應(yīng)對外部經(jīng)濟環(huán)境的可能惡化，以及正在出現(xiàn)的溫和的二次探底提供了支持力量 。 + 悲觀情形下，如果歐美經(jīng)濟確實再度陷入衰退（二次探底），中國經(jīng)濟受到較大沖擊，下滑到 7%以下，應(yīng)該采用一定的政策手段來穩(wěn)定經(jīng)濟。 + 結(jié)構(gòu)有待改進。中國的人均資本存量依然較低，包括保障房、水利設(shè)施和有助于提高社會管理能力的城市基礎(chǔ)設(shè)施，如污水處理、污染治理、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域都需要進一步加強。 3) 此前關(guān)注增長目標實際上是關(guān)注就業(yè)問題，目前人口結(jié)構(gòu)的變化使得這個問題出現(xiàn)變化 + 在貨幣政策工具運用方面，數(shù)量工具包括：準備金率調(diào)整、央票和公開市場對沖操作；價格工具包括：利率和匯率，同時還包括宏觀審慎監(jiān)管工具的相機運用； ? 數(shù)量型工具運用面臨挑戰(zhàn)：法定存款準備金率已經(jīng)上升到新高（緊皮帶），部分銀行流動性進展，銀行間市場操作直接導致市場利率迅速波動； ? 價格型工具應(yīng)當承擔更大的作用，在價格工具和數(shù)量工具之間取得平衡來達到金融緊縮目標 ? 尋找適當?shù)恼呓M合：要有利于抑制通脹，同時維持金融體系流動性的相對平穩(wěn)，避免大起大落。說他們恐怕泡沫是過于抽象的說法。急跌三分之一會出現(xiàn)硬著陸，慢跌三分之一多半不會。二十多年前日本硬著陸，幾年前美國硬著陸，跟著歐洲也硬著陸。我沒有確實的數(shù)據(jù)，但聽到及讀到的，從香港及西方的經(jīng)驗看，中國的經(jīng)濟適用房的大量急推可能操之過急。 ? 市價指導資源的有效使用，不可能錯的原則：人民的收入增加，他們的積蓄要放
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