xxxx年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)-展示頁
2025-02-11 16:58本頁面
【正文】 ? 從美國歷史上前 10次衰退周期相比， 2023年四季度以來的本輪衰退幅度相對(duì)于歷史平均水平更為嚴(yán)重，復(fù)蘇進(jìn)程相對(duì)歷史更為緩慢，且極不穩(wěn)定。 – 財(cái)政收入下降明顯 +美國經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)衰退的 +可能性在增大 ? 刺激政策透支了未來的增長(zhǎng)潛力 ? 房地產(chǎn)投資需求在 02—06年被過度透支，由人口自然增長(zhǎng)和家庭結(jié)構(gòu)變化所產(chǎn)生的自然需求不足以成為復(fù)蘇的持久動(dòng)力。 1971年美國放棄美元兌換黃金的承諾即是一個(gè)案例。 + 與次貸危機(jī)時(shí)期相比，當(dāng)前美國的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)等持有的流動(dòng)性較為充足，相比之下，次貸危機(jī)是典型的恐慌性危機(jī)，以雷曼兄弟的倒閉為標(biāo)志，全球金融市場(chǎng)對(duì)于次貸危機(jī)可能導(dǎo)致的損失充滿了恐慌情緒，從具體的去杠桿化進(jìn)程看，調(diào)整也十分短促而劇烈。 因而，預(yù)計(jì)未來政府政策執(zhí)行逡輯是：一方面加大保障房建設(shè)力度，籍以此維護(hù)政府的公信力；另一方面，持續(xù)加強(qiáng)限價(jià)政策的執(zhí)行力度。 = ： 1 要獲得同樣的效果需要付出 6倍的努力！ + 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收入占地方政府收入的 50% + 70%，當(dāng)前形勢(shì)下地方政府財(cái)政不足更加突出 如果：房地產(chǎn)不景氣造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，政府收入降幅將擴(kuò)大 地方政府的債務(wù)規(guī)?？赡鼙裙俜綌?shù)據(jù)更大 ？ + 中小企業(yè)倒閉潮？經(jīng)營環(huán)境惡化，成本攀升和 + 信貸收緊已導(dǎo)致局部地區(qū)中小企業(yè)停產(chǎn)及破產(chǎn) 匯豐 PMI指數(shù)調(diào)查對(duì)象主要是中小企業(yè)，中國制造業(yè) PMI調(diào)查對(duì)象主要是大中企業(yè)， 50為 PMI的榮枯分水嶺 中小企業(yè)面臨的壓力比大中企業(yè)更為嚴(yán)峻 經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張 經(jīng)濟(jì)萎縮 貸款緊，民間融資利率極高 生產(chǎn)成本居高不下 轉(zhuǎn)型困難資金沒有出路 溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示：當(dāng)前溫州 3個(gè)月到 1年 期的借款月息普遍達(dá)到 3%~5% CPI、 PPI長(zhǎng)期居高不下，原材料、人工和融資成本不斷攀升 企業(yè)轉(zhuǎn)型短期難以實(shí)現(xiàn)，壟斷部門民企難以進(jìn)入，資金無處 可投 中小企業(yè)困局 + 民間借貸危機(jī)？信貸收緊 /民間借貸泛濫，資金 + 鏈斷裂將引發(fā)巨大的金融和嚴(yán)重的社會(huì)問題 穩(wěn)健貨幣政策 信貸收緊 貸款難 民間利率提升 全民放貸 企業(yè) 資金壓力緩解 資金仍然短缺 群眾 有利可圖 經(jīng)營良好 經(jīng)營丌好 借新還舊 償還貸款 惡性循環(huán) 加強(qiáng)監(jiān)管 據(jù)悉民間借貸年利率已高達(dá) 160%，中小企業(yè)借貸有如飲鴆止渴 此前頒布的限貸和限購政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力持續(xù)，但鑒于目前房?jī)r(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購政策也丌會(huì)放松。人均房 屋套數(shù) 247。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 政策市場(chǎng)基本解讀 經(jīng)濟(jì)大家對(duì)經(jīng)濟(jì)問題分析 個(gè)人見解 宏觀金融政策解讀 政策市場(chǎng)解讀 Part 1 +貨幣政策 —— 通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，回收流動(dòng)性的貨幣政策延續(xù) 上半年連續(xù) 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá) %的歷叱高位 上半年三次加息， CPI高企，負(fù)利率依舊 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行 +貨幣政策體現(xiàn)中國的經(jīng)濟(jì)周期 GDP% CPI% 3% CPI3%， GDP增速 8% 高增長(zhǎng)、高通脹（過熱） CPI3%， GDP增速 8% 低增長(zhǎng)、高通脹（滯脹） CPI3%， GDP增速 8% 高增長(zhǎng)、低通脹（最優(yōu)） CPI3%， GDP增速 8% 低增長(zhǎng)、低通脹（危險(xiǎn)） 中國經(jīng)濟(jì)周期變化 08年： 從緊的貨幣政策 10年： 適度寬松的貨幣政策 09年： 寬松的貨幣政策 11年： 穩(wěn)健的貨幣政策 8% 未來通脹是緩和還是嚴(yán)重？ 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)再度下滑？ 中國經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)走向滯脹？ +從國際、國內(nèi)形勢(shì)來看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩，但未能有效抑制 11M 20M 7M 18M M1同比增速已經(jīng)連續(xù) 17個(gè)月明顯回落，預(yù)示著貨幣供應(yīng)推動(dòng)因素減弱 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，國家統(tǒng)計(jì)局 CRB指數(shù)依據(jù)世界市場(chǎng)上 22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價(jià)格編制的一種期貨價(jià)格指數(shù) +PMI持續(xù)走低顯示中國經(jīng)濟(jì)增速將放緩，但未來不會(huì)出現(xiàn)滯脹 國內(nèi)各大機(jī)構(gòu)對(duì) 2023年全年 GDP和 CPI增速的預(yù)測(cè) PMI連續(xù)三個(gè)月回落，仍位于臨界點(diǎn) 50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，顯示出中國制造業(yè)總體仍在增長(zhǎng)，但增速逐月放緩的跡象。 ? 新國十條：北京 ? 國五條： 23個(gè)城市出臺(tái)限購令 ? 國八條： 42個(gè)城市出臺(tái)新版限購令 ? 新國十條：首套 90平以上首付三成 ， 二套五成 ， 利率 ， 三套大幅提高 ? 國五條：首套三成 ， 二套五成 ， 利率 倍 ， 三套停貸 ? 國八條：二套首付六成以上 ， 利率 ，部分銀行首套首付提至四成 ， 利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮 ? 新國十條：無 ? 國五條：無 ? 國八條： 608城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo) ，發(fā)改委督促銷售過程明碼標(biāo)價(jià) +2023年上半年行業(yè)政策回顧 +——嚴(yán)格執(zhí)行、力度加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大、新政策出臺(tái) 限貸 限購 限價(jià) 保障房 ? 新國十條： 580萬套 ? 國五條：年末基本建成 60% ? 國八條： 1000萬套 ， 11月底全部開工 + 影響購房者預(yù)期的政策 直接影響政策 限購政策 （自上而下） 限貸政策 （自下而上） 間接影響政策 保障房政策 限價(jià)政策 從兩頭堵需求 效果立竿見影 行政干預(yù)市場(chǎng) 改變買方預(yù)期 +限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購繼續(xù)抑制投資需求入市 銀行信貸政策不一次性付清比例關(guān)系 2023年上半年購房者投資比例走勢(shì) 一次性付清比例創(chuàng)今年新高 投資比例明顯下降 信貸政策對(duì)丌同首付能力購房者的影響 限購政策對(duì)丌同置業(yè)目的購房者的影響 數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) + 供銷差與價(jià)格走勢(shì)高度一致，預(yù)計(jì) 12年一季度 + 價(jià)格面臨較大的下行壓力 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中原數(shù)據(jù)平臺(tái) 未來商品住宅供銷差走勢(shì) 供銷差 = 實(shí)際需求 潛在供應(yīng) = 銷售面積 滯后 限貸政策下市場(chǎng)形式更加嚴(yán)峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的 2大難題 關(guān)于資格客戶 ——1個(gè)基于大量假設(shè)的印象型估測(cè) 資格客戶 = 買得起房的客戶 資格已消耗客戶 （ 1）買得起房的客戶 —— 家庭月收入 30%能夠支付 平均房?jī)r(jià)月供的客戶 （ 2）資格已消耗的客戶 —— 已購房客戶數(shù)量 247。流動(dòng)水平 （ 3）資格客戶 = 247。而保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)政策由于執(zhí)行丌到位，導(dǎo)致購房者對(duì)這兩個(gè)政策的信心有所下降。 后市
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