房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分析及長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)-展示頁(yè)
2025-01-23 04:06本頁(yè)面
【正文】 (2023)拍 017號(hào) ,位于開(kāi)福區(qū)芙蓉中路 198號(hào) ,面積6698平方米 ,建筑面積 :43537平方米 ,成交價(jià) 3595萬(wàn)元 ,每平方土地成本為 3595/43537=826元 ,長(zhǎng)沙是湖南的中心 ,市場(chǎng)只存在于湖南省內(nèi) ,剛性需求相對(duì)較大 ,與湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān) ,因此我把其利潤(rùn)定在 40%,826+1500+700+700=3726元 ,3726*=5216元左右比較合理 ?三線城市 (包括大多數(shù)地級(jí)市 ,相對(duì)而言經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的縣 ) 成本 : 土地成本 150400 建安成本 700 管理營(yíng)銷(xiāo) 250 稅收其他 250 例如 :永州市新火車(chē)站一地皮掛牌出讓 ,面積 82617平方米 ,建筑面積 :289160平方米 ,價(jià)格為 3900萬(wàn)元 ,每平方土地成本為 134元 ,根據(jù)永州市急于擴(kuò)大城鎮(zhèn)面積 ,擴(kuò)大城市人口 ,供應(yīng)量偏大的實(shí)際情況 ,此價(jià)格較為正常 ,其輻射面就在本市區(qū)內(nèi) ,少數(shù)為下面行政縣 ,我把其利潤(rùn)定在 30%.價(jià)格為1334*=1734元左右 ?四線城市 (包括大多數(shù)縣 ,相對(duì)而言經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的鄉(xiāng)鎮(zhèn) ) 成本 : 土地成本 50200元 建安成本 600 管理營(yíng)銷(xiāo) 150 稅收其他 150 四線城市都有一個(gè)共同點(diǎn) ,縣城經(jīng)濟(jì)規(guī)模普遍偏小 ,人口相對(duì)較少 ,生活水平有限 ,除開(kāi)公務(wù)員和教師買(mǎi)房?jī)纱髩K外 ,很多外出打工者成為購(gòu)房主力 ,我把其利潤(rùn)定在 30%,其成本 100+600+150+150=1000*=1300元左右為之正常水平 . ?這樣大家就能夠清楚自己所在城市所中意的項(xiàng)目大概的售價(jià) ,土地成本可以從國(guó)土局去查 ,大家不要覺(jué)得 30%50%的利潤(rùn)率高 ,其實(shí)不然 ,因?yàn)橥ǔｍ?xiàng)目要兩至三年才能完成 ,所以年利潤(rùn)率應(yīng)該是 10%20%,但大家又會(huì)問(wèn) ,為什么還有那么多的房產(chǎn)暴發(fā)戶 ,那是因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商只交了
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