關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢見解-展示頁
2025-01-07 02:33本頁面
【正文】 下）限貸政策 （自下而上）間接影響政策保障房政策限價政策從兩頭堵需求效果立竿見影行政干預市場改變買方預期限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購繼續(xù)抑制投資需求入市銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系2023年上半年購房者投資比例走勢一次性付清比例創(chuàng)今年新高投資比例明顯下降信貸政策對不同首付能力購房者的影響限購政策對不同置業(yè)目的購房者的影響數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點網(wǎng)供銷差與價格走勢高度一致，預計 12年一季度價格面臨較大的下行壓力數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原數(shù)據(jù)平臺未來商品住宅供銷差走勢供銷差 = 實際需求 潛在供應 = 銷售面積銷售面積 滯后滯后 限貸政策下市場形式更加嚴峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的 2大難題關(guān)于資格客戶 ——1個基于大量假設(shè)的印象型估測資格客戶 = 買得起房的客戶 資格已消耗客戶（ 1）買得起房的客戶 —— 家庭月收入 30%能夠支付 平均房價月供的客戶總價 120首付比例 30%貸款 84基準利率 1倍月供 5616月供占家庭收入比例 30%家庭月收入 18720家庭年收入 224640存量調(diào)研 20萬以上的 %深圳常住家庭 3503201買得起房的家庭數(shù) （ 2）資格已消耗的客戶 —— 已購房客戶數(shù)量 247。房地產(chǎn)市場未來走勢的見解房地產(chǎn)市場未來走勢的見解政策市場基本解讀經(jīng)濟大家對經(jīng)濟問題分析個人見解宏觀金融政策解讀政策市場解讀Part 1貨幣政策 —— 通脹形勢嚴峻，回收流動性的貨幣政策延續(xù)上半年連續(xù) 6次上調(diào)存款準備金率，已達 %的歷史高位上半年三次加息， CPI高企，負利率依舊數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行貨幣政策體現(xiàn)中國的經(jīng)濟周期GDP%CPI%3%CPI3%， GDP增速 8%高增長、高通脹（過熱）CPI3%， GDP增速 8%低增長、高通脹（滯脹）CPI3%， GDP增速 8%高增長、低通脹（最優(yōu)）CPI3%， GDP增速 8%低增長、低通脹（危險）中國經(jīng)濟周期變化08年：從緊的貨幣政策10年：適度寬松的貨幣政策09年：寬松的貨幣政策11年：穩(wěn)健的貨幣政策8%未來通脹是緩和還是嚴重？經(jīng)濟增長會不會再度下滑？中國經(jīng)濟會不會走向滯脹？從國際、國內(nèi)形勢來看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩，但未能有效抑制11M 20M7M18MM1同比增速已經(jīng)連續(xù) 17個月明顯回落，預示著貨幣供應推動因素減弱數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，國家統(tǒng)計局CRB指數(shù)依據(jù)世界市場上 22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價格編制的一種期貨價格指數(shù)PMI持續(xù)走低顯示中國經(jīng)濟增速將放緩，但未來不會出現(xiàn)滯脹機構(gòu) GDP同比增速 CPI 機構(gòu) GDP同比增速 CPI中國人民大學 % % 交通銀行 % 5%以內(nèi)國家信息中心宏觀經(jīng)濟形勢課題組 % % 中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部 % %彭文生（中金公司首席經(jīng)濟學家） % % 瑞銀證券 % %李迅雷（國泰君安總經(jīng)濟師） 9% % 中國智庫 % — 宋宇（高華證券宏觀經(jīng)濟學家） % % 世界銀行 % — 屈宏斌（匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家） % % 均值 % %曹遠征（中國銀行首席經(jīng)濟學家） % — 政府目標 8% 4%國內(nèi)各大機構(gòu)對 2023年全年 GDP和 CPI增速的預測PMI連續(xù)三個月回落，仍位于臨界點 50%以上的擴張區(qū)間，顯示出中國制造業(yè)總體仍在增長，但增速逐月放緩的跡象。n 新國十條：北京n 國五條： 23個城市出臺限購令n 國八條： 42個城市出臺新版限購令n 新國十條：首套 90平以上首付三成，二套五成，利率 ，三套大幅提高n 國五條：首套三成，二套五成，利率 倍，三套停貸n 國八條：二套首付六成以上，利率 ，部分銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮n 新國十條：無n 國五條：無n 國八條： 608城市出臺房價控制目標，發(fā)改委督促銷售過程明碼標價2023年上半年行業(yè)政策回顧—— 嚴格執(zhí)行、力度加強、范圍擴大、新政策出臺限貸 限購 限價 保障房n 新國十條： 580萬套n 國五條：年末基本建成 60%n 國八條： 1000萬套， 11月底全部開工人均房 屋套數(shù) 247。 = ： 1要獲得同樣的效果需要付出 6倍的努力！房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收入占地方政府收入的 50%70%，當前形勢下地方政府財政不足更加突出如果：房地產(chǎn)不景氣造成經(jīng)濟增長放緩，政府收入降幅將擴大 地方政府的債務規(guī)模可能比官方數(shù)據(jù)更大 ？中小企業(yè)倒閉潮？經(jīng)營環(huán)境惡化，成本攀升和信貸收緊已導致局部地區(qū)中小企業(yè)停產(chǎn)及破產(chǎn)匯豐 PMI指數(shù)調(diào)查對象主要是中小企業(yè)，中國制造業(yè) PMI調(diào)查對象主要是大中企業(yè)， 50為 PMI的榮枯分水嶺中小企業(yè)面臨的壓力比大中企業(yè)更為嚴峻經(jīng)濟擴張經(jīng)濟萎縮貸款緊，民間融資利率極高生產(chǎn)成本居高不下轉(zhuǎn)型困難資金沒有出路溫州中小企業(yè)促進會會長周德文表示：當前溫州 3個月到 1年期的借款月息普遍達到 3%~5%CPI、 PPI長期居高不下，原材料、人工和融資成本不斷攀升企業(yè)轉(zhuǎn)型短期難以實現(xiàn)，壟斷部門民企難以進入，資金無處可投中小企業(yè)困局民間借貸危機？信貸收緊 /民間借貸泛濫，資金鏈斷裂將引發(fā)巨大的金融和嚴重的社會問題15穩(wěn)健貨幣政策 信貸收緊貸款難 民間利率提升全民放貸企業(yè)資金壓力緩解資金仍然短缺群眾有利可圖經(jīng)營良好經(jīng)營不好借新還舊償還貸款惡性循環(huán)加強監(jiān)管據(jù)悉民間借貸年利率已高達 160%，中小企業(yè)借貸有如飲鴆止渴 此前頒布的限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)，但鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松。 因而，預計未來政府政策執(zhí)行邏輯是：一方面加大保障房建設(shè)力度，籍以此維護政府的公信力；另一方面，持續(xù)加強限價政策的執(zhí)行力度。與次貸危機時期相比，當前美國的金融機構(gòu)和企業(yè)等持有的流動性較為充足，相比之下，次貸危機是典型的恐慌性危機，以雷曼兄弟的倒閉為標志，全球金融市場對于次貸危機可能導致的損失充滿了恐慌情緒，從具體的去杠桿化進程看，調(diào)整也十分短促而劇烈。 1971年美國放棄美元兌換黃金的承諾即是一個案例。財政收入下降明顯 “二次探底 ”？美國經(jīng)濟再度出現(xiàn)衰退的可能性在增大? 刺激政策透支了未來的增長潛力? 房地產(chǎn)投資需求在 02—06 年被過度透支，由人口自然增長和家庭結(jié)構(gòu)變化所產(chǎn)生的自然需求不足以成為復蘇的持久動力。目前的復蘇緩慢且不穩(wěn)定216。216。 “二次探底 ”？即使推出 QE3，效果也將有限?在 QE1和 QE2的基礎(chǔ)上推出，邊際效用遞減?七月核心通脹率已達 %，總體通脹已達 %， QE3空間有限，除非美聯(lián)儲提高對通脹的容忍度。 QE的可信度下降一個簡單對比?目前支持 QE3的理由主要是提高市場信心和應對資本市場動蕩，如果僅僅簡單考察QE與標曾 500的關(guān)系，從推出前的最低點到推出后的最高點作為對比依據(jù)， QE1推高 62%， QE2推高 28%。?因此，綜合看，在 新一輪刺激政策空間有限 ，美國可能陷入更為緩慢的溫和 “
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