xxxx年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測-wenkub.com
2025-02-03 16:58 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 個人觀點(diǎn) 7：保障性住房，福兮禍所依 案例借鑒：美國次貸：對信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。 2023年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好的基礎(chǔ)，換屆后限價等行政政策逐步退出概率大， 2023年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大。 依據(jù)趨勢投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下，每一次的平臺整理或回調(diào)都是好的買入時機(jī)。只要中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)（也包括金融）不出現(xiàn)大問題，房價本身不是問題。 + 案例借鑒：股市理論下跌背馳。 （ ）泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策 ? 巴曙松周四接受路透電話專訪時表示 ,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍以及縣級融資平臺風(fēng)險的暴露等現(xiàn)象 ,中國可能已進(jìn)入政策超調(diào)的風(fēng)險 . ? 他表示 ,觀察宏觀緊縮不僅要觀察銀行間市場利率走勢 ,還需要觀察企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)從金融體系獲得資金的實(shí)際成本 ,後者反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到的緊縮力度 .目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到的利率緊縮力度已經(jīng)接近 2023年底水平 ,但是當(dāng)前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)度實(shí)際上明顯弱于 2023年 ?巴曙松指出 ,參考?xì)v次政策緊縮決策的慣性 ,政策制定者通常會在確認(rèn)通脹水平進(jìn)入下行通道後才可能退出緊縮政策 ,但在此之前 ,國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)已呈現(xiàn)回落態(tài)勢 . ?20232023年這輪政策緊縮周期 ,一共上調(diào)了 19次存款準(zhǔn)備金率并加息七次 ,使一年期存款利率達(dá)到 %,最後一次的加息時點(diǎn)為 2023年 12月底 ,這時距 CPI見頂回落的時點(diǎn)為三個月 . ?巴曙松指出 ,緊縮疊加風(fēng)險的逐步暴露將以漸近式的反應(yīng)在以下幾個潛在信號上 :企業(yè)去庫存、房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍、汽車銷量下滑幅度過大、縣級融資平臺風(fēng)險的暴露 . ?地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險可能會在監(jiān)管壓力下暴露 ,資金斷裂的可能性加大 .巴曙松說 . + 中國貨幣政策面臨國際環(huán)境約束 ,如果歐美日始終刻意保持低利率的話，會直接制約中國利率政策的加息空間。 我們不能排除這政策不僅打跌樓價，整個經(jīng)濟(jì)的增長可能受到池魚之災(zāi)。中國放寬銀根的市場反應(yīng)大約遲六個月，有了通脹預(yù)期調(diào)校回頭需要一年時間，比西方的快一點(diǎn)，這是二十多年前弗里德曼和我研討后得到的共識。 調(diào)校的困難又是利益團(tuán)體的阻力：退休的反對通脹，工會對工資不讓步，政府員工對工資不讓步，「環(huán)?！狗ɡ膊蛔尣健Ｄ抢锏恼Ｍ?居者有其屋 ，聯(lián)儲局鼓勵低息借貸，格林斯潘說中國貨進(jìn)口相宜，穩(wěn)定著美國物價。借貸膨脹導(dǎo)致的樓價急升及暴跌，到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者只知其然而不知其所以然。從觀察上看，這關(guān)系是對的，尤其是貨幣的借貸膨脹對經(jīng)濟(jì)的影響不是局部而是全部，樓價的泡沫出現(xiàn)只是首當(dāng)其沖的悲劇。本地的樓價與工資皆高，促使日資到外地下注或設(shè)廠。樓價不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。其一是樓市的不斷上升可能出現(xiàn)泡沫，一下子暴跌會是災(zāi)難。去年中國的股市表現(xiàn)全球最差或近于包尾。樓價一般急跌三分之一會出現(xiàn)硬著陸，機(jī)會不是沒有，但我認(rèn)為北京會懂得及時松手。增加樓房的土地供應(yīng)及提升建筑容積率都可以考慮，推出經(jīng)濟(jì)適用房（香港稱居屋）不壞。北京的朋友可能認(rèn)為跌得快好世界，或者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)硬著陸是好事，但我不這樣看。更重要的是樓價跌得慢。 中國的政策應(yīng)對 貨幣政策應(yīng)防超調(diào) 經(jīng)濟(jì)大家對經(jīng)濟(jì)問題分析 Part 3 我明白北京的朋友為什么要打壓樓市。將目標(biāo)降低的理由包括 : 1) 過度刺激和投資主導(dǎo)的刺激政策在中期會導(dǎo)致通脹、泡沫和不良資產(chǎn)； 2) 消費(fèi)主導(dǎo)的刺激政策必然在短期內(nèi)效果較不明顯（由于減稅和消費(fèi)者補(bǔ)貼的乘數(shù)一般低于 , 而投資的乘數(shù)達(dá) ）。投資方向應(yīng)當(dāng)注重于提高效率，注重資本存量的提高。 + 上一輪大規(guī)模的刺激政策雖然在短期內(nèi)快速推高了經(jīng)濟(jì)增長速度，但也導(dǎo)致了通脹、資產(chǎn)泡沫、融資平臺不良資產(chǎn)等許多中長期問題。當(dāng)然因?yàn)闁|部經(jīng)濟(jì)比重大，總體增速有所回落應(yīng)當(dāng)是大趨勢； + 第三，與 2023年底相比，當(dāng)前房地產(chǎn)市場即使在嚴(yán)峻的緊縮政策調(diào)控下，依然保持了較為強(qiáng)勁的市場表現(xiàn)，這既是保障房建設(shè)的對沖力量所致，也有市場運(yùn)行的慣性，這就為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)緊縮政策贏得了回旋余地，因?yàn)?2023年底房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)指標(biāo)短期內(nèi)迅速惡化，相應(yīng)帶動投資等相關(guān)數(shù)據(jù)顯著惡化，與外部需求回落等疊加，對經(jīng)濟(jì)增長帶來了明顯的沖擊。但與此同時，由于此次全球經(jīng)濟(jì)下滑的時間可能更長、復(fù)蘇的動力也可能更弱，這對出口可能具有更長期的負(fù)面影響。 + 第一，與 2023年底次貸危機(jī)爆發(fā)時相比， 中國經(jīng)濟(jì)增長對外部市場的依賴程度有了明顯的降低。雖然近期，主要投資結(jié)構(gòu)將 2023年和 2023年中國的 GDP增長預(yù)測下調(diào)了 ，稍稍悲觀的預(yù)測估計(jì)中國 GDP增長會從 2023年的 9%減速到 2023年的 8%左右。相比之下，今天各國政府和央行在財(cái)政與貨幣政策方面的騰挪空間不僅已經(jīng)很小，而且還要持續(xù)消化前期刺激政策帶來的不良后果，因此不太可能再次用政策刺激來拯救經(jīng)濟(jì)，而只能等待經(jīng)濟(jì)的自我修復(fù)或者新的需求增長點(diǎn)的出現(xiàn)。因此，當(dāng) 2023 年全球金融危機(jī)爆發(fā)、商品價格暴跌之后，全球發(fā)生了共振式的大規(guī)模的 “去存貨 ”行為，這不但帶來了全球生產(chǎn)的停滯，也表現(xiàn)為全球貿(mào)易的急劇萎縮（中國的出口在 2023 年也出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降）。相對于 2023 年，目前全球經(jīng)濟(jì)本身就處于一個微弱復(fù)蘇的過程中，歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體仍處于 “去杠桿 ”的過程中，本身已處于一個尋找平衡的過程，沒有明顯經(jīng)濟(jì)過熱的跡象，因此即便出現(xiàn)需求下降，其幅度也會有限。而債務(wù)危機(jī)的加劇和資本市場的動蕩都將對消費(fèi)者和投資者信心產(chǎn)生打擊，進(jìn)一步拉低企業(yè)投資和居民消費(fèi)活動，從而拉開全球經(jīng)濟(jì) “二次探底 ”的序幕，區(qū)別僅在于 “探底 ”的形態(tài)。如果這些國家脫離了歐元區(qū)，由于它們本幣的貶值將會嚴(yán)重抑制德國的出口，使得德國經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊。目前僅考慮希臘、西班牙、葡萄牙和意大利這四個主權(quán)債務(wù)危機(jī)相對比較嚴(yán)重國家，其主權(quán)債務(wù)余額合計(jì)就已經(jīng)達(dá)到 ，這是個國家凈金融資產(chǎn)為 歐元。即使歐元區(qū)整體債務(wù)占GDP的比重低于美國，其歐洲面臨的財(cái)政違約和金融風(fēng)險遠(yuǎn)大于后者。從這個意義上講，債務(wù)危機(jī)是可以 “自我實(shí)現(xiàn) ”的。按意大利的規(guī)模，現(xiàn)有的任何機(jī)制（歐洲央行、 EFSF、 IMF等）都無法提供足夠的流動性援助；如果法國國債出問題，更是無藥可救。 ? 數(shù)月以前，市場擔(dān)心的主要是希臘的國債違約，現(xiàn)在則更擔(dān)心西班牙、意大利的問題。上個世紀(jì) 80年末日本的銀行體系和工業(yè)體系互相持股，企業(yè)和銀行是綁在一起的，同時遭受了巨大損失，美國的企業(yè)和銀行則是相對分離的，危機(jī)之后美國企業(yè)基本上未受太大影響； ? 兩國遭受損失的程度不一樣。近期主要國際投資銀行高盛、摩根大通、摩根斯坦利等將美國今明兩年的GDP增長速度也下調(diào)。 ? QE1和 QE2主要是為了應(yīng)對流動性危機(jī)和提振市場對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心，也在一定程度上 “欺騙 ”了市場。目前美國的房地產(chǎn)投資尚未恢復(fù)到危機(jī)的 1/3. ? 新的財(cái)政和貨幣政策刺激空間有限。 + 原則上，一國出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)違約的核心條件是： – 沒有
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