一、房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)板塊走勢回顧(編輯修改稿)
2025-07-25 01:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 求者的購房能力，同時(shí)也起到了降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的作用。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。該政策針對目前購房者利用消費(fèi)性貸款購房的方式，堵住了這方面的資金渠道。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。自2010年10月1日起，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。業(yè)界普遍對房產(chǎn)稅存有很高的期望，房產(chǎn)稅的推出將能釋放部分存量住房，增大市場供應(yīng)，調(diào)節(jié)房屋分配。不過房產(chǎn)稅到底能在多大程度上影響房價(jià)，取決于具體的細(xì)則，稅收如何征收，對第幾套房是否采取分別的稅率。四是切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。目前大量建設(shè)的保障房越來越傾向于公租房，參照同樣建設(shè)公屋的香港，截至目前，香港共有約73萬套公屋住房，超過200萬人租住其中，約占香港總?cè)丝诘?/3。香港的公屋覆蓋面較廣，可是房價(jià)仍然遙遙領(lǐng)先，所以保障房方面除重慶以外，對各地區(qū)房價(jià)的影響不大。五是規(guī)范房地產(chǎn)交易市場及土地市場。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。此舉將有利于規(guī)范中介及土地市場，避免中介哄抬房價(jià)、開發(fā)商囤積土地。資料來源：大通證券研發(fā)中心調(diào)控第二波要求鞏固第一波的政策，加大第一波政策的執(zhí)行力度，并且強(qiáng)調(diào)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、對首套房一律執(zhí)行首付30%及以上的信貸政策。9月30日，調(diào)控第二波政策出臺(tái)之后，受“利空出盡說”影響，%。三、10年四季度預(yù)測：股價(jià)難有出色表現(xiàn)我們認(rèn)為這些政策將使房地產(chǎn)市場短期成交量迅速下降，回暖無法持續(xù)，量縮的同時(shí)價(jià)格有所下降，但恐怕還是達(dá)不到政府的預(yù)期效果，房產(chǎn)稅的出臺(tái)將加快。業(yè)界普遍對房產(chǎn)稅或物業(yè)稅存有很高的期望，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的推出將能釋放部分存量住房，增大市場供應(yīng)，調(diào)節(jié)房屋分配。不過房產(chǎn)稅或物業(yè)稅到底能在多大程度上影響房價(jià)，取決于具體的細(xì)則，稅收如何征收，對第幾套房是否采取分別的稅率。除了對保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外，還有一些其他的政策可供出臺(tái)，例如對開發(fā)貸款進(jìn)一步收緊以促進(jìn)開發(fā)商快速銷售，以及進(jìn)一步改變個(gè)人住房貸款信貸政策，堅(jiān)持非價(jià)高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預(yù)售制度等等，都將從一定程度上穩(wěn)定房價(jià)。因?yàn)楣蓛r(jià)主要體現(xiàn)為對未來的預(yù)期，所以我們認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)的股價(jià)難有上佳表現(xiàn)，因此我們給予房地產(chǎn)行業(yè)中性評級，但對房價(jià)長期上漲仍然保持樂觀。四、股價(jià)何時(shí)反轉(zhuǎn)：政策配合估值前面提到對保有環(huán)節(jié)征稅將是政府的最后一只靴子，由于物業(yè)稅或房產(chǎn)稅不光是為了抑制房價(jià)過快上漲的目的，也是土地財(cái)政的終極選擇，因此物業(yè)稅或房產(chǎn)稅早晚會(huì)推出。房產(chǎn)稅方面，之前政府提到12年，目前業(yè)界又有提前試點(diǎn)傳聞，根據(jù)我們的觀點(diǎn)，即使政府推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，在征稅的初期，稅率一定不高，而且也未必會(huì)對多套房實(shí)行累進(jìn)稅率，并且政策剛推出的時(shí)候肯定有些人可以通過各種方式來達(dá)到避稅目的。因此房產(chǎn)稅這只靴子要落未落的時(shí)候，是真的起作用，
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