一、房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)板塊走勢回顧(編輯修改稿)
2025-07-25 01:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 求者的購房能力，同時也起到了降低銀行風險的作用。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。該政策針對目前購房者利用消費性貸款購房的方式，堵住了這方面的資金渠道。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。業(yè)界普遍對房產(chǎn)稅存有很高的期望，房產(chǎn)稅的推出將能釋放部分存量住房，增大市場供應，調(diào)節(jié)房屋分配。不過房產(chǎn)稅到底能在多大程度上影響房價，取決于具體的細則，稅收如何征收，對第幾套房是否采取分別的稅率。四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。目前大量建設的保障房越來越傾向于公租房，參照同樣建設公屋的香港，截至目前，香港共有約73萬套公屋住房，超過200萬人租住其中，約占香港總人口的1/3。香港的公屋覆蓋面較廣，可是房價仍然遙遙領先，所以保障房方面除重慶以外，對各地區(qū)房價的影響不大。五是規(guī)范房地產(chǎn)交易市場及土地市場。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。此舉將有利于規(guī)范中介及土地市場，避免中介哄抬房價、開發(fā)商囤積土地。資料來源：大通證券研發(fā)中心調(diào)控第二波要求鞏固第一波的政策，加大第一波政策的執(zhí)行力度，并且強調(diào)推進房產(chǎn)稅改革、對首套房一律執(zhí)行首付30%及以上的信貸政策。9月30日，調(diào)控第二波政策出臺之后，受“利空出盡說”影響，%。三、10年四季度預測：股價難有出色表現(xiàn)我們認為這些政策將使房地產(chǎn)市場短期成交量迅速下降，回暖無法持續(xù)，量縮的同時價格有所下降，但恐怕還是達不到政府的預期效果，房產(chǎn)稅的出臺將加快。業(yè)界普遍對房產(chǎn)稅或物業(yè)稅存有很高的期望，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的推出將能釋放部分存量住房，增大市場供應，調(diào)節(jié)房屋分配。不過房產(chǎn)稅或物業(yè)稅到底能在多大程度上影響房價，取決于具體的細則，稅收如何征收，對第幾套房是否采取分別的稅率。除了對保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外，還有一些其他的政策可供出臺，例如對開發(fā)貸款進一步收緊以促進開發(fā)商快速銷售，以及進一步改變個人住房貸款信貸政策，堅持非價高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預售制度等等，都將從一定程度上穩(wěn)定房價。因為股價主要體現(xiàn)為對未來的預期，所以我們認為，未來一段時間內(nèi)的股價難有上佳表現(xiàn)，因此我們給予房地產(chǎn)行業(yè)中性評級，但對房價長期上漲仍然保持樂觀。四、股價何時反轉：政策配合估值前面提到對保有環(huán)節(jié)征稅將是政府的最后一只靴子，由于物業(yè)稅或房產(chǎn)稅不光是為了抑制房價過快上漲的目的，也是土地財政的終極選擇，因此物業(yè)稅或房產(chǎn)稅早晚會推出。房產(chǎn)稅方面，之前政府提到12年，目前業(yè)界又有提前試點傳聞，根據(jù)我們的觀點，即使政府推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，在征稅的初期，稅率一定不高，而且也未必會對多套房實行累進稅率，并且政策剛推出的時候肯定有些人可以通過各種方式來達到避稅目的。因此房產(chǎn)稅這只靴子要落未落的時候，是真的起作用，
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