xxxx年度房地產(chǎn)所得稅年報(bào)培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-03-08 00:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，待“預(yù)售賬款”轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”時(shí)不再作帳務(wù)處理。為了簡(jiǎn)便填表方法，我們將預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的“營(yíng)業(yè)稅金及附加” 填入主表第 3行。 36 銷(xiāo)售稅金及附加 100萬(wàn)元填入主表第 3行 系統(tǒng)演示 37 例 2：當(dāng)企業(yè)既有銷(xiāo)售收入同時(shí) 有預(yù)售收入時(shí) 某房地產(chǎn)企業(yè)有 A、 B兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2023年 A項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)房 50套，銷(xiāo)售收入 500萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本 300萬(wàn)元。 B項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售，取得預(yù)售收入 2023萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金 100萬(wàn)元， 2023年 B項(xiàng)目未完工，2023年管理費(fèi)用 50萬(wàn)元。 在附表一 “收入明細(xì)表” 填寫(xiě) A項(xiàng)目銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元 在附表二填寫(xiě) A項(xiàng)目銷(xiāo)售成本 300萬(wàn)元，管理費(fèi)用 50萬(wàn)元 38 由于是銷(xiāo)售收入，會(huì)計(jì)確認(rèn)收入，所以銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元填寫(xiě)在附表一“收入明細(xì)表”的第 4行“銷(xiāo)售貨物”欄中 39 將銷(xiāo)售成本 300萬(wàn)元填入附表二 “成本費(fèi)用明細(xì)表” 第 3行“銷(xiāo)售貨物成本”欄中 40 管理費(fèi)用 50萬(wàn)元填入附表二 “成本費(fèi)用明細(xì)表”第 27行“管理費(fèi)用”欄 41 將預(yù)售收入 2023萬(wàn)元 計(jì)稅毛利率 15％＝ 300萬(wàn)元，填入附表三 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)” 的“調(diào)增金額”欄中 將預(yù)售收入的營(yíng)業(yè)稅金 100萬(wàn)元填入主表第三行 系統(tǒng)演示 42 三、 以預(yù)售方式取得的銷(xiāo)售收入（預(yù)售收入）是否可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)？ 在稅務(wù)處理上將預(yù)售收入作為銷(xiāo)售收入處理，所以 以預(yù)售方式取得的銷(xiāo)售收入是可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。 要特別注意的是：已作為基數(shù)計(jì)算了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的預(yù)售收入，在轉(zhuǎn)為“銷(xiāo)售收入”時(shí)不得重復(fù)作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù) 新辦房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有取得銷(xiāo)（預(yù)）售收入的，發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)不能在當(dāng)期扣除，但可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 43 業(yè)務(wù)招待費(fèi)填列方法 條例第四十三條 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的 5‰ 。 注意： 只要會(huì)計(jì)核算上有業(yè)務(wù)招待費(fèi)發(fā)生，在申報(bào)表上一定會(huì)有該項(xiàng)目的納稅調(diào)增金額，但不會(huì)有調(diào)減金額。 44 業(yè)務(wù)招待費(fèi)的填列方法 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年開(kāi)始預(yù)售，取得預(yù)售收入 2023萬(wàn)元， 2023年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完工， 2023年管理費(fèi)用 100萬(wàn)元，其中業(yè)務(wù)招待費(fèi) 15萬(wàn)元。 第一步：預(yù)售收入 2023萬(wàn)元 5‰ ＝ 10萬(wàn)元 第二步：招待費(fèi)實(shí)際發(fā)生數(shù) 15萬(wàn)元 60％＝ 9萬(wàn)元 第三步：稅收金額＝取第一步和第二步中較小值 9萬(wàn)元 第四步：調(diào)增金額＝賬載金額 15－稅收金額 9＝ 6萬(wàn)元 第五步：將賬載金額 15萬(wàn)元和稅收金額 9萬(wàn)元分別填入附表三“納稅調(diào)整明細(xì)表”第 26行“賬載金額”“稅收金額”欄中 系統(tǒng)演示 45 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的填列方法 條例第四十四條 企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入 15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 由于稅收與會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) “ 預(yù)售收入 ”的不同處理，造成廣宣費(fèi)在填寫(xiě)年度申報(bào)表時(shí)需要特殊處理 ,房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不要填寫(xiě)附表八 “ 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)跨年度納稅調(diào)整表 ” 46 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的填列方法 例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年取得預(yù)售收入 2023萬(wàn)元， 2023年銷(xiāo)售費(fèi)用 500萬(wàn)元，其中廣告費(fèi) 400萬(wàn)元。 第一步：計(jì)算扣除限額＝ 2023 15％＝ 300萬(wàn)元 第二步：計(jì)算可以當(dāng)年扣除的廣宣費(fèi)＝取扣除限額 300萬(wàn)元和實(shí)際發(fā)生金額 400萬(wàn)元中較小的金額＝ 300萬(wàn)元 第三步：將當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的廣宣費(fèi) 400萬(wàn)元填入附表三“納稅調(diào)整明細(xì)表”第 54行“其他”的“調(diào)增金額”欄中 第四步：將當(dāng)年可扣除的廣宣費(fèi)金額 300萬(wàn)元填入附表三“納稅調(diào)整明細(xì)表”第 54行“其他”的“調(diào)減金額”欄中 第五步：按照附表八的格式制作廣宣費(fèi)手工臺(tái)賬，將差額 100萬(wàn)元計(jì)入本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額，便于查閱。 （系統(tǒng)演示） 47 四、對(duì)預(yù)售收入的征稅方式 需要糾正的錯(cuò)誤觀點(diǎn)： “對(duì)預(yù)售收入征稅是預(yù)征” 正確說(shuō)法： 房地產(chǎn)企業(yè)是按實(shí)際征收的方式對(duì)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入征收企業(yè)所得稅。 預(yù)征和實(shí)際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。 “房地產(chǎn)所得稅按項(xiàng)目征收企業(yè)所得稅” 正確說(shuō)法： 房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)一樣，都是按季預(yù)繳，按年匯算清繳的辦法征收企業(yè)所得稅（按年結(jié)算納稅） 48 五、關(guān)于視同銷(xiāo)售： 視同銷(xiāo)售的范圍： 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對(duì)外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，自產(chǎn)自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不用視同銷(xiāo)售，但只有自用 12個(gè)月以上以后才可以對(duì)自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)提折舊。 視同銷(xiāo)售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) ： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí) 49 視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)方法 本企業(yè)近期同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格 參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)
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