【文章內(nèi)容簡介】 付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：A．采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。以上規(guī)定與《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。該文還強(qiáng)調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時確認(rèn)收入。商品房在沒有交付之前，實際控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認(rèn)的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應(yīng)確認(rèn)收入。如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實際交付商品房時結(jié)轉(zhuǎn)收入。企業(yè)需要嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款和未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款暫按計稅毛利率確認(rèn)所得，實際完工符合計稅收入確認(rèn)條件時，重新按照已收價款確認(rèn)計稅收入和對應(yīng)的成本，收入與成本之間的差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額。前期預(yù)收賬款按計稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調(diào)減處理。對于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預(yù)收賬款不按計稅毛利率確認(rèn)所得，而應(yīng)按照收到或應(yīng)該收到款項時作為計稅收人并調(diào)增所得，同時按照已收款項占房屋價款的比例計算對應(yīng)的成本并調(diào)減所得，在實際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調(diào)整的金額還應(yīng)作相反方向的納稅調(diào)整。為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計稅收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計處理一致），在確認(rèn)收入之前取得的預(yù)收款，均需按照計稅毛利率確認(rèn)應(yīng)納稅所得，實際結(jié)轉(zhuǎn)收入的再作納稅調(diào)減處理。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補(bǔ)（6）不對?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時，實際利潤總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預(yù)繳稅款。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應(yīng)當(dāng)在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。（7）不對。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。只有費用，沒有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計算出虧損額，用于以后彌補(bǔ)。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外可以在稅前扣除。①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。（9）以上是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。（10）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（國稅函[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準(zhǔn)利率、浮動利率。實際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。（11）不對。無論開發(fā)產(chǎn)品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉(zhuǎn)作自用的，均不再視同銷售處理。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務(wù)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，也不再處理。第四篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟(jì)總體運行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識，而事實上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題（一）企業(yè)方面存在問題:當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報收入等等。延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務(wù)人員變動頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現(xiàn)大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計費等前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當(dāng)期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。財務(wù)核算欠規(guī)范。會計科目設(shè)置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運用較為隨意。預(yù)收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務(wù)部門申報，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費用，不記應(yīng)收利息收入等。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務(wù)部門報告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。（二）稅務(wù)部門管理存在的問題一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點不明確，期間費用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。2