【文章內(nèi)容簡介】 8]299號）財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅[2008]121號）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（國稅函[2010]201號）（二）其他法律法規(guī)中華人民共和國土地管理法（主席令第28號）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第72號）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令88號）城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號）廣東省商品房預(yù)售管理條例（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要文件：2009—31號文 法源：《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。31號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規(guī)定的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的收入與成本不太適用權(quán)責發(fā)生制，多處體現(xiàn)的是收付實現(xiàn)制。計稅收入確認，基本上以簽定的合同為準，以實際收到款項為準。（第6條）計稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1計稅毛利率）為準；完工結(jié)算時，以實際已發(fā)生的，加上允許預(yù)提的為準（第32條）；完工結(jié)算后，以實際發(fā)生的為準。（第12條、第34條）營業(yè)稅金及附加的扣除，以實際發(fā)生的為準。（第12條）期間費用的扣除，以實際發(fā)生的為準。（第12條）（以上的“實際發(fā)生”，須取得合法憑證。）注意：計稅成本存在一個“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業(yè)可以選定“核算終止日”，而不規(guī)定是當年的12月31日。企業(yè)從其利益角度出發(fā)，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規(guī)定收入、營業(yè)稅金及附加、期間費用等也依據(jù)“核算終止日”進行完工結(jié)算，因此，后三者仍按《企業(yè)所得稅法》第五十三條執(zhí)行：“企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。”第六編 稅收管理中的幾個基本概念 第一節(jié) 結(jié)算與清算（一）企業(yè)所得稅完工結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)完工結(jié)算，文件說的是某個開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）符合完工條件后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。但應(yīng)認識到：一般情況下，完工結(jié)算時，開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本也是不完整的，此時的“實際毛利額”也不是對應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品的“真實毛利額”。舉例：【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤于2009年全部預(yù)售，預(yù)售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項目成本6000萬元，已取得發(fā)票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元，2010年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元，年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。計稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：； ；%的預(yù)提成本800萬元；企業(yè)的銷售成本當年度為14000萬元，（6000+5000+3000）企業(yè)的計稅成本當年度為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。財務(wù)毛利額＝（20000－14000）247。20000＝30% 實際毛利額＝（20000－12800）247。20000＝36% 真實毛利額＝（20000－12000－X）247。20000＝Y(jié)%企業(yè)所得稅完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容是：將原來預(yù)計計稅成本調(diào)整為至核算終止日為止的實際計稅成本，進而計算出毛利額調(diào)整額。理解：商品房預(yù)售時，稅收規(guī)定已確認為銷售收入，但銷售成本無法確認，就暫估了一個預(yù)計計稅成本（計稅成本率＝1－計稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規(guī)定的期間費用、營業(yè)稅金及附加等項目后，就是預(yù)售當年的應(yīng)納稅所得額。在項目（成本對象）完工后，開展完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容，就是將預(yù)售產(chǎn)品的原預(yù)計計稅成本調(diào)整為符合規(guī)定的計稅成本，并將兩個計稅成本之間的差額調(diào)整入完工當年的應(yīng)納稅所得額。預(yù)計計稅成本＞實際計稅成本的，調(diào)增完工年度的應(yīng)納稅所得額； 預(yù)計計稅成本＜實際計稅成本的，調(diào)減完工年度的應(yīng)納稅所得額。（二）企業(yè)所得稅清算 企業(yè)所得稅清算，實際上是企業(yè)清算時企業(yè)所得稅的處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財產(chǎn)等經(jīng)濟行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項的處理。房地產(chǎn)企業(yè)某個項目完工時只須辦理成本對象完工結(jié)算，不須辦理項目所得稅完工清算，實際上也不存在某個項目的企業(yè)所得稅清算業(yè)務(wù)。通俗所講的完工清算，是指企業(yè)所得稅完工結(jié)算或者是土地增值稅清算。實務(wù)操作中，企業(yè)所得稅無法按項目進行清算的。由于一個企業(yè)的期間費用（特別是管理費用）是不按經(jīng)營項目或開發(fā)項目分開核算的，如果一個企業(yè)同時開發(fā)多個項目，或是混業(yè)經(jīng)營（如既開發(fā)房地產(chǎn)，又經(jīng)營百貨公司），管理費用就難以分清（你能說總經(jīng)理的工資是按什么比例在不同項目之間分配嗎？），因此，項目的應(yīng)納稅所得是無法計算出來的。關(guān)鍵問題是法律法規(guī)沒有授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)分項目核算期間費用。（三）兩者的主要區(qū)別條件不同： 完工結(jié)算條件：除土地開發(fā)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)準備開展完工結(jié)算：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。所得稅清算條件：下列企業(yè)應(yīng)進行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進行清算的企業(yè)；（2）企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)。業(yè)務(wù)不同：企業(yè)所得稅完工結(jié)算包括以下內(nèi)容：（1）選擇確定計稅成本核算的終止日（2）計算預(yù)售收入的實際毛利額（3）將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：（1）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價值或交易價格，確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；（2）確認債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；（3）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對預(yù)提或待攤性質(zhì)的費用進行處理；（4）依法彌補虧損，確定清算所得；（5）計算并繳納清算所得稅；（6）確定可向股東分配的剩余財產(chǎn)、應(yīng)付股息等。注：清算所得的概念《企業(yè)所得稅實施條例》第十一條規(guī)定：清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用以及相關(guān)稅費等后的余額。完工結(jié)算后，再投入的成本和費用，怎么處理？ 可以在發(fā)生當期扣除。31號文的第28條規(guī)定。計稅成本核算的程序：發(fā)生的支出，判斷是期間費用還是開發(fā)成本，作以下分錄： 屬期間費用的，借：管理費用（等）貸：銀行存款 期末：借：本年利潤貸：管理費用（等）這就扣除了。屬開發(fā)成本的，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費—貸：銀行存款合理歸集后，分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 借：開發(fā)成本—**成本對象—貸：開發(fā)成本—開發(fā)間接費屬于已完工成本對象的，繼續(xù)做以下分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象貸：開發(fā)成本—**成本對象—由已完工成本對象負擔的，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配屬已銷開發(fā)產(chǎn)品的，借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象 這也扣除了。屬已轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的，借：固定資產(chǎn)—**資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象進入了固定資產(chǎn)，等著計提折舊進成本扣除了。屬未銷開發(fā)產(chǎn)品的，不用做分錄。仍然留在開發(fā)產(chǎn)品，等著出售后再扣除。第七編 2011年3號文件的主要內(nèi)容統(tǒng)一確定預(yù)計計稅毛利率原來市局授權(quán)各縣局按每一企業(yè)每一項目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實，各地也是統(tǒng)一確定一個毛利率，企業(yè)填寫的數(shù)據(jù)不支持稅務(wù)局核定的毛利率，公正點說，基層稅務(wù)人員也難以核實數(shù)據(jù)。部分地方仍按預(yù)計利潤率辦理預(yù)繳稅款，甚至是匯繳稅款。以前已核定了利潤率或計稅毛利率的，可以繼續(xù)執(zhí)行到完工結(jié)算，但建議調(diào)整為市局統(tǒng)一規(guī)定的毛利率。如果繼續(xù)執(zhí)行原毛利率的，在《成本對象完工報告表（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調(diào)整的話，可以按原預(yù)售收入（新毛利率—原毛利率或利潤率），統(tǒng)一作為今年某一個月份（最好是匯繳前）的預(yù)繳稅款，原來未扣除的期間費用和營業(yè)稅金等可一起計算扣除。當然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據(jù)實際情況解決。這個問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。對于部分地方,預(yù)繳時采用利潤率、匯繳時采用毛利率的，一定要實事求是地妥善處理好。用利潤率計算稅款，可不可以扣除期間費用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因為15%的利潤率，如果扣除期間費用和稅金等，可能已經(jīng)無稅可交了。上級的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變?yōu)椤袄麧櫋?，文字的變化，就讓人感到?yīng)該有不一樣的地方。我認為稅總當時也是想不讓扣除的，但實務(wù)操作中做不到。問題還是出在多項目經(jīng)營或混業(yè)經(jīng)營上。以上已經(jīng)說了，沒有特別規(guī)定，一個企業(yè)的期間費用是不會按不同項目來劃分的，作為一個整體，它已經(jīng)在企業(yè)的其他項目利潤（或應(yīng)納稅所得額）的計算中扣除了，在非預(yù)售收入的正常業(yè)務(wù)核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008299號文并不理想。稅總在2008年末的時候應(yīng)該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時候，承認了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至200931號第9條才把它實際廢掉了。企業(yè)會計處理辦法的備案備案的目的是對企業(yè)收取意向金、預(yù)售商品房、營業(yè)稅金及附加、以及完工結(jié)轉(zhuǎn)收入等會計處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業(yè)在以上事項上，在什么條件下做了什么分錄。如營業(yè)稅金及附加，要知道企業(yè)在繳交時做了什么分錄，在計算繳交的當期利潤時是否已經(jīng)扣除了，還是在以后再扣除，這關(guān)系到納稅申報表的填寫。到現(xiàn)在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業(yè)在今年匯繳前重新辦理備案。成本對象的備案這是31號文的要求，成本對象是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的直接對象。對于以前備案的資料中未明確成本對象的，要補辦備案手續(xù)。成本對象劃分越細，對企業(yè)應(yīng)該是有利的，但過細了，會增加企業(yè)財務(wù)核算工作量。這是企業(yè)自行選擇的，企業(yè)備案后，應(yīng)盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”科目中設(shè)立一級明細科目用來分別核算不同成本對象的成本。完工產(chǎn)品的結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中最重要的一個環(huán)節(jié)。對當年達到完工條件的，當年度匯算清繳時，一定要求企業(yè)提供完工結(jié)算資料。否則按31號文的35條處理。稅務(wù)機關(guān)核定計稅成本時，核算終止日確定為完工當年的12月31日，計稅成本按實際發(fā)生的符合扣除規(guī)定的成本計算（意思是不計算3項預(yù)提費用）。納稅申報表的填寫這次統(tǒng)一了納稅申報表的填寫，主要思路是：一、不增加附加表，因為附加表格不規(guī)范，數(shù)據(jù)也進不了CTAIS，難以開展數(shù)據(jù)分析。因此只能對申報表格的一些欄次做些調(diào)整。二、對可調(diào)可不調(diào)的盡量不調(diào)，如預(yù)售收入，稅收規(guī)定是確認了收入的，但在預(yù)繳申報表時仍按規(guī)定只填寫會計確認的收入，故還是規(guī)定不填；但在年度申報表時，如果不填寫收入，將會導致業(yè)務(wù)招待費、廣告費等難以填寫，所以只好做了調(diào)整。三、相應(yīng)的，企業(yè)預(yù)售收入的營業(yè)稅金及附加，會計計算利潤時可能未計提也未扣除，但稅收規(guī)定在預(yù)售時扣除，故也只能作了調(diào)整。四、由于主表的數(shù)據(jù)不能直接更改，只能通過填寫附表來體現(xiàn)主表的修改，故文件中的數(shù)據(jù)填寫，是通過填寫（）內(nèi)的附表來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上“加上”或“減去”要處理的數(shù)額。五、完工結(jié)算時，由于預(yù)售收入不填入“營業(yè)收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調(diào)整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費的營業(yè)收入欄），故預(yù)售收入對應(yīng)的“開發(fā)成本”也應(yīng)填入“營業(yè)成本”。這樣就計算出了“實際毛利額”。第二篇：繼續(xù)教育試題(企業(yè)所得稅納稅實務(wù)與會計處理)判斷題：目前，我國企業(yè)所得稅實行的稅率是比例稅率與超額累進稅率相結(jié)合的稅率形式。[題號：Qhx007979] A、對 B、錯 您的回答：B正確答案：B 題目解析：目前，我國企業(yè)所得稅實行的稅率是比例稅率。資本弱化的特點是企業(yè)注冊資本與負債的比例不合理，注冊資本太多。[題號：Qhx007989] A、對 B、錯 您的回答：B正確答案：B 題目解析：資本弱化的特點是企業(yè)注冊資本與負債的比例不合理，注冊資本太少。新企業(yè)所得稅法和新企業(yè)所得稅法實施條例繼續(xù)采用內(nèi)、外資有別的企業(yè)所得稅法律規(guī)范體系。[題號：Qhx007966] A、對 B、錯 您的回答：B正確答案：B 題目解析：新企業(yè)所得稅法和新企業(yè)所得稅法實施條例的頒布標著我國內(nèi)、外資企業(yè)所得稅法律規(guī)范的最終統(tǒng)一。稅收抵免中當年超過抵免限額的部分，可以在以后五個內(nèi)，用每抵免限額抵免當年應(yīng)抵稅額后的余額進行抵補。[題號：Qhx007991] A、對 B、錯 您的回答：A正確答案：A企業(yè)對外投資期間，投資資產(chǎn)的成本在計算應(yīng)納稅所得額時可以扣除。[題號：Qhx007974] A、對 B、錯 您的回答：B正確答案：B 題目解析：企業(yè)對外投資期間，投資資產(chǎn)的成本在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。單選題：企業(yè)所得稅法規(guī)定，利息收入按照（）的日期確認收入的實現(xiàn)。[題號：Qhx008007] A、實際收到債務(wù)人支付利息 B、合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息 C、會計準則《收入》規(guī)定 D、預(yù)交企業(yè)所得稅 您的回答：B正確答案：B 題目解析：利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。中國居民企業(yè)股東證明其控制的外國企業(yè)不屬于受控外國企業(yè)的條件中不包括以下哪項內(nèi)容（）。[題號：Qhx008016] A、設(shè)立在國家稅務(wù)總局指定的非低稅率國家（地區(qū)）B、主要取得積極經(jīng)營活動所得 C、主要取得投資活動所得D、利潤總額低于500萬元人民幣 您的回答：C正確答案：C 題目解析：中國居民企業(yè)股東能夠提供資料證明其控制的外國企業(yè)滿足以下條件之一的，可免于將外國企業(yè)不作分配或減少分配的利潤