【文章內(nèi)容簡介】 所導(dǎo)致的。企業(yè)成本為0的主要原因是由于開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間扯皮，使得竣工決算未能及時(shí)到位導(dǎo)致的；導(dǎo)致出現(xiàn)這一問題的，還有企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)缺乏了解，對如何及時(shí)確認(rèn)收入和成本概念模糊的因素。企業(yè)費(fèi)用未反映的問題，也是因?yàn)槲唇Y(jié)算成本，企業(yè)方面便將費(fèi)用也暫時(shí)放置一邊造成的。經(jīng)政策宣傳后，公司法定代表人表示一定配合評(píng)估人員將上述疑點(diǎn)問題進(jìn)一步弄清楚。5實(shí)地核查為進(jìn)一步核實(shí)約談解釋的情況并確認(rèn)有關(guān)銷售的事實(shí)，評(píng)估人員按程序到該納稅人的經(jīng)營開發(fā)場地，現(xiàn)場核對賬證和銷售、合同記錄等納稅資料，并結(jié)合“網(wǎng)上樓市”網(wǎng)站查詢到的該公司開發(fā)的小區(qū)已全部是可售房源，還有當(dāng)?shù)胤抗懿块T對該企業(yè)開發(fā)的小區(qū)已有產(chǎn)權(quán)登記信息，向法定代表人告知應(yīng)申報(bào)收入。企業(yè)的法定代表人和財(cái)務(wù)人員確認(rèn)在稅法認(rèn)識(shí)上與稅收政策規(guī)定有偏差，財(cái)務(wù)核算方面存在著不規(guī)范的情形，并表示要積極配合稅務(wù)部門，實(shí)事求是地開展自查自糾，把問題弄清楚。該公司根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》和《稅收征管法》第三十二條的規(guī)定，，按照適用稅率33%計(jì)算，。（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估方法 房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行住宅、商業(yè)用房和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施以及其他建筑物、附著物等建造和經(jīng)營的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營分為前期準(zhǔn)備、建筑施工和開發(fā)產(chǎn)品銷售三個(gè)階段。（1）前期準(zhǔn)備階段：購買國有土地使用權(quán)和辦理一系列許可證明。包括：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批（市計(jì)劃委員會(huì)）；購買土地，取得《國有土地使用證》（市土地儲(chǔ)備中心）；規(guī)劃審批，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（市規(guī)劃和國土資源局）；繳納相關(guān)費(fèi)用（簡稱大配套費(fèi)）（市人防辦、收費(fèi)局等單位）；工程開工條件審批，取得《建筑工程施工許可證》（市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）。（2）建筑施工階段：開發(fā)商委托建筑施工企業(yè)按照合同約定組織施工建設(shè)。（3）開發(fā)商品銷售階段：開發(fā)商通常采用預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種方式出售開發(fā)產(chǎn)品，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特點(diǎn)之一。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售，需要取得市房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售許可證》。，確定疑點(diǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作包括：一是與國土資源部門、房產(chǎn)管理等部門聯(lián)系，查閱有關(guān)資料，掌握開發(fā)企業(yè)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)土地面積、開發(fā)產(chǎn)品建筑面積、可售面積以及開發(fā)產(chǎn)品總數(shù)量等情況；二是通過電業(yè)部門配合，核實(shí)開發(fā)小區(qū)入住業(yè)戶的電表用量明細(xì)，以確定開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量等情況；三是搜集土地部門出具的土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（該協(xié)議是列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）；四是搜集規(guī)劃部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（用以確定開發(fā)成本的終止日）；五是搜集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同（了解企業(yè)的建筑安裝工程支出）；六是搜集企業(yè)報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的竣工證明、《預(yù)售許可證》及首批《入住通知單》等。（1）綜合評(píng)估分析方法：一是對比測算法：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場銷售情況，通過對比測算出不同開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格、毛利率和所得稅稅負(fù)最低標(biāo)準(zhǔn)，分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)、毛利率和稅負(fù)是否與開發(fā)項(xiàng)目的地段、市場銷售等情況相適應(yīng)，是否與同行業(yè)平均 毛利率、平均稅負(fù)差距過大。低于標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)有可能少計(jì)銷售面積、銷售數(shù)量、故意壓低銷售價(jià)格以及成本費(fèi)用核算不真實(shí)等情況，評(píng)估人員可對此進(jìn)行納稅評(píng)估分析。二是標(biāo)準(zhǔn)值分析法：評(píng)估人員應(yīng)充分利用綜合征管軟件、日常征管工作中掌握的以及廣泛搜集的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息和相關(guān)數(shù)據(jù)，主要包括開發(fā)產(chǎn)品的面積、數(shù)量、開發(fā)成本、預(yù)售面積、預(yù)售數(shù)量、預(yù)售收入以及繳納的營業(yè)稅、所得稅數(shù)額等具體內(nèi)容。并參照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)成本費(fèi)用的通常標(biāo)準(zhǔn)，對比分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本及各個(gè)成本項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，判斷企業(yè)有無虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本問題。特別要重點(diǎn)評(píng)估建筑安裝工程費(fèi)用是否在常規(guī)的幅度范圍內(nèi)（尤其是建筑安裝企業(yè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)的），超過范圍就有可能存在故意抬高該項(xiàng)費(fèi)用的問題，必要時(shí)也可通過建筑預(yù)算師進(jìn)行估算。三是倒算法：評(píng)估人員可以通過自己掌握的企業(yè)上繳營業(yè)稅、銀行按揭的保證金存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的5%～7%不允許動(dòng)用）以及“管理費(fèi)用”科目中列支的交納給房產(chǎn)管理部門的確權(quán)費(fèi)（一般為3元/平方米）等數(shù)據(jù)，倒算企業(yè)申報(bào)的銷售（或預(yù)售）面積、銷售收入，判斷其收入核算是否準(zhǔn)確，有無涉稅問題。四是會(huì)計(jì)科目邏輯關(guān)系審核法：針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，評(píng)估人員通過審核企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的重點(diǎn)科目的邏輯關(guān)系，看企業(yè)收入、成本費(fèi)用及稅金是否存在異常，如通過審核企業(yè)報(bào)表“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)有無預(yù)售收入不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤的情況；通過審核“利潤分配”、“資本公積”等科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)有無收入未并入利潤繳納企業(yè)所得稅的問題；通過審核企業(yè)期間費(fèi)用相關(guān)科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無將期間費(fèi)用與開發(fā)成本相混淆的問題等。五是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查法：深入到企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場和售樓處，具體詢問、了解開發(fā)產(chǎn)品銷售（或預(yù)售）數(shù)量、銷售（或預(yù)售）價(jià)格等情況，并實(shí)地清點(diǎn)商品房及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)數(shù)量及銷售數(shù)量。（2）單項(xiàng)評(píng)估分析： 一是收入分析：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按規(guī)定的結(jié)算方式確認(rèn)收入，分析有無不 按實(shí)際銷售價(jià)格開具發(fā)票，或是低于實(shí)際價(jià)格開票入賬，而將低于實(shí)際價(jià)格的房價(jià)款以代收費(fèi)用等名目開具自制收據(jù)不入賬。②分析企業(yè)是否有將收取的售房款記入“預(yù)收賬款”，不按稅法進(jìn)行納稅調(diào)整?？梢缘绞蹣乾F(xiàn)場了解樓盤的銷售狀況，結(jié)合售房合同、銷售方式、物業(yè)部門的入住檔案等資料、房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”、和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對。③企業(yè)收入的入賬時(shí)間，是否與稅法規(guī)定相符，有無延遲入賬的問題。一是預(yù)售房款私存不入賬情況，售樓中心售房收入，是否存在部分上繳財(cái)務(wù)入賬，部分收入沉淀在個(gè)人存折或售樓中心；二是委托銷售的收入確認(rèn)，重點(diǎn)是委托銷售已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單是否與銷售賬收入一致。④評(píng)估大額應(yīng)付款的真實(shí)性，分析是否有隱匿收入的問題。如：房地產(chǎn)企業(yè)，將商品房售于某企業(yè)，雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購銷合同，偷逃稅款。⑤以商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費(fèi)等是否及時(shí)作銷售處理，有無將“應(yīng)付賬款”與“開發(fā)成本“科目對沖?？赏ㄟ^盤點(diǎn)并結(jié)合會(huì)計(jì)資料、銷售資料等作進(jìn)一步的分析。二是成本費(fèi)用及稅前扣除項(xiàng)目分析：①國有土地使用證與房地產(chǎn)企業(yè)列支成本費(fèi)用中的土地使用費(fèi)是否一一對應(yīng)。②建筑施工許可證與房地產(chǎn)企業(yè)列支成本費(fèi)用中的建筑施工成本是否一一對應(yīng)。③評(píng)估分析是否準(zhǔn)確劃分期間費(fèi)用、開發(fā)成本、建造成本和銷售成本的界限。包括：第一，當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，是否按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。第二，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，是否根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按規(guī)定在完工前后、已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品間進(jìn)行分?jǐn)?。第三，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對象 進(jìn)行歸集，是否將成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。④分析是否將為內(nèi)部職工集資建房的差價(jià)損失或應(yīng)由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等職工福利性支出混入開發(fā)成本，擠占經(jīng)營成本。⑤評(píng)估分析廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)及列支標(biāo)準(zhǔn)。第