房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳查帳報告審核指引(編輯修改稿)
2025-08-16 00:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 條 公共配套設施費的審查：（一）建成后產(chǎn)權屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設施及會所等，其相應支出不能計入開發(fā)產(chǎn)品建造成本。（二）對開發(fā)商預提的配套設施費，在預提年度必須進行納稅調(diào)整增加，實際發(fā)生并動用預提配套設施費時，可作納稅調(diào)整減少。第十七條 開發(fā)間接費的審查：（一）開辦費的歸集攤銷是否正確，是否按規(guī)定進行了納稅調(diào)整。（二）審核借款費用的歸集與分配是否正確。（三）對周轉房要注意攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤。（四）對企業(yè)資本化利息的審查：檢查企業(yè)“長期借款”、“短期借款”，了解企業(yè)資金來源情況；檢查企業(yè)“財務費用”等科目，判別企業(yè)列支的金額是否超過規(guī)定標準；檢查企業(yè)資金往來科目，針對長期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關聯(lián)企業(yè)。第十八條 對其他事項的審查：（一）對于已完工的項目，審核從開發(fā)成本轉入開發(fā)產(chǎn)品的金額是否正確，包括計算標準（面積）、單價、金額是否合理、合規(guī)。（二）成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。（三）開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。（四）檢查有無不合法有效憑證入賬現(xiàn)象。檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。（五）區(qū)別會計核算的權責發(fā)生制和合理性原則與稅法所強調(diào)的實際發(fā)生和合法性在成本、費用確認上的差異。第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品（周轉房、出租開發(fā)產(chǎn)品、庫存商品）的審核第十九條 對開發(fā)產(chǎn)品的審核范圍包括：開發(fā)項目已經(jīng)完工，達到可銷售狀態(tài)或可使用狀態(tài)，在會計核算上已經(jīng)計入存貨或固定資產(chǎn)項目，包括自行開發(fā)轉入，此外還涉及接受投資、接受捐贈、對外投資、合作開發(fā)轉入、盤盈等項目。第二十條 自行開發(fā)產(chǎn)品轉入的審核：主要審核自行開發(fā)產(chǎn)品是否完工，是否符合稅法規(guī)定的條件，實地檢查自行開發(fā)產(chǎn)品，審核其真實性。第二十一條 視同銷售轉入(委托人接受投資、捐贈、拍賣、重組等) 開發(fā)產(chǎn)品的審核：（一）接受投資、捐贈等取得的開發(fā)產(chǎn)品是否有相應的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價款與帳表是否一致。（二）審核接受捐贈是否記入應納稅所得額。應當注意“資本公積”科目的發(fā)生額。（三）實地查看實物資產(chǎn)，審核接受投資捐贈的真實性。（四）考慮會計成本與計稅成本的差異。例如取得“爛尾樓”等開發(fā)半成品的成本差異。第二十二條 視同銷售轉出開發(fā)產(chǎn)品的審核：審查視同銷售轉出的會計處理是否正確，是否有合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，是否按規(guī)定調(diào)增應納稅所得額。第二十三條 合作開發(fā)轉入的審核：審核合作開發(fā)轉入開發(fā)產(chǎn)品是否有相應的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價款與帳表是否一致。實地查看實物資產(chǎn)，審核合作伙伴轉入是否真實。第二十四條 合作開發(fā)轉出開發(fā)產(chǎn)品的審核：審核合作開發(fā)轉出是否有相應的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價款與帳表是否一致。第二十五條 實質(zhì)性損害減少的審核：（一）審核實質(zhì)性損害減少是發(fā)生在工程項目完工前還是工程項目完工后，完工前發(fā)生的實質(zhì)性損害減少是否直接記入未完工項目的成本；完工后發(fā)生的實質(zhì)性損害減少的凈損失減除責任人賠償，保險賠償后的余額是否已經(jīng)主管稅務機關審核或備案，或者經(jīng)合法的中介機構鑒證。（二）審查納稅申報表，審查不合法的實質(zhì)性損害減少是否調(diào)增應納稅所得額。（三）審查開發(fā)產(chǎn)品貸方發(fā)生額，審查是否有實質(zhì)性損害減少的開發(fā)產(chǎn)品未記入營業(yè)外支出，而是記入成本費用類科目，并審查其是否合理。第二十六條 盤盈的審核：審查營業(yè)外收入科目，抽查大額項目，并實地查看，審查盤盈的真實性。第二十七條 盤虧的審核：（一）審查營業(yè)外支
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