房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳查帳報(bào)告審核指引(編輯修改稿)
2025-08-16 00:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 條 公共配套設(shè)施費(fèi)的審查：（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的綠地、花園、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等，其相應(yīng)支出不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品建造成本。（二）對(duì)開發(fā)商預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，在預(yù)提年度必須進(jìn)行納稅調(diào)整增加，實(shí)際發(fā)生并動(dòng)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，可作納稅調(diào)整減少。第十七條 開發(fā)間接費(fèi)的審查：（一）開辦費(fèi)的歸集攤銷是否正確，是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整。（二）審核借款費(fèi)用的歸集與分配是否正確。（三）對(duì)周轉(zhuǎn)房要注意攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偂＃ㄋ模?duì)企業(yè)資本化利息的審查：檢查企業(yè)“長(zhǎng)期借款”、“短期借款”，了解企業(yè)資金來(lái)源情況；檢查企業(yè)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目，判別企業(yè)列支的金額是否超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；檢查企業(yè)資金往來(lái)科目，針對(duì)長(zhǎng)期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。第十八條 對(duì)其他事項(xiàng)的審查：（一）對(duì)于已完工的項(xiàng)目，審核從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的金額是否正確，包括計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（面積）、單價(jià)、金額是否合理、合規(guī)。（二）成本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。（三）開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。（四）檢查有無(wú)不合法有效憑證入賬現(xiàn)象。檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。（五）區(qū)別會(huì)計(jì)核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制和合理性原則與稅法所強(qiáng)調(diào)的實(shí)際發(fā)生和合法性在成本、費(fèi)用確認(rèn)上的差異。第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品（周轉(zhuǎn)房、出租開發(fā)產(chǎn)品、庫(kù)存商品）的審核第十九條 對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的審核范圍包括：開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完工，達(dá)到可銷售狀態(tài)或可使用狀態(tài)，在會(huì)計(jì)核算上已經(jīng)計(jì)入存貨或固定資產(chǎn)項(xiàng)目，包括自行開發(fā)轉(zhuǎn)入，此外還涉及接受投資、接受捐贈(zèng)、對(duì)外投資、合作開發(fā)轉(zhuǎn)入、盤盈等項(xiàng)目。第二十條 自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入的審核：主要審核自行開發(fā)產(chǎn)品是否完工，是否符合稅法規(guī)定的條件，實(shí)地檢查自行開發(fā)產(chǎn)品，審核其真實(shí)性。第二十一條 視同銷售轉(zhuǎn)入(委托人接受投資、捐贈(zèng)、拍賣、重組等) 開發(fā)產(chǎn)品的審核：（一）接受投資、捐贈(zèng)等取得的開發(fā)產(chǎn)品是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。（二）審核接受捐贈(zèng)是否記入應(yīng)納稅所得額。應(yīng)當(dāng)注意“資本公積”科目的發(fā)生額。（三）實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)，審核接受投資捐贈(zèng)的真實(shí)性。（四）考慮會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。例如取得“爛尾樓”等開發(fā)半成品的成本差異。第二十二條 視同銷售轉(zhuǎn)出開發(fā)產(chǎn)品的審核：審查視同銷售轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)處理是否正確，是否有合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，是否按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。第二十三條 合作開發(fā)轉(zhuǎn)入的審核：審核合作開發(fā)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)，審核合作伙伴轉(zhuǎn)入是否真實(shí)。第二十四條 合作開發(fā)轉(zhuǎn)出開發(fā)產(chǎn)品的審核：審核合作開發(fā)轉(zhuǎn)出是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。第二十五條 實(shí)質(zhì)性損害減少的審核：（一）審核實(shí)質(zhì)性損害減少是發(fā)生在工程項(xiàng)目完工前還是工程項(xiàng)目完工后，完工前發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少是否直接記入未完工項(xiàng)目的成本；完工后發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少的凈損失減除責(zé)任人賠償，保險(xiǎn)賠償后的余額是否已經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核或備案，或者經(jīng)合法的中介機(jī)構(gòu)鑒證。（二）審查納稅申報(bào)表，審查不合法的實(shí)質(zhì)性損害減少是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（三）審查開發(fā)產(chǎn)品貸方發(fā)生額，審查是否有實(shí)質(zhì)性損害減少的開發(fā)產(chǎn)品未記入營(yíng)業(yè)外支出，而是記入成本費(fèi)用類科目，并審查其是否合理。第二十六條 盤盈的審核：審查營(yíng)業(yè)外收入科目，抽查大額項(xiàng)目，并實(shí)地查看，審查盤盈的真實(shí)性。第二十七條 盤虧的審核：（一）審查營(yíng)業(yè)外支
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