【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 (三 )建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) (四 )基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi) 道路 、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費(fèi)。 (五 )公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 (六 )開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 《 辦法二十七條 》 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) （一）以開發(fā)產(chǎn)品交換土地使用權(quán)（換入土地方土地成本的確認(rèn)）： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè) 在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本 ，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品 (包括首次分出的和以后應(yīng)分出的 )的 市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本 。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 《 辦法第三十一條一項(xiàng)一款 》 關(guān)注：需要二次調(diào)整。 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí) ，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 《 辦法第三十一條一項(xiàng)二款 》 關(guān)注：不需要二次調(diào)整。 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) 換出土地一方土地轉(zhuǎn)讓所得的確認(rèn)： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品 (包括首次取得的和以后應(yīng)取得的 )的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 《 辦法第三十七條 》 關(guān)注：計(jì)稅收入與會(huì)計(jì)收入的差異 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) （二）以股權(quán)交換土地使用權(quán)（換入土地方土地成本的確認(rèn)）： 企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng) 在投資交易發(fā)生時(shí) ，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 《 辦法第三十一條二項(xiàng) 》 關(guān)注：不需要二次調(diào)整。 分配共同成本 用四種方法分配共同成本 共同成本 ：指應(yīng)由一個(gè)以上成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用(包括不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本 )。 分配原則 ：按受益原則和配比原則在已完工成本對(duì)象、未完工成本對(duì)象和未建成本對(duì)象間進(jìn)行分配 (包括固定資產(chǎn)，不包括過渡成本對(duì)象 ) 分配共同成本 (續(xù) ) (一 )土地成本的分?jǐn)偅? 土地成本的內(nèi)容 適用方法：按占地面積法分?jǐn)偂? (1)一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 計(jì)算公式：某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=(某一成本對(duì)象占地面積 247。 全部成本對(duì)象占地面積 ) 總土地成本 分配共同成本 (續(xù) ) (2)分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=(某一成本對(duì)象占地面積 247。 本期占地面積 ) 本期土地成本 本期土地成本 =(某期成本對(duì)象占地面積 247。 開發(fā)用地總面積 ) 全部土地成本 分配共同成本 (續(xù) ) 關(guān)注： 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意 。 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本 經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后 可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整 (實(shí)際發(fā)生原則例外 )。 分配共同成本 (續(xù) ) (二 ) 公共配套設(shè)施 成本的分?jǐn)? 公共配套設(shè)施：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 分?jǐn)偡椒ǎ喊唇ㄖ娣e法進(jìn)行分配。 分配共同成本 (續(xù) ) 公建配套設(shè)施，大體上分為三類 : 公共配套設(shè)施 開發(fā)產(chǎn)品 固定資產(chǎn) 分配共同成本 (續(xù) ) 先歸集后分配： 先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象 (包括固定資產(chǎn) )。 《 辦法第二十六條一款 》 借款費(fèi)用的分?jǐn)? (三 )借款費(fèi)用的分?jǐn)? 分?jǐn)們?nèi)容：屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用。 分?jǐn)偡椒ǎ喊粗苯映杀痉ɑ虬搭A(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 借款費(fèi)用的扣除（條例 38條） (1) 向金融企業(yè)借款的利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； (2) 向 非金融企業(yè)借款 的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） (3)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間 合理 的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟?合理 利息準(zhǔn)予在稅前扣除。 《 辦法第二十一條第二款 》 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 相關(guān)政策 《 企業(yè)所得稅法 》 第四十六條 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過 規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 債權(quán)投資 :是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質(zhì)的方式予以補(bǔ)償?shù)娜谫Y。 (包括背對(duì)背貸款、關(guān)聯(lián)方以各種形式提供擔(dān)保的債權(quán)性投資 ) 權(quán)益性投資 :是指企業(yè)接受的不需要償還本金和支付利息，投資人對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)擁有所有權(quán)的投資。 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 債資標(biāo)準(zhǔn)比例：金融企業(yè)為 5： 1；其他企業(yè)為 2： 1 ［財(cái)稅（ 2023） 121號(hào)］ 債資比例的計(jì)算：企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與企業(yè)接受的權(quán)益性投資的比例 ＝ 年度各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資之和 (X1+X2+…+X12)/ 年度各月平均權(quán)益投資之和 (Y1+Y2+…+Y12) 其中：各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資 Xn＝ （ 關(guān)聯(lián)債權(quán)投資月初賬面余額 +月末賬面余額 ）/2 ； 各月平均權(quán)益投資 Yn ＝ （ 權(quán)益投資月初賬面余額 +月末賬面余額 ） /2。 《 特別納稅調(diào)整辦法第八十六條 》 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 權(quán)益投資的取數(shù)：企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示的所有者權(quán)益金額。如果所有者權(quán)益小于實(shí)收資本（股本）與資本公積之和，則權(quán)益投資為實(shí)收資本（股本）與資本公積之和；如果實(shí)收資本（股本）與資本公積之和小于實(shí)收資本（股本）金額，則權(quán)益投資為實(shí)收資本（股本）金額。