房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目管理體系設(shè)計(編輯修改稿)
2025-01-24 22:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 做到 全面、不重復(fù)、不遺漏） 方式 2： 用圖表明確接口關(guān)系 方式 3： 某一流程的職責(zé)分配 方式 4： 對流程的文字描述 “職責(zé)分配”方式 1： ?董事會 ?總裁 ?副總裁 ?總工程師、財務(wù)總監(jiān) ?…… ?辦公室職責(zé)（略） ?財務(wù)管理中心 ?人力資源部 ?…… 公司各職能部門與項目部的關(guān)系 ? 人力資源行政部 為各項目部提供人事行政助理 ， 負責(zé)各項目部的內(nèi)部人事管理 、 后勤服務(wù) 、 檔案管理 、 公文處理和對外聯(lián)絡(luò)等 。 ? 財務(wù)部 為各項目部派駐財務(wù)人員和會計出納 ， 負責(zé)或協(xié)助項目部的財務(wù)管理 、 工程造價 、 預(yù)算控制 ， 為項目提供財務(wù)方面的咨詢和建議；為項目部提供資金運做的平臺或內(nèi)部銀行支持；為項目部與外部供方的交易結(jié)算提供平臺 。 ? 銷售管理部 為各項目部提供市場推廣人員 ， 制定總體計劃和目標(biāo) ， 協(xié)助并監(jiān)督項目部執(zhí)行；提供公用的品牌宣傳 、 聯(lián)合銷售 。 ? 工程管理部 為各項目部提供設(shè)計 、 施工技術(shù) 、 造價等的服務(wù)和管理 。 ? 物資供應(yīng)部 為各項目部提供大宗材料、設(shè)備的集中采購；為項目部的其他物資采購提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、渠道資源，必要時進行管理指導(dǎo)。 示例：銷售部 ? 1． 參與項目的可行性研究 ， 提供市場特別是同質(zhì)物業(yè)的數(shù)據(jù)資料 ，進行銷售價格預(yù)測 ， 為項目投資決策提供依據(jù) 。 ? 2． 提出項目 《 產(chǎn)品建議書 》 ， 參與設(shè)計方案的評審 ， 提出設(shè)計改進意見 。 ? 3． 協(xié)助測算房屋單位的銷售面積 。 ? 4． 負責(zé)業(yè)主房屋權(quán)屬證的辦理 ， 協(xié)助辦理土地出讓手續(xù) 、 銷售預(yù)售許可手續(xù) 。 ? 5． 負責(zé)項目部成立以前的項目宣傳和市場推廣；項目部成立后 ，協(xié)助項目部制訂銷售計劃和廣告計劃 ， 參與項目部對銷售代理和廣告代理單位的招標(biāo)和評審 ， 協(xié)助項目部選擇銷售代理和廣告代理單位 。 ? 6． 審核項目的各類宣傳資料 ， 審核項目的廣告稿滿足設(shè)計要求的情況 ? 7． 統(tǒng)計匯總各項目的銷售量 、 銷售額 、 回款額等 ， 測算項目部銷售指標(biāo)的完成情況 ， 作為對項目部的考核依據(jù) 。 ? 8． 項目部解散后 ， 負責(zé)項目剩余單位的銷售和租賃 。 ? 9． 負責(zé)項目配套會所的運營和管理 。 注意：不是全部職責(zé) A， 是在 “ 項目管理 ” 方面的職責(zé) B， A＞ B 方式 2： 接口關(guān)系表 部門 相關(guān)部門職責(zé) 項目部 /公司職責(zé) 辦公室 財務(wù)部 1 2 3 4 1 2 3 4 注意：有接口關(guān)系的職責(zé) C一般少于 B， 即： A＞ B≥C 方式 3：某一流程的職責(zé) 例：《設(shè)計變更控制程序》職責(zé)分配 —— 100多個流程，一個都不能少！ 現(xiàn)場工程師 提出 A類變更 ， 簽署 B類變更意見； 通知監(jiān)理公司 、 施工單位 ， 并監(jiān)督設(shè)計變更的實施 。 項目部工程主管 提出 A類變更 ， 簽署 B類 、 C類 、 D類變更意見；進行 “ 進度評審 ” 項目部 分管副經(jīng)理或 分管經(jīng)理助理 進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審”和“技術(shù)評審”。 通知現(xiàn)場工程師實施變更。 項目經(jīng)理 提出 A類變更；簽署 B類 、 C類 、 D類變更意見； 識別變更是一般變更還是重大變更 ， 審批一般變更 。 工程造價主管 提出 A類變更 ， 簽署 B類 、 C類變更意見；進行 “ 造價評審 ” 。 銷售、客服主管 提出 A類 、 C類變更；將變更通知客戶 。 副總經(jīng)理 提出 A類變更；簽署重大變更意見 總工、工程部 提出 A類變更；協(xié)助解決技術(shù)問題 。 總經(jīng)理 提出 A類變更；審批重大變更 。 施工單位 提出 B類變更；實施變更 。 監(jiān)理公司 簽署 B類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更 。 設(shè)計單位 提出 D類變更 ， 進行 “ 技術(shù)評審 ” ；按照要求完成設(shè)計變更 。 A類變更 B類變更 C類變更 銷售主管評審 客 戶 進度評審 銷售公司簽署變更意見 現(xiàn)場工程師評審 、 簽署變更意見 造價評審 造價、進度關(guān)聯(lián)性評審 技術(shù)評審 批準(zhǔn)設(shè)計變更 通知銷售主管 通知、實施設(shè)計變更 D類變更 NO YES 方式 4： 對流程的文字描述 例：《設(shè)計變更控制程序》（節(jié)選） 5． 4 造價評審 ?? 5． 5 造價與進度關(guān)聯(lián)性評審 5． 5． 1項目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理負責(zé)進行 “ 造價與進度關(guān)聯(lián)性評審 ” 。 5． 5． 2項目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理在接到造價主管轉(zhuǎn)交的《設(shè)計變更申請書》和《設(shè)計變更評審意見》后在 2日內(nèi)完成“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”。完成后，項目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理需填寫《設(shè)計變更評審意見》。如果認(rèn)為認(rèn)為不合理、不必要的，或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認(rèn)為可行的，可簽署“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”變更意見。 5． 6 技術(shù)評審 ?? 工作接口關(guān)系 ?列表 三、項目運作模式選擇 項目運作模式的確定 ?本地重點、影響較大、難度較高的項目宜設(shè)“直屬項目部” ?本地規(guī)模大、時間跨度長、利潤率不高的項目，商業(yè)項目宜設(shè)項目公司 ?所有合作項目、異地項目肯定設(shè)項目公司 —— 項目難易度量化是基礎(chǔ) 四、項目組織管理 項目組織機構(gòu)設(shè)計 項目經(jīng)理 項目副經(jīng)理 經(jīng)理助理 領(lǐng)導(dǎo)層 工程主管 規(guī)劃、技術(shù)主管 工程造價 主管 策劃 主管 銷售主管 客戶服務(wù)主管 財務(wù)、行政助理
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