【文章內(nèi)容簡介】 ，使工程功能大幅度提高策略五： 采用合同措施，有效控制造價 設計人員要熟悉工程概預算定額和材料預算價 設計人員按項目估算及概算控制設計圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴格控制設計變更 開發(fā)商的造價管理人員及時提供可靠基礎資料限額設計的管理38（ 1）委托設計階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標，明確總體目標 （ 2）擴初設計階段用技術(shù)經(jīng)濟指標考量設計方案，評價方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū)和配套設計設計方案是否經(jīng)濟合理的考核標準經(jīng)濟性是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點施工圖設計階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標準不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設計結(jié)果結(jié)構(gòu)標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明37（二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點 （ 3）初步設計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標 （ 4）施工圖設計階段防止可能出現(xiàn)的設計問題，導致變更造價造價（ 5）設計交底和配合施工階段的要設計單位深度參與46(三 )規(guī)劃設計階段成本管理的內(nèi)容進度品質(zhì)成本樣板區(qū)造價設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率 項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡 ,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項目代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。 規(guī)劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設計周期室內(nèi)設計周期施工周期含鋼量等土建成本設備造價景觀造價產(chǎn)品的品質(zhì)設計變更簽證率合理的設計費47提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本（四）規(guī)劃設計階段成本管理的目的48—— 對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設計效果成本不合理導致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價設備造價 目標成本 景觀造價樣板示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費建筑類型 結(jié)構(gòu)部位 項目含鋼量限額指標 (kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下 )上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 普通多層住宅及公寓(7層及以下 )上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜ 80M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 公共人防地下室（ 6 級）公共普通全地下室 公共半地下室 49（ 1）結(jié)構(gòu)含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量）分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景（元 /平米） 總造價（元 /平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計 說明： 硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；50(2)景觀造價 控制總價偏差率分項動態(tài)平衡 費用分類 建安費（元 /平米） 設計費（元 /平米） 家具、用品、 設施費 總造價 （元 /平米） 銷售中心 （臨建） 銷售中心 、樣板房 臨時 臨時標志 、道具總計51（ 3）樣板區(qū)造價分項動態(tài)平衡為追求效果設計費失控52避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設計費（ 4）合理設計費是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一—— 合理的設計費用有利于選擇優(yōu)秀的設計單位—— 合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。39規(guī)劃方案（五）規(guī)劃設計階段成本控制實施控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門方案 （ 1）可行性規(guī)劃設計① 房地產(chǎn)項目市場信息搜集和分析② 區(qū)域市政狀況信息分析③ 項目規(guī)劃要點確立④ 可行性研究設計任務書⑤ 可行性規(guī)劃設計及調(diào)整① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門（ 2）規(guī)劃方案評審① 組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進行評審、確定。② 未通過的方案進入可行性設計進行調(diào)整后，再重新評審。① 規(guī) 劃設計部門② 公司領導（ 3）方案設計成果 ① 根據(jù)評審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項目實際情況，對可行性規(guī)劃設計進行細節(jié)調(diào)整② 材料 設備選型方案的初步確定① 規(guī) 劃設計部門② 市 場營銷部門③ 公司領導根據(jù)提交的設計成果進行投資成本估算 預算部門、財務部門40規(guī)劃報批及擴初設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門劃方案報批設計（ 1）設計方案① 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書② 規(guī)劃 方案設計招投標③ 規(guī)劃 方案設計評審① 規(guī) 劃設計部門（ 2）報批① 注意市政方案及配套方案設計② 熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報批材料完整① 規(guī) 劃設計部門② 工程部門③ 前期部門初設計（ 1）擴初設計要求① 對報批設計進一步調(diào)整② 設計要求③ 內(nèi)部審核① 前期部門② 規(guī) 劃設計部門（ 2）成本概算① 根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算② 制訂經(jīng)營指導書 ① 預算部門（ 3）擴初設計圖① 根據(jù)擴初設計要求招標② 專家評審③ 內(nèi)部評審④ 設計調(diào)整① 規(guī)劃設計部門41樁基設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門設計 （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權(quán)威地質(zhì)資料② 自己專業(yè)人員勘察 ① 工程部門（ 2）設計方案評審① 樁基設計 2種以上形式② 由外請專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審 ① 規(guī)劃設計部門（ 3）樁基施工圖 設計調(diào)整 規(guī)劃設計部門42施工圖設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門工圖設計 （ 1）施工圖設計要求① 根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求② 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價 70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部 門（ 2）報建 前期部門、規(guī)劃設計部門（ 3）報施圖規(guī)劃設計部門（ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設計洽商（ 5）面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合43銷售包裝設計、裝修方案設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門裝設計（ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū)① 結(jié)合營銷費用控制② 施工招投標① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門③ 工程部門案設計（ 2）方案設計要求根據(jù)擴初設計圖、項目開發(fā)指導書和實體研究的結(jié)果確定方案設計要求① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門（ 3）材料設備選型成本方案① 市場信息調(diào)研② 根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備③ 制訂裝修設計目標成本計劃明細表④ 裝飾綜合價格拆分分析① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門③ 預算部門（ 4）招投標 ① 制訂設計任務書② 評審 ① 規(guī)劃設計部門44功能設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門計（ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估① 市場調(diào)研② 有針對性擴充建筑物功能 ① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門（ 2）市政配套方案① 市政狀況調(diào)研② 爭取政府有利條件 ① 規(guī)劃設計部門② 工程部門（ 3）環(huán)境方案設計① 根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額② 招投標 ① 規(guī)劃設計部門（ 4）智能化設計① 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析② 智能化內(nèi)容控制③ 招投標，尋找外部合作，爭取雙贏① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門（ 5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性 ① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門45設計變更、材料設備選型等控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 （ 1）設計調(diào)整費用 設計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求 規(guī)劃設計部門（ 2）設計變更洽商 嚴格設計變更流程 ① 規(guī)劃設計部門② 工程部門③ 預算部門備 （ 1）材料及設備選型（ 2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝① 規(guī)劃設計部門② 工程部門③ 預算部門④ 市場營銷部門（ 3）采購 招投標 ① 采購部門② 預算部門54建筑方案景觀方案施工圖規(guī)劃方案設備策劃方案示范區(qū)設計 (1)流程與計劃（六）規(guī)劃設計階段成本控制中的幾個優(yōu)化設計流程55論證 階段 設計管理階段概念規(guī)劃 施工圖拿地節(jié)點策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計 擴初設計實施方案施工圖周期(2)設計周期劃定概念規(guī)劃周期實施方案周期地區(qū) 項目名稱 占地面積(平方米 ) 規(guī)劃建面(平方米 ) 土地獲取 時間 A 開工時間 B 開盤時間 C B－ A天 C－ A天上海 香樟園 87,925 80,787 131 270廣州 帝景三期 181,942 約 300,000 110 249北京 珠江峰景 308,700 413,600 64 187國際花園 79,717 219,000 158平均 101 21656（３）項目設計周期統(tǒng)計表中海項目設計周期多層項目 9個月 高層項目 12個月拿地到開盤：合生項目設計周期571）采取傳統(tǒng)工序前置 :—— 提前做好 70% 的準備工作 ,以 “成本換時間 ”；—— 雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：—— 在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。3）采取規(guī)模復制模式：—— 采取 “拿來主義 ”，再適當調(diào)改。4）重視長期性工作：—— 對市場的調(diào)查了解把握準確。(4)合生、中海的規(guī)劃設計共性58概念設計規(guī)劃設計單體 設計部品設計初步設計初步設計施工圖施工圖施工開始概念設計設備設計創(chuàng)新設計規(guī)劃設計單體設計功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設計流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加(5)計劃管理是時間成本的保障59拿地節(jié)點 方案報建方案設計 擴初設計 施工圖設計施工圖部品材料定板封樣論證階段 工程管理規(guī)劃設計擴初設計景觀設計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴初報建 施工圖報建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念內(nèi)部材料。 60? 珠江馬駒橋項目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會所 1200平方米 ,2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 ,2023年 11月至 12月項目前期準備 ,2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設計投標 ,2023年 1月至 3月住宅戶型研究 ,2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 ,2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制 .從正式拿到土地到單體施工圖完成共計 7個月 .設計案例內(nèi)容 評分 備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線63內(nèi)容 評分備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護成本64規(guī)劃設計階段成本效益最大化的目標： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。71 （ 1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。 2）樁基型式的確定 （ 2）結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標的審核 1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓