【文章內(nèi)容簡介】 ，使工程功能大幅度提高策略五： 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料限額設(shè)計(jì)的管理38（ 1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū)和配套設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會(huì)影響設(shè)計(jì)結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說明37（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （ 3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià)（ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與46(三 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容進(jìn)度品質(zhì)成本樣板區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡 ,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。 規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期含鋼量等土建成本設(shè)備造價(jià)景觀造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)47提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的目的48—— 對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象： 不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價(jià)設(shè)備造價(jià) 目標(biāo)成本 景觀造價(jià)樣板示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)建筑類型 結(jié)構(gòu)部位 項(xiàng)目含鋼量限額指標(biāo) (kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下 )上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 普通多層住宅及公寓(7層及以下 )上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜ 80M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 公共人防地下室（ 6 級(jí)）公共普通全地下室 公共半地下室 49（ 1）結(jié)構(gòu)含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量）分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景（元 /平米） 總造價(jià)（元 /平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級(jí) /小區(qū)級(jí)公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì) 說明： 硬景：活動(dòng)場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；50(2)景觀造價(jià) 控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 費(fèi)用分類 建安費(fèi)（元 /平米） 設(shè)計(jì)費(fèi)（元 /平米） 家具、用品、 設(shè)施費(fèi) 總造價(jià) （元 /平米） 銷售中心 （臨建） 銷售中心 、樣板房 臨時(shí) 臨時(shí)標(biāo)志 、道具總計(jì)51（ 3）樣板區(qū)造價(jià)分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控52避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)（ 4）合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一—— 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位—— 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用。39規(guī)劃方案（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)施控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門方案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)① 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場信息搜集和分析② 區(qū)域市政狀況信息分析③ 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)確立④ 可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書⑤ 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 2）規(guī)劃方案評(píng)審① 組成可行性規(guī)劃評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。② 未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，再重新評(píng)審。① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門② 公司領(lǐng)導(dǎo)（ 3）方案設(shè)計(jì)成果 ① 根據(jù)評(píng)審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整② 材料 設(shè)備選型方案的初步確定① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門② 市 場營銷部門③ 公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算 預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門40規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門劃方案報(bào)批設(shè)計(jì)（ 1）設(shè)計(jì)方案① 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書② 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)③ 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)評(píng)審① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門（ 2）報(bào)批① 注意市政方案及配套方案設(shè)計(jì)② 熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報(bào)批材料完整① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門② 工程部門③ 前期部門初設(shè)計(jì)（ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求① 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整② 設(shè)計(jì)要求③ 內(nèi)部審核① 前期部門② 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門（ 2）成本概算① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算② 制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 ① 預(yù)算部門（ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)② 專家評(píng)審③ 內(nèi)部評(píng)審④ 設(shè)計(jì)調(diào)整① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門41樁基設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權(quán)威地質(zhì)資料② 自己專業(yè)人員勘察 ① 工程部門（ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審① 樁基設(shè)計(jì) 2種以上形式② 由外請(qǐng)專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門42施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門工圖設(shè)計(jì) （ 1）施工圖設(shè)計(jì)要求① 根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求② 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 門（ 2）報(bào)建 前期部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 3）報(bào)施圖規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商（ 5）面積測算 設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合43銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門裝設(shè)計(jì)（ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū)① 結(jié)合營銷費(fèi)用控制② 施工招投標(biāo)① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門③ 工程部門案設(shè)計(jì)（ 2）方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 3）材料設(shè)備選型成本方案① 市場信息調(diào)研② 根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備③ 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表④ 裝飾綜合價(jià)格拆分分析① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門③ 預(yù)算部門（ 4）招投標(biāo) ① 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書② 評(píng)審 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門44功能設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門計(jì)（ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估① 市場調(diào)研② 有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 ① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 2）市政配套方案① 市政狀況調(diào)研② 爭取政府有利條件 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門② 工程部門（ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)① 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額② 招投標(biāo) ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 4）智能化設(shè)計(jì)① 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析② 智能化內(nèi)容控制③ 招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 ① 市場營銷部門② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門45設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 （ 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 設(shè)計(jì)調(diào)整符合市場需求及成本降低要求 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 2）設(shè)計(jì)變更洽商 嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更流程 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門② 工程部門③ 預(yù)算部門備 （ 1）材料及設(shè)備選型（ 2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門② 工程部門③ 預(yù)算部門④ 市場營銷部門（ 3）采購 招投標(biāo) ① 采購部門② 預(yù)算部門54建筑方案景觀方案施工圖規(guī)劃方案設(shè)備策劃方案示范區(qū)設(shè)計(jì) (1)流程與計(jì)劃（六）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制中的幾個(gè)優(yōu)化設(shè)計(jì)流程55論證 階段 設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃 施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案施工圖周期(2)設(shè)計(jì)周期劃定概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期地區(qū) 項(xiàng)目名稱 占地面積(平方米 ) 規(guī)劃建面(平方米 ) 土地獲取 時(shí)間 A 開工時(shí)間 B 開盤時(shí)間 C B－ A天 C－ A天上海 香樟園 87,925 80,787 131 270廣州 帝景三期 181,942 約 300,000 110 249北京 珠江峰景 308,700 413,600 64 187國際花園 79,717 219,000 158平均 101 21656（３）項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期統(tǒng)計(jì)表中海項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期多層項(xiàng)目 9個(gè)月 高層項(xiàng)目 12個(gè)月拿地到開盤：合生項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期571）采取傳統(tǒng)工序前置 :—— 提前做好 70% 的準(zhǔn)備工作 ,以 “成本換時(shí)間 ”；—— 雖然會(huì)由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認(rèn)為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：—— 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。3）采取規(guī)模復(fù)制模式：—— 采取 “拿來主義 ”，再適當(dāng)調(diào)改。4）重視長期性工作：—— 對(duì)市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)共性58概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體 設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖施工圖施工開始概念設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加(5)計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障59拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材料定板封樣論證階段 工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報(bào)建 施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念內(nèi)部材料。 60? 珠江馬駒橋項(xiàng)目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會(huì)所 1200平方米 ,2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 ,2023年 11月至 12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 ,2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo) ,2023年 1月至 3月住宅戶型研究 ,2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 ,2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制 .從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì) 7個(gè)月 .設(shè)計(jì)案例內(nèi)容 評(píng)分 備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線63內(nèi)容 評(píng)分備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對(duì)整體開發(fā)的作用配套公建會(huì)所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本64規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。71 （ 1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 2）樁基型式的確定 （ 2）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核 1）輸入信息的審核 核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓