【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化，合理提高容積率，降低土地成本 規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期部門(mén) 買(mǎi) 斷 項(xiàng) 目 （ 1）買(mǎi)斷內(nèi)容 明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì) 前期部門(mén) （ 2）付款總額 為公司爭(zhēng)取最大利益 （ 3）付款時(shí)間 周期長(zhǎng)、次數(shù)多 （ 4）三通（或七 通）一平標(biāo)準(zhǔn) 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 工程部門(mén) （ 5）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) 與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。 前期部門(mén) 合 作 開(kāi) 發(fā) （ 1）合作方式 （ 1）符合股東要求； 公司領(lǐng)導(dǎo) （ 2）分成比例 （ 2）雙贏原則； （ 3）交房時(shí)間 （ 3）盡可能地延后交房， 工程部門(mén)負(fù)責(zé) （ 4）交房標(biāo)準(zhǔn) （ 4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) （ 5）付款總額 付款時(shí)間 （ 5）符合當(dāng)前市場(chǎng)最低或最合理原則 選擇有利于公司利益的方式 財(cái)務(wù)部門(mén) 34 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 內(nèi)部材料。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵 ，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的 10%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 36 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略 策略一： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì) 策略二： 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 策略三 ：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查 策略四： 深入運(yùn)用價(jià)值工程。 運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： ，使工程造價(jià)大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料 限額設(shè) 計(jì)的管理 38 （ 1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣 如戶型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) 施工圖設(shè)計(jì)階段五大問(wèn)題 建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料 防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一 安全系數(shù)取值偏大，會(huì)影響設(shè)計(jì)結(jié)果 結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說(shuō)明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說(shuō)明 37 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （ 3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià) （ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與 46 (三 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容 進(jìn)度 品質(zhì) 成本 樣板區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡 ,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。 規(guī)劃周期 方案周期 擴(kuò)初周期 施工圖周期 景觀設(shè)計(jì)周期 室內(nèi)設(shè)計(jì)周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設(shè)備造價(jià) 景觀造價(jià) 產(chǎn)品的品質(zhì) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開(kāi)發(fā)周期 降低開(kāi)發(fā)成本 （四）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的目的 48 ——對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失 成 本 控 制 含鋼量等土建造價(jià) 設(shè)備造價(jià) 目 標(biāo) 成 本 景觀造價(jià) 樣板示范區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑類(lèi)型 結(jié)構(gòu)部位 項(xiàng)目含鋼量限額指標(biāo) (kg/m2) 別墅、雙拼、花園洋房 (6+1層及以下 ) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 普通多層住宅及公寓 (7層及以下 ) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 小高層住宅及公寓 (建筑高度＜ 60M) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 中高層住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜ 80M) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 高層住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜ 100M) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 公共人防地下室（ 6 級(jí)） 公共普通全地下室 公共半地下室 49 （ 1）結(jié)構(gòu)含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量） 分類(lèi)及定義 硬景 （元 /平米） 軟景 （元 /平米） 總造價(jià) （元 /平米） 一類(lèi)景觀區(qū) 居住區(qū)級(jí) /小區(qū)級(jí)公共綠地范圍 二類(lèi)景觀區(qū) 組團(tuán)級(jí)綠地范圍 三類(lèi)景觀區(qū) 宅間、宅旁綠地范圍 四類(lèi)景觀區(qū) 道路旁綠化 總計(jì) 說(shuō)明： 硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類(lèi)； 50 (2)景觀造價(jià) 控制總價(jià)偏差率 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 費(fèi)用分類(lèi) 建安費(fèi) （元 /平米） 設(shè)計(jì)費(fèi) （元 /平米） 家具、用品、設(shè)施費(fèi) 總造價(jià) （元 /平米） 銷(xiāo)售中心 （臨建） 銷(xiāo)售中心 、樣板房 臨時(shí) 臨時(shí)標(biāo)志 、道具 總計(jì) 51 （ 3）樣板區(qū)造價(jià) 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控 52 避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi) （ 4）合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一 —— 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位 —— 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用。 39 規(guī)劃方案 （五）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)施 控制 要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 方案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) ① 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)信息搜集和分析 ② 區(qū)域市政狀況信息分析 ③ 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)確立 ④ 可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ⑤ 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ② 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）規(guī)劃方案評(píng)審 ① 組成可行性規(guī)劃評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。 ② 未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，再重新評(píng)審。 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 公司領(lǐng)導(dǎo) （ 3）方案設(shè)計(jì)成果 ① 根據(jù)評(píng)審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ② 材料 設(shè)備選型方案的初步確定 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 市 場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ③ 公司領(lǐng)導(dǎo) 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算 預(yù)算部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén) 40 規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 劃方案報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 ① 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ② 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) ③ 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)評(píng)審 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）報(bào)批 ① 注意市政方案及配套方案設(shè)計(jì) ② 熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報(bào)批材料完整 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 工程部門(mén) ③ 前期部門(mén) 初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ① 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ② 設(shè)計(jì)要求 ③ 內(nèi)部審核 ① 前期部門(mén) ② 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）成本概算 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 ② 制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) ① 預(yù)算部門(mén) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ② 專(zhuān)家評(píng)審 ③ 內(nèi)部評(píng)審 ④ 設(shè)計(jì)調(diào)整 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 41 樁基設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ② 自己專(zhuān)業(yè)人員勘察 ① 工程部門(mén) （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 ① 樁基設(shè)計(jì) 2種以上形式 ② 由外請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 42 施工圖設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 工圖設(shè)計(jì) （ 1）施工圖設(shè)計(jì)要求 ① 根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ② 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ②規(guī)劃設(shè)計(jì)部 門(mén) （ 2）報(bào)建 前期部門(mén)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 3）報(bào)施圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商 （ 5）面積測(cè)算 設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合 43 銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 裝設(shè)計(jì) （ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū) ① 結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制 ② 施工招投標(biāo) ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) ③工程部門(mén) 案設(shè)計(jì) （ 2）方案設(shè)計(jì)要求 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 3）材料設(shè)備選型成本方案 ① 市場(chǎng)信息調(diào)研 ② 根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備 ③ 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表 ④ 裝飾綜合價(jià)格拆分分析 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) ③預(yù)算部門(mén) （ 4）招投標(biāo) ① 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ② 評(píng)審 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 44 功能設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 計(jì) （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 ① 市場(chǎng)調(diào)研 ② 有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）市政配套方案 ① 市政狀況調(diào)研 ② 爭(zhēng)取政府有利條件 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) ②工程部門(mén) （ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) ① 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 ② 招投標(biāo) ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 4）智能化設(shè)計(jì) ① 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ② 智能化內(nèi)容控制 ③ 招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 5）銷(xiāo)售承諾 保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通，保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致性 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 45 設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) （ 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 設(shè)計(jì)調(diào)整符合市場(chǎng)需求及成本降低要求 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）設(shè)計(jì)變更洽商 嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更流程 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) ②