【正文】 而不是單獨一個部門可以完成的。 24 造價咨詢服務費 支付給社會中介服務機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算和其他相關(guān)服務而發(fā)生的費用。包括： 土方開挖及回填， 檢查井及管道敷設(shè)等 313 室外電纜工程 指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜 /箱（均不含柜 /箱）或用電轉(zhuǎn)換點的電纜敷設(shè)及預留管工程。 316 室外采暖管網(wǎng) 指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。 322 硬質(zhì)地面 除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。 328 其他 33 公共配套設(shè)施 331 地下室工程費 含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風、停車設(shè)備等費用。 335 商業(yè) 包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。 (一 )房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 費用項目名稱 明細內(nèi)容 34 建筑單體成本 345 安裝專業(yè)分包工程費 主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲供材料、設(shè)備的，還應包括相應的甲供材料、設(shè)備費。 3454 電話工程 3455 電視工程 包括有線電視和衛(wèi)星電視 3456 抄表系統(tǒng) 不含燃氣抄表以外的所有抄表系統(tǒng) 3457 安防工程 包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等 3458 其他弱電工程 包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等 3459 管道直飲水 包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。 (一 )房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 費用項目名稱 明細內(nèi)容 四、紅線外市政工程費及市政配套費 小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費等。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本準確分析。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程 /供貨合同成本。 其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。公寓 30%左右 。因此，需要各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。 確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略 建立成本控制保障措施 成本控制保障措施體系 制度保障體系 招標管理辦法、合同管理辦法、預結(jié)算管理辦法、成本控制指標回歸分級管理制度、限額設(shè)計制度、成本控制激勵制度等 組織保障體系 設(shè)立相對獨立的成本管理職能部門 開發(fā)全程成本控制要點 項目前期成本控制 項目建設(shè)階段成本控制 管理費用的控制 銷售費用的控制 財務費用的控制 (三 )制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系 明確房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容 抓住房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制要點 27 在項目開發(fā)全程采用恰當?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在房地產(chǎn)項目初始階段進行成本測算 （ 2）在項目規(guī)劃階段，在成本測算的基礎(chǔ)上進行細化，并制訂目標成本 （ 3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計劃和實際成本情況 (四 )制定房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價控制體系 策略一：重視源頭、加強工程設(shè)計環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標是控制工程造價的核心 策略三：實行項目管理方式加強成本管理 （五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對于一個復雜的大型項目開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔所有的施工業(yè)務，一般說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。 項目公司 在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由 項目公司領(lǐng)導及前期部來承擔 。 該環(huán)節(jié)影響： 購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，購地費用的合理與否，對項目整個成本控制有直接影響。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項目建設(shè)成本決定地位和作用。 盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對工程造價的影響可達 75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。 運用價值工程的優(yōu)勢： ，使工程造價大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價 設(shè)計人員要熟悉工程概預算定額和材料預算價 設(shè)計人員按項目估算及概算控制設(shè)計圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴格控制設(shè)計變更 開發(fā)商的造價管理人員及時提供可靠基礎(chǔ)資料 限額設(shè) 計的管理 38 （ 1）委托設(shè)計階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標，明確總體目標 （ 2）擴初設(shè)計階段用技術(shù)經(jīng)濟指標考量設(shè)計方案，評價方案的優(yōu)劣 如戶型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計 設(shè)計方案是否經(jīng)濟 合理的考核標準 經(jīng)濟性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制節(jié)點 施工圖設(shè)計階段五大問題 建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料 防止結(jié)構(gòu)配筋量標準不一 安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計結(jié)果 結(jié)構(gòu)標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明 37 （二）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制節(jié)點 （ 3）初步設(shè)計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標 （ 4）施工圖設(shè)計階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計問題，導致變更造價造價 （ 5）設(shè)計交底和配合施工階段的要設(shè)計單位深度參與 46 (三 )規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的內(nèi)容 進度 品質(zhì) 成本 樣板區(qū)造價 設(shè)計失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡 ,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項目代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。 ① 規(guī) 劃設(shè)計部門 ② 公司領(lǐng)導 （ 3）方案設(shè)計成果 ① 根據(jù)評審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項目實際情況，對可行性規(guī)劃設(shè)計進行細節(jié)調(diào)整 ② 材料 設(shè)備選型方案的初步確定 ① 規(guī) 劃設(shè)計部門 ② 市 場營銷部門 ③ 公司領(lǐng)導 根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資成本估算 預算部門、財務部門 40 規(guī)劃報批及擴初設(shè)計 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 劃方案報批設(shè)計 （ 1）設(shè)計方案 ① 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務書 ② 規(guī)劃 方案設(shè)計招投標 ③ 規(guī)劃 方案設(shè)計評審 ① 規(guī) 劃設(shè)計部門 （ 2）報批 ① 注意市政方案及配套方案設(shè)計 ② 熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報批材料完整 ① 規(guī) 劃設(shè)計部門 ② 工程部門 ③ 前期部門 初設(shè)計 （ 1）擴初設(shè)計要求 ① 對報批設(shè)計進一步調(diào)整 ② 設(shè)計要求 ③ 內(nèi)部審核 ① 前期部門 ② 規(guī) 劃設(shè)計部門 （ 2）成本概算 ① 根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 ② 制訂經(jīng)營指導書 ① 預算部門 （ 3）擴初設(shè)計圖 ① 根據(jù)擴初設(shè)計要求招標 ② 專家評審 ③ 內(nèi)部評審 ④ 設(shè)計調(diào)整 ① 規(guī)劃設(shè)計部門 41 樁基設(shè)計 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 設(shè)計 （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ② 自己專業(yè)人員勘察 ① 工程部門 （ 2）設(shè)計方案評審 ① 樁基設(shè)計 2種以上形式 ② 由外請專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審 ① 規(guī)劃設(shè)計部門 （ 3）樁基施工圖 設(shè)計調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計部門 42 施工圖設(shè)計 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 工圖設(shè)計 （ 1）施工圖設(shè)計要求 ① 根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求 ② 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價 70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應嚴格審核。 4）重視長期性工作： —— 對市場的調(diào)查了解把握準確。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 72 74 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應用。 ３）設(shè)計單位拿出擴初設(shè)計和概算后，甲方對圖紙進行內(nèi)審，并對設(shè)計進行修正。 106 1)設(shè)計變更原因 ： : B. 施工困難 ： 2）為降低設(shè)計變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長期合作伙伴； —— 給予合理的設(shè)計周期； —— 甲方完善標準化構(gòu)造設(shè)計。 – – – – 市場定位 。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 111 招標標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預算合約、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審人員的選擇則須有很強的針對性。 2）工程量清單法計價的 優(yōu)點 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 招投標環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 111 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ①工程量清單招標，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，便于分析招標商務標，容易比較投標單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施； ②工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； ④設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。 ③選擇五家投標單位 ① 預算合約部門 ②工程部門 甲方招投標管理機構(gòu)考察、評估、篩選三家以上投標單位參加投標 ① 預算合約部門 ②工程部門 內(nèi)部材料。 133 (3)評標和定標 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 內(nèi)部材料。 134 合同管理常用方法有： （ 1）合同會簽制度： 一項合同的簽定，需要公司各責任部門評審，各自對合同中的條款進行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。 （ 4）合同實施的控制： 通過合同實施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實施過程，達到合同總目標。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯誤的描述） 2）工程