談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理審計(jì)1-wenkub
2023-05-03 01:16:58 本頁(yè)面
【正文】 力性。在定期的項(xiàng)目管理審計(jì)中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項(xiàng)目管理組織探尋量化的差異是什么、對(duì)目標(biāo)影響大小等問(wèn)題，并提出糾正行動(dòng)方案。每個(gè)階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計(jì)劃做檢查行動(dòng)）循環(huán)，檢查自己的工作對(duì)完成分目標(biāo)有什么貢獻(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。包括項(xiàng)目的三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。綜合項(xiàng)目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項(xiàng)目質(zhì)量管理審計(jì)目標(biāo)。項(xiàng)目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項(xiàng)成本的總額和支出進(jìn)度，分項(xiàng)成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況分解形成項(xiàng)目成本管理審計(jì)目標(biāo)。項(xiàng)目在決策分析時(shí)已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度安排做了計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度做出項(xiàng)目的資金安排計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的目標(biāo)體系包括： 銷售目標(biāo)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)定期進(jìn)行審查，審查項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性?！ ?duì)項(xiàng)目計(jì)劃的審查。談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理審計(jì) 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計(jì)工作和目標(biāo)管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，推行項(xiàng)目管理審計(jì)制度，這對(duì)改進(jìn)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，審查企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項(xiàng)目計(jì)劃的編制深度、計(jì)劃的可落實(shí)性、可考查性，審查計(jì)劃的可行性?！ №?xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場(chǎng)調(diào)研確定項(xiàng)目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”中的銷售收入和 “現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。項(xiàng)目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，而且銷售計(jì)劃也與項(xiàng)目的形象進(jìn)度有關(guān)?！ №?xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)?！ №?xiàng)目融資目標(biāo)?！ ∪?、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過(guò)程管理審計(jì) 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時(shí)間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。尋找項(xiàng)目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點(diǎn)，把精力集中于解決主要矛盾。對(duì)偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點(diǎn)在于分析對(duì)目標(biāo)的影響?！ ?shí)施有效的評(píng)估。管理審計(jì)內(nèi)容分兩個(gè)方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對(duì)偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對(duì)措施，以及建立糾正行動(dòng)方案的合理性，即評(píng)估責(zé)任人應(yīng)對(duì)變化的能力。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無(wú)法預(yù)見的。審查項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目實(shí)施中完成的情況，項(xiàng)目完成情況與項(xiàng)目決策目標(biāo)的偏差，項(xiàng)目完成情況與社會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目平均水平的偏差。 [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目 全過(guò)程 跟蹤審計(jì) 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從“支柱產(chǎn)業(yè)”逐漸淪落為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，去除泡沫、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、壓縮房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間成為政府的政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)業(yè)將很快會(huì)告別暴利時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)將會(huì)理性回歸，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化，只有那些極少數(shù)具備卓越的精細(xì)化管理優(yōu)勢(shì)，擁有強(qiáng)大資本和暢通的融資渠道，擁有先進(jìn)管理理念的地產(chǎn)商才會(huì)脫穎而出，做強(qiáng)做大。 長(zhǎng)期以來(lái)，開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的全程審計(jì)不很重視，審計(jì)部門的精力主要停留在工程竣工結(jié)算的審核以及項(xiàng)目終結(jié)后效益的分析考核上，這樣做往往是亡羊補(bǔ)牢。一、企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的價(jià)值創(chuàng)造屬性及本土化發(fā)展企業(yè)內(nèi)部審計(jì)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)地位的確立是與現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)的職能創(chuàng)新及其在企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中的空間位置分不開的。在企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部審計(jì)始終處于較高的管理層面，對(duì)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的信息有最全面的掌握，先天就具有價(jià)值評(píng)價(jià)的優(yōu)勢(shì)，而價(jià)值評(píng)價(jià)的終極目標(biāo)便是提高各個(gè)部門運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性與效益性，提升整個(gè)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造功能，這就確立了內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)發(fā)展中的重要戰(zhàn)略地位。而我國(guó)內(nèi)部審計(jì)的發(fā)展歷史只有短短的二十幾年，雖然從一開始就有國(guó)家的規(guī)范指導(dǎo)和外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，但是在很多方面，我國(guó)的內(nèi)部審計(jì)還有很長(zhǎng)的路要走。這足以說(shuō)明建設(shè)領(lǐng)域違法問(wèn)題的嚴(yán)重性，建設(shè)企業(yè)內(nèi)審人員面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時(shí)真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)序幕也已經(jīng)全面拉開，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)雖然在地域、規(guī)模等很多方面都有差別，但諸多共性問(wèn)題普遍存在。一些人對(duì)崗位權(quán)利的使用不計(jì)后果，問(wèn)題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，而企業(yè)既損失了大量培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。一線公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品的特殊性促成了很多短期行為的產(chǎn)生建筑產(chǎn)品具有單件性、一次性、建設(shè)周期長(zhǎng)、高投入性等特點(diǎn)，其中單件性，是其最基本的特征。諸多舞弊問(wèn)題因此產(chǎn)生，套現(xiàn)、索賄受賄等腐敗行為在各層級(jí)各崗位均有發(fā)生的機(jī)會(huì)與可能。同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)都普遍存在注重對(duì)短期經(jīng)營(yíng)效果的考核而忽視對(duì)企業(yè)影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的管理制度的完善和維護(hù)。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。企業(yè)成員對(duì)內(nèi)審理念的理解還處在早期財(cái)務(wù)審計(jì)的階段，沒有在思想中形成經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)的概念。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜性，決定著內(nèi)控審計(jì)手段和方法的復(fù)雜性、多樣性與專業(yè)性，它需要多學(xué)科和多專業(yè)的相互配合，需要從社會(huì)的、行業(yè)的、專業(yè)的角度全方位的思考規(guī)避方法、控制手段和評(píng)價(jià)原則，從而促進(jìn)企業(yè)建立更加完善的內(nèi)部審計(jì)體系，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢(shì)。在實(shí)際工作中，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要的措施和手段的運(yùn)用，如：事前對(duì)制度、計(jì)劃、崗位配置、業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序等控制要素的評(píng)價(jià)與指導(dǎo)；事中對(duì)以目標(biāo)和以合同臺(tái)帳為主線的合同內(nèi)容和執(zhí)行情況的監(jiān)督；事后對(duì)合同執(zhí)行結(jié)果的驗(yàn)收與審查。在美國(guó)，審計(jì)委員會(huì)是董事會(huì)下屬的一個(gè)委員會(huì)，法律上有書面的授權(quán)范圍，它的建立主要是進(jìn)一步確保審計(jì)資料的真實(shí)和可靠，并加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。逐步建立程序化開發(fā)模式，出臺(tái)多套模式化的管理體系，標(biāo)準(zhǔn)合同文本等，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同外界環(huán)境變化的要求。制度是企業(yè)
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