談房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理審計1-wenkub
2023-05-03 01:16:58 本頁面
【正文】 力性。在定期的項目管理審計中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標(biāo)影響大小等問題，并提出糾正行動方案。每個階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計劃做檢查行動）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標(biāo)有什么貢獻，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。包括項目的三項費用：財務(wù)費用、管理費用和銷售費用。綜合項目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項目質(zhì)量管理審計目標(biāo)。項目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，根據(jù)項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標(biāo)。項目在決策分析時已經(jīng)對項目的進度安排做了計劃，根據(jù)項目的進度做出項目的資金安排計劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的目標(biāo)體系包括： 銷售目標(biāo)。在項目實施過程中，根據(jù)項目計劃的時點定期進行審查，審查項目階段性目標(biāo)完成情況、項目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟性?！ 椖坑媱澋膶彶椤Ｕ劮康禺a(chǎn)開發(fā)項目的管理審計 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計工作和目標(biāo)管理有機地結(jié)合起來，推行項目管理審計制度，這對改進企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要作用。根據(jù)企業(yè)的實際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性?！ №椖磕繕?biāo)成果管理審計。可行性分析的主要部分就是根據(jù)市場調(diào)研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現(xiàn)在“項目損益表”中的銷售收入和 “現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。項目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關(guān)?！ №椖抠|(zhì)量目標(biāo)?！ №椖咳谫Y目標(biāo)?！ ∪?、項目目標(biāo)實施過程管理審計 根據(jù)開發(fā)項目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。尋找項目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點，把精力集中于解決主要矛盾。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點在于分析對目標(biāo)的影響?！ 嵤┯行У脑u估。管理審計內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。審查項目責(zé)任人在項目實施中完成的情況，項目完成情況與項目決策目標(biāo)的偏差，項目完成情況與社會房地產(chǎn)項目平均水平的偏差。 [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目 全過程 跟蹤審計 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)從“支柱產(chǎn)業(yè)”逐漸淪落為宏觀調(diào)控的重點對象，去除泡沫、穩(wěn)定房價、壓縮房地產(chǎn)商利潤空間成為政府的政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)業(yè)將很快會告別暴利時代，行業(yè)利潤將會理性回歸，行業(yè)的競爭將趨于白熱化，只有那些極少數(shù)具備卓越的精細化管理優(yōu)勢，擁有強大資本和暢通的融資渠道，擁有先進管理理念的地產(chǎn)商才會脫穎而出，做強做大。 長期以來，開發(fā)企業(yè)對項目的全程審計不很重視，審計部門的精力主要停留在工程竣工結(jié)算的審核以及項目終結(jié)后效益的分析考核上，這樣做往往是亡羊補牢。一、企業(yè)內(nèi)部審計的價值創(chuàng)造屬性及本土化發(fā)展企業(yè)內(nèi)部審計戰(zhàn)略優(yōu)勢地位的確立是與現(xiàn)代內(nèi)部審計的職能創(chuàng)新及其在企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中的空間位置分不開的。在企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部審計始終處于較高的管理層面，對企業(yè)各個環(huán)節(jié)的信息有最全面的掌握，先天就具有價值評價的優(yōu)勢，而價值評價的終極目標(biāo)便是提高各個部門運行的經(jīng)濟性與效益性，提升整個企業(yè)的價值創(chuàng)造功能，這就確立了內(nèi)部審計在企業(yè)發(fā)展中的重要戰(zhàn)略地位。而我國內(nèi)部審計的發(fā)展歷史只有短短的二十幾年，雖然從一開始就有國家的規(guī)范指導(dǎo)和外國的先進經(jīng)驗可以借鑒，但是在很多方面，我國的內(nèi)部審計還有很長的路要走。這足以說明建設(shè)領(lǐng)域違法問題的嚴(yán)重性，建設(shè)企業(yè)內(nèi)審人員面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時真正的市場經(jīng)濟序幕也已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)雖然在地域、規(guī)模等很多方面都有差別，但諸多共性問題普遍存在。一些人對崗位權(quán)利的使用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，而企業(yè)既損失了大量培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。一線公司發(fā)生的問題不能及時準(zhǔn)確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品的特殊性促成了很多短期行為的產(chǎn)生建筑產(chǎn)品具有單件性、一次性、建設(shè)周期長、高投入性等特點，其中單件性，是其最基本的特征。諸多舞弊問題因此產(chǎn)生，套現(xiàn)、索賄受賄等腐敗行為在各層級各崗位均有發(fā)生的機會與可能。同時，各房地產(chǎn)企業(yè)都普遍存在注重對短期經(jīng)營效果的考核而忽視對企業(yè)影響長遠的管理制度的完善和維護。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。企業(yè)成員對內(nèi)審理念的理解還處在早期財務(wù)審計的階段，沒有在思想中形成經(jīng)營管理審計的概念。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜性，決定著內(nèi)控審計手段和方法的復(fù)雜性、多樣性與專業(yè)性，它需要多學(xué)科和多專業(yè)的相互配合，需要從社會的、行業(yè)的、專業(yè)的角度全方位的思考規(guī)避方法、控制手段和評價原則，從而促進企業(yè)建立更加完善的內(nèi)部審計體系，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢。在實際工作中，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用，如：事前對制度、計劃、崗位配置、業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序等控制要素的評價與指導(dǎo)；事中對以目標(biāo)和以合同臺帳為主線的合同內(nèi)容和執(zhí)行情況的監(jiān)督；事后對合同執(zhí)行結(jié)果的驗收與審查。在美國，審計委員會是董事會下屬的一個委員會，法律上有書面的授權(quán)范圍，它的建立主要是進一步確保審計資料的真實和可靠，并加強內(nèi)部審計的獨立性。逐步建立程序化開發(fā)模式，出臺多套模式化的管理體系，標(biāo)準(zhǔn)合同文本等，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同外界環(huán)境變化的要求。制度是企業(yè)
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