房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料7-wenkub
2023-04-21 03:21:10 本頁面
【正文】 ?！ 〉谌疝q人： 答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會(huì)的認(rèn)可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時(shí)，管理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報(bào)告下一年度的收支管理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支出項(xiàng)目，管理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。如果我們的預(yù)算或者說我們的標(biāo)書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 徐：標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？我預(yù)計(jì)，會(huì)減少到８０人左右。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬能手，如果最初把人員編制壓下來，實(shí)施過程中就會(huì)非常被動(dòng)?！ 《排浚懒只▓@客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。北京保利物業(yè)酒店管理公司 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對(duì)此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)?！ 〈穑何覀円罁?jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料7作者：日期：北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場競標(biāo)答辯節(jié)選９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。 第一答辯人： 第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定?！ 〔跳檸r（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請(qǐng)解釋一下?！ ↑c(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況?！ ⌒炜∵_(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的５５％以上，請(qǐng)對(duì)此問題進(jìn)行解釋?！ 〈穑宏P(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來測算，在標(biāo)書上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計(jì)算出６元錢。資料做進(jìn)一步的測算?！ 〈穑簢矣嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評(píng)委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制定這樣一個(gè)百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。 這也引發(fā)出另一個(gè)問題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問題該如何解決？同時(shí)，對(duì)于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。北京燕僑物業(yè)管理公司 點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見一斑。你們是外包的，請(qǐng)問，你們將如何保證對(duì)保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 我們?cè)谥贫?biāo)書時(shí)，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動(dòng)就比較全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時(shí)的客戶群，來進(jìn)行文化活動(dòng)的組織及安排。社會(huì)上保安公司很多，他們也是通過競爭來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會(huì)發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。楊：請(qǐng)你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？ 點(diǎn)評(píng)：良好的理念及超前的意識(shí)是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個(gè)對(duì)物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識(shí)、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司?！ 〉谒拇疝q人：但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。 問：你們的標(biāo)書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是管理人員利用工作時(shí)間完成的，而管理人員的工資已
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