【正文】 成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。 （ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ ——這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？ ——貨比三家 。 （ 2）計(jì)價(jià)方法的確定 定額計(jì)價(jià)招標(biāo)、工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo) 1）定額計(jì)價(jià)法招標(biāo)在實(shí)施過程中存在的 缺點(diǎn)： ——總價(jià)不確定，對于項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)； ——結(jié)算核對工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對時(shí)間冗長； ——變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)； ——對于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)；能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能 ——對成本人員的個(gè)人水平依賴性較大。 2）工程量清單法計(jì)價(jià)的 優(yōu)點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 111 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； ②工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； ④設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。 （ 3）工程合同價(jià)的確定： 固定合同價(jià)格、可調(diào)合同價(jià)格、成本加酬金合同價(jià) 確定合理的合同價(jià)格和簽訂嚴(yán)密的工程合同，使合同價(jià)得以穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)，是招投標(biāo)階段重要的工作內(nèi)容，也是雙方關(guān)心的核心條款。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 位的選擇 （ 1）資質(zhì) （ 2）管理水平 （ 3）技術(shù)力量 （ 4）歷史記錄 （ 5）資金實(shí)力 （ 6）合作經(jīng)歷 （ 7）信用情況 ① 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備設(shè)備供貨商名冊及資料數(shù)據(jù)庫。 ②在公司認(rèn)可的承建商、供貨商、監(jiān) 理公司中選擇投標(biāo)單位。 ③選擇五家投標(biāo)單位 ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 甲方招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位參加投標(biāo) ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 內(nèi)部材料。 131 （ 1）投標(biāo)單位的選擇 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的措施 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 文件 招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含： （ 1）工期； （ 2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）質(zhì)量要求； （ 4）付款方式； （ 5）招標(biāo)范圍； （ 6）結(jié)算方式； （ 7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； （ 8）投標(biāo)注意事項(xiàng)； （ 9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）； （ 10）接標(biāo)時(shí)間； （ 11）開標(biāo)時(shí)間； （ 12）定標(biāo)方法； （ 13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見； （ 14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （ 15）圖紙、其他要求等。 ① 主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 ②邀請外部顧問專家審核 ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 內(nèi)部材料。 132 (2)招標(biāo)文件的編制 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 (1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo) （ 3）綜合評審 優(yōu)先順序 ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位 ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 內(nèi)部材料。 133 (3)評標(biāo)和定標(biāo) 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 內(nèi)部材料。 134 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意三大方面，一個(gè)是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費(fèi)用，第二個(gè)是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及工程款引起的費(fèi)用；第三個(gè)方面是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 （一）施工環(huán)節(jié)成本控制的主要內(nèi)容 內(nèi)部材料。 134 合同管理常用方法有： （ 1）合同會(huì)簽制度： 一項(xiàng)合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門評審，各自對合同中的條款進(jìn)行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。 （ 2）合同分析： 包括專業(yè)技術(shù)（專業(yè)成本及漏項(xiàng)及可實(shí)施性）分析及法律風(fēng)險(xiǎn)分析（合法及保障性）。 （ 3）合同交底： 合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上。并把合同間的銜接交待清楚。 （ 4）合同實(shí)施的控制： 通過合同實(shí)施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實(shí)施過程，達(dá)到合同總目標(biāo)。在實(shí)施中，采取“技術(shù)措施”、“組織和管理措施”“經(jīng)濟(jì)措施經(jīng)濟(jì)措施””和“合同措施”予以糾正。 (二 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要環(huán)節(jié) 137 工程建設(shè)中索賠管理的任務(wù)主要有索賠和反索賠 （ 1） 索賠： 是指在合同實(shí)施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實(shí)現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯(cuò)誤的描述） 2）工程施工方面（如設(shè)計(jì)變更和工程質(zhì)量要求變更引起的） 3）關(guān)于價(jià)款方面（如拖延支付進(jìn)度款） 4）工期引起的（延誤工期損失等） 5）特殊風(fēng)險(xiǎn)和人力不可抗拒（指戰(zhàn)爭、革命、內(nèi)戰(zhàn)等） 6）工程暫挺、中止合同。 （ 2） 反索賠： 是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。 常見反索賠的主要理由： 1）工程質(zhì)量缺陷 2）拖延工期 3）保留金的 4）發(fā)包方其他損失。 137 （ 1）設(shè)計(jì)和工程變更的主要內(nèi)容： 1）由于設(shè)計(jì)單位圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項(xiàng)。 2）由于設(shè)計(jì)部門改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 3）由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 4）由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 （ 2）變更管理的主要措施： 我們只擔(dān)心二種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。 ◆第一種： 是到退的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi) 。 ◆第二種： 設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理 “貨比三家” 的優(yōu)勢失效，必然會(huì)帶來成本的增加。 ◆對于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容： 其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算 。對于這種設(shè)計(jì)變更帶來的工程成本的增減，不論其是設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的，還是營銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢 。 137 現(xiàn)場簽證管理 （ 1）現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線）變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項(xiàng)。 事后設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場、趕工措施、配合銷售等。 （ 2）系統(tǒng)分析產(chǎn)生現(xiàn)場簽證的誘因 1） 設(shè)計(jì)變更引起的設(shè)計(jì)變更引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說明不清引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說明不清引起的措施費(fèi)簽證 2）技術(shù)措施和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清晰造成場地移交責(zé)任不清引起的 (場地硬化 )規(guī)費(fèi)簽證 (夜間施工噪音污染 ) 3）主材、主要工藝變了施工樣板先行，避免返工損失（安裝管道）低價(jià)入場，申請變相的索賠 4）甲供材料管理采保費(fèi)和甲供材料損耗等 （ 3）控制現(xiàn)場簽證的原則 —— 避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 （ 4）影響現(xiàn)場簽證的罪魁禍?zhǔn)祝? —— 合同出現(xiàn)漏洞。 —— 設(shè)計(jì)變更。 —— 施工措施費(fèi)。 142 （ 5）目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問題： —— 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。 —— 工程量清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。 —— 付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 —— 工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 （ 6）措施費(fèi) 1）施工措施費(fèi)含義：投標(biāo)人完成本招標(biāo)工程所需要的技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目全部費(fèi)用，并已經(jīng)充分考慮了招標(biāo)文件的施工管理及技術(shù)要求。 2）控制原則：在招標(biāo)中明確“施工措施費(fèi)用包干”施工措施費(fèi)包干原則： 投標(biāo)措施項(xiàng)目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費(fèi)用中，措施項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)包干考慮，結(jié)算時(shí)除合同規(guī)定外不做調(diào)整。設(shè)計(jì)變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費(fèi)用亦由投標(biāo)人在李報(bào)價(jià)表中包干考慮。 （ 7）具體操作措施： 1）一單一算原則：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項(xiàng)內(nèi)容； 2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本中； 3）完工確認(rèn)原則：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； 4）原件結(jié)算原則：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； 5）時(shí)間限制原則：設(shè)計(jì)變更、簽證都應(yīng)先立項(xiàng)后實(shí)施。若有特殊情況，請示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報(bào)變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。原則上不允許發(fā)生人工簽證。 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 更環(huán)節(jié) （ 1）變更評估 ① 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。 ②加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 ③各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 （ 2）變更的審核簽認(rèn) ① 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 ②設(shè)計(jì)變更通知單。 ③變更必須有設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 （ 3）變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。 145 設(shè)計(jì)變更 (三 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中約定的條款執(zhí)行。 （ 2）簽證的時(shí)限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 （ 3）簽證的工程量 ① 認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。 ②簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 （ 4）簽證的審批 ① 施工洽商通知單 ②必須遵循“先洽后干 ”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。 （ 5）簽證的反饋 對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料