【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8條）? 關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由 政府指定的 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)）? “ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ” 的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 國辦發(fā)【 2023】 26號(hào) 制定的 “ 普通住房標(biāo)準(zhǔn) ”的收入的稅務(wù)處理? 范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 （財(cái)稅【 2023】 141號(hào)）? 關(guān)于普通住宅的認(rèn)定：? 條例第 8條中 “ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ” 和 財(cái)稅【 1999】 210號(hào) 中 “普通住宅 ” 的認(rèn)定，一律按 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ” 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)）? 關(guān)于 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ” 的標(biāo)準(zhǔn)? 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：? 住宅小區(qū)建筑容積率在１ .0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許 單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例收入的稅務(wù)處理? 不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 （國辦發(fā)【 2023】 26號(hào)）? 注： 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 不分別核算 增值額或 不能準(zhǔn)確核算 增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第 8條第 1項(xiàng)的免稅規(guī)定。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)）? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （國稅發(fā)【 2023】 187號(hào)）? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)：? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。 采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價(jià)款作為土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。 （ 應(yīng)和營業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)一致 ）收入的稅務(wù)處理? 土地增值稅的預(yù)征率：? （ 1）普通住宅，按 1%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；? （ 2）營業(yè)房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；? （ 3）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又開發(fā)其他類型商品房，其銷售收入未分別核算的，按 2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。（ 揚(yáng)地稅發(fā)【 2023】 96號(hào) ） ? ：? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，收入的稅務(wù)處理? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 （國稅發(fā)【 2023】 91號(hào)）? 土地增值稅清算的條件：? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件（符合之一）：? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；? （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；? （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。? 注： 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形：? （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建收入的稅務(wù)處理? 筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的 比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；? 即， （已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積 +出租或自用可售建筑面積）247。 總可售建筑面積 ≥85% 。 ? （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；? （ 3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算）? （ 4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)收入的稅務(wù)處理? 機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。? 相關(guān)法律責(zé)任：? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間的確認(rèn)（辦法第 6條）：銷售方式 具體情形 收入額的確定 銷售確認(rèn)時(shí)間采取一次性全額收款方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利 )之日采取分期收款方式 付款方按期付款 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 付款日付款方提前付款 在實(shí)際付款日確認(rèn)采取銀行按揭方式銷售 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)采取委托方式銷售支付手續(xù)費(fèi)方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)視同買斷方式 企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)合同價(jià)低于買斷價(jià)；受托方與購買方簽訂合同 按買斷價(jià)基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)（ 支付的分成額不得減除 ） ；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)受托方與購買方簽訂合同 基價(jià)＋分成額包銷方式 包銷期內(nèi)完成銷售的 按上述 13項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)包銷期內(nèi)尚未出售的 按合同（協(xié)議）約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入收入的稅務(wù)處理? 幾點(diǎn)說明：? ：? 需按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入，即企業(yè)無論是否實(shí)際收到價(jià)款，都要按照合同約定條款納稅。對(duì)于付款方提前付款的，企業(yè)要在實(shí)際付款日確認(rèn)收入。? ：? 銀行按揭銷售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。其收入的實(shí)現(xiàn)實(shí)際是參照了分期付款的原則。 ? ：? （ 1） “ 收支兩條線的原則 ” ，企業(yè)不能在收取的價(jià)款中坐扣將來支付給受托方得價(jià)款。 收入的稅務(wù)處理? （ 2）企業(yè)即使沒有收到價(jià)款，也要按照委托協(xié)議確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。? （ 3）對(duì)于視同買斷方式收入的確認(rèn)，按合同協(xié)議價(jià)與實(shí)際收到價(jià)款采取孰高原則計(jì)稅。? （ 4） “ 超基價(jià)分成方式 ” 同 “ 視同買斷方式 ” 的原則相同，只是 “ 超基價(jià)分成方式 ” 的買斷價(jià)格是基價(jià)加分成而已。? （ 5）已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算。 ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接：? 關(guān)于包銷商：? 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是收入的稅務(wù)處理? 代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “ 服務(wù)業(yè) — 代理業(yè) ” 征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn)” 征收營業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅。（國稅函【 1996】 684號(hào) ）? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn)? （一）售后回購：? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。? 銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的， 如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格收入的稅務(wù)處理? 大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 （國稅函 【 2023】 875號(hào) ）? 與會(huì)計(jì)處理的差異：? 對(duì)于售后回購，會(huì)計(jì)一般不作為銷售處理；如果有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理一致。? 例 3： 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價(jià)為 900萬元。合同規(guī)定，２年后Ａ企業(yè)將這幢房產(chǎn)重新購回，回購價(jià)為 1000萬元。試析會(huì)計(jì)處理與稅收的差異。? 分析：? 由于回購價(jià)已在合同中訂明，表明商品價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的收入的稅務(wù)處理? 風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均歸賣方所有，與買方無關(guān)，且賣方仍對(duì)售出的商品實(shí)施控制。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售， 而是一項(xiàng)融資協(xié)議，整個(gè)交易不確認(rèn)收入。 這種交易實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)作抵押，向乙企業(yè)借款 900萬元，借款期為２年，應(yīng)支付利息（ 1000－ 900＝ 100萬元）。? 稅務(wù)處理：? ，所得稅 不需要 調(diào)增應(yīng)納稅所得額 50萬元 ， 但如果財(cái)務(wù)費(fèi)用超過同期銀行利率要調(diào)增。? 2. 2023年度 1月份和回購年度 2023年 1月份必須繳納營業(yè)稅。繳兩次稅。? （二）售后回租：收入的稅務(wù)處理? 雖然稅收沒有明確規(guī)定售后回租的處理，但是如果售后回租形成融資租賃的情形，認(rèn)為企業(yè)對(duì)已售出的商品保留了通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，并實(shí)施了有效控制。? 因此不符合所得稅收入確認(rèn)條件，可以按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，不確認(rèn)收入。? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接：? 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用 “ 購房回租 ” 等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(dòng)（即與購房者簽訂 “ 商品房買賣合同書 ” ，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者 均應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。（ 國稅函【 1999】144號(hào) ）? （三）還本銷售收入的稅務(wù)處理? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。由于稅法規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，在確認(rèn)收入額時(shí)，不得扣除還本支出。? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接：? 對(duì)以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。 （ 國稅函【 1995】 156號(hào) ）? （四）商業(yè)折扣：? 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除。? 商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的收入的稅務(wù)處理? 金額確定銷售商品收入金額。 ? 營業(yè)稅規(guī)定：? 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果 將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。（ 營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第 15條 ）? 注： 盡管企業(yè)所得稅不再強(qiáng)調(diào)將折扣額開在同一發(fā)票上，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計(jì)算營業(yè)稅時(shí)不予扣除。? （五）現(xiàn)金折扣? 現(xiàn)金折扣是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 收入的稅務(wù)處理? 實(shí)際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。? 關(guān)于扣除憑據(jù)的問題： 現(xiàn)金折扣是沒有專用發(fā)票的，并且也不能開出收據(jù)（因?yàn)闆]有收到錢），所以只能根據(jù)當(dāng)時(shí)簽署的合同、具體收款的時(shí)間、以及企業(yè)內(nèi)部自制的審批單據(jù)作為依據(jù)了。 （真實(shí)性原則）? （六）買一贈(zèng)一? 企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品， 不屬于捐贈(zèng)， 應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的 公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn) 各項(xiàng)的銷售收入。（ 國稅函【 2023】 875號(hào) ）? 與會(huì)計(jì)處理的差異： ? 對(duì)于將外購的商品用于贈(zèng)送，會(huì)計(jì)按購入成本作為銷售費(fèi)收入的稅務(wù)處理? 用或成本處理，不作收入。稅收按公允價(jià)值比例分?jǐn)偞_認(rèn)銷售收入。? 關(guān)于銷售房屋贈(zèng)送家電等貨物流轉(zhuǎn)稅的處理：? 此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，因?yàn)椴⒉簧婕盃I業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，因此不能按混合銷售處理（ 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及 應(yīng)稅勞務(wù) 又涉及貨物，為混合銷售行為 ），而應(yīng)該將有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與贈(zèng)送實(shí)物作為兩項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)， 按兼營處理：? 納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。 （營業(yè)稅細(xì)則第 8條）收入的稅務(wù)處理? 相關(guān)個(gè)人所得稅政策銜接：? 個(gè)人因參加企業(yè)的 有獎(jiǎng)銷售活動(dòng) 而取得的贈(zèng)品所得，應(yīng)按“ 偶然所得 ” 項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。贈(zèng)品所得為實(shí)物的，應(yīng)以實(shí)施條例規(guī)定的方法確定應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。（ 國稅函【 2023】 629號(hào) ）? 六、其他收入? （一）租金收入：? 是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品 交付承租人使用之日起 ， 出租方取得的預(yù)租價(jià)款 按租金收入的稅務(wù)處理? 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （辦法第 10條）? 所得稅基本規(guī)定：? 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （條例第 19條）? 關(guān)于提前支付租金的處理：? 根據(jù)《實(shí)施條例》第 19條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中， 如果交