【正文】 照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 ％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12％。收入的稅務(wù)處理? 房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。? 房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定：? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)收入的稅務(wù)處理? 開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。? （ 2）對(duì)于承租方，雖然第一年取得了全額發(fā)票，但是不能一次性扣除費(fèi)用，而是按照《實(shí)施條例》第 49條的規(guī)定，分期攤銷。而根據(jù)上述規(guī)定，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 （辦法第 10條）? 所得稅基本規(guī)定：? 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 8條）收入的稅務(wù)處理? 相關(guān)個(gè)人所得稅政策銜接：? 個(gè)人因參加企業(yè)的 有獎(jiǎng)銷售活動(dòng) 而取得的贈(zèng)品所得，應(yīng)按“ 偶然所得 ” 項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。 （真實(shí)性原則）? （六）買一贈(zèng)一? 企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品， 不屬于捐贈(zèng)， 應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的 公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn) 各項(xiàng)的銷售收入。? （五）現(xiàn)金折扣? 現(xiàn)金折扣是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 （ 國(guó)稅函【 1995】 156號(hào) ）? （四）商業(yè)折扣：? 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除。（ 國(guó)稅函【 1999】144號(hào) ）? （三）還本銷售收入的稅務(wù)處理? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。繳兩次稅。因此這種銷售回購(gòu)本質(zhì)上不是一種銷售， 而是一項(xiàng)融資協(xié)議，整個(gè)交易不確認(rèn)收入。? 例 3： 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價(jià)為 900萬(wàn)元。（國(guó)稅函【 1996】 684號(hào) ）? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn)? （一）售后回購(gòu)：? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購(gòu)回該資產(chǎn)。? （ 3）對(duì)于視同買斷方式收入的確認(rèn)，按合同協(xié)議價(jià)與實(shí)際收到價(jià)款采取孰高原則計(jì)稅。? ：? 銀行按揭銷售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)收入的稅務(wù)處理? 機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形：? （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建收入的稅務(wù)處理? 筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的 比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；? 即， （已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積 +出租或自用可售建筑面積）247。（ 揚(yáng)地稅發(fā)【 2023】 96號(hào) ） ? ：? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，收入的稅務(wù)處理? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)）? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營(yíng)業(yè)稅（ 沒有提供應(yīng)稅勞務(wù) ），如果已經(jīng)征收營(yíng)業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營(yíng)業(yè)額或退稅處理。? 關(guān)于訂金：? 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定 向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。（ 營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 24條）? 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。收入的稅務(wù)處理? 所得稅規(guī)定：? 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或 《房地產(chǎn)預(yù)售合同》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。? 定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式，主要是為了擔(dān)保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。? 《預(yù)售合同》達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)：? （ 1）預(yù)繳申報(bào)表：? 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)在《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》（ A類）第 4行 “ 利潤(rùn)總額 ” 將按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額減除。 （辦法第 9條）? 差異調(diào)整報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：? ，包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等；? ，包括開發(fā)項(xiàng)目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)，尤其是委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況）、收入的稅務(wù)處理? 配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場(chǎng)所的核算、企業(yè)的融資情況利息核算和支付情況等；? 3.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工對(duì)象會(huì)計(jì)成本、計(jì)稅成本調(diào)整計(jì)算明細(xì)表》 ；? 、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項(xiàng)，納稅調(diào)整金額 。? 2023年度又開發(fā)了 B項(xiàng)目，截止到年底項(xiàng)目也完工，共實(shí)現(xiàn)收入 4500萬(wàn)元，開發(fā)成本 2700萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加 。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的 差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其收入的稅務(wù)處理? 他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 （蘇地稅函【 2023】 137號(hào)）? ；? 、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；? 對(duì) 未能同時(shí)符合上述條件 ，被冠以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。? （ 3）對(duì)商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和收入的稅務(wù)處理? 危改房的， 應(yīng)分別核算銷售收入 ，并按照對(duì)應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)； 不能分別核算的，一律從高 適用計(jì)稅毛利率。? 關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房：? （ 1） 經(jīng)濟(jì)適用房 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房收入的稅務(wù)處理? 困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。? 關(guān)于計(jì)稅毛利率：? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：? 、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。? 對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 （財(cái)稅【 2023】 24號(hào) ）? 繳納期限：? 自 2023年 1月 1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地時(shí)間的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅。 （按月計(jì)算）? 計(jì)算公式：收入的稅務(wù)處理? 應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積 城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn) （ 1－累計(jì)售出房屋建筑面積 /房屋建筑總面積） 247。 熟地 是指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。? 注： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)， 但開發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)， 已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。? 需要注意的是：? ,而非整個(gè)項(xiàng)目的完工標(biāo)準(zhǔn)，也就是說只要項(xiàng)目中的某個(gè)成本對(duì)象符合完工標(biāo)準(zhǔn)，該成本對(duì)象就應(yīng)該視作完工產(chǎn)品。? 關(guān)于初始產(chǎn)權(quán)證明：收入的稅務(wù)處理? 通常是指取得大產(chǎn)權(quán)證。? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用：? 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。收入的稅務(wù)處理? （一）關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)：? 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品 符合下列條件之一的， 應(yīng)視為已經(jīng)完工：? ；? ； ? 。? 因此，從稅收角度有必要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)收入的收入的稅務(wù)處理? 確認(rèn)作出明確規(guī)定。? 對(duì)于采取預(yù)售方式，按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位或個(gè)人的購(gòu)房定金，會(huì)計(jì)上一般通過預(yù)收賬款科目進(jìn)行核算。? 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額? 時(shí)，可予以扣除， 但不允許作為加計(jì) 20％扣除的基數(shù)；? 對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí) 不允許扣除代收費(fèi)用 。 （營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 13條）? 注： 住房專項(xiàng)維修基金 是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。收入或所得是一定納稅期間經(jīng)濟(jì)利益的流入，即凈資產(chǎn)的增加。? 關(guān)于代收費(fèi)：? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等：? 凡 納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；收入的稅務(wù)處理? 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并 由企業(yè)之外的 其他收取部門、單位開具發(fā)票的， 可作為代收代繳款項(xiàng) 進(jìn)行管理。 ? 四、關(guān)于核定征收? 企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第 35條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,概述? 并逐步規(guī)范 ,同時(shí)按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但 不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式 進(jìn)行征收、管理。加上企業(yè)所得稅法的出臺(tái)，因此，有必要出臺(tái)和修訂專門的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法。企業(yè)所得稅規(guī)定以 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào) 為主 ， 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的其他所得稅規(guī)定，請(qǐng)見 09年度企業(yè)所得稅匯繳培訓(xùn)資料之一企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額解析。? 2.? 而我國(guó)先后出臺(tái)的企業(yè)所得稅管理辦法，都是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整。（ 辦法第 3條 ）? 三、適用時(shí)間：? 自 2023年 1月 1日 起執(zhí)行。 （辦法第 5條）? 主要包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫(kù)、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價(jià)外收入等。 （稅法第 6條）? 稅法的收入總額是基于資產(chǎn)負(fù)債觀的收入總額。 （營(yíng)業(yè)稅條例第 5條）? 價(jià)外費(fèi)用： 包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、 代收款項(xiàng) 、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但 不包括同時(shí)符合 以下條件代為收取的 政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：? ，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的收入的稅務(wù)處理? 行政事業(yè)性收費(fèi)；? ；? 。 （土地增值稅條例第 5條） 收入的稅務(wù)處理? 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用：? 如果代收費(fèi)用是 計(jì)入房?jī)r(jià) 中向購(gòu)買方 一并收取的 ，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；? 如果代收費(fèi)用 未計(jì)入房?jī)r(jià)中 ，而是在房?jī)r(jià)之外 單獨(dú)收取 的， 可以不作為 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。收入的稅務(wù)處理? ：? 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入的確認(rèn)與計(jì)量除包括以上4個(gè)條件外，還包括 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) 。使預(yù)售收入和銷售收入成為可選擇的稅收處理。? 三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法：? 由于未完工成品的 成本無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量 ，不能確認(rèn)實(shí)際利潤(rùn)因此 需按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。? 實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未進(jìn)行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會(huì)形成已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的成本由于在收入的稅務(wù)處理? 完工年度未取得發(fā)票，無(wú)法扣除的問題。但由于部分開發(fā)商往往違規(guī)操作（不通過驗(yàn)收合格或辦理備案手續(xù)等），因此投入使用時(shí)視為已完工。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。收入的稅務(wù)處理? 是 采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 生地 是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品銷售期間，應(yīng)按建筑面積區(qū)分已售部分和未售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。（各省規(guī)定不一）? （ 2）開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房 ，在商品住房項(xiàng)目中配套建造 經(jīng)濟(jì)適用住房 ，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積 占總建筑面積的比例免征 開發(fā)商應(yīng)繳納的收入的稅務(wù)處理? 城鎮(zhèn)土地使用稅。其中， 已取得地下土地使用權(quán)證的 ，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款； 未取得地下土地使用權(quán)證 或地下土地使用權(quán)證上 未標(biāo)明土地面積的 ，按 地下建筑垂直投影面積 計(jì)算應(yīng)征稅款。開發(fā)產(chǎn)品完工后，要將其實(shí)際毛