【正文】 贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品， 不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的 公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn) 各項(xiàng)的銷售收入。 ? （五）現(xiàn)金折扣 ? 現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 （ 國稅函【 1995】 156號(hào) ） ? （四）商業(yè)折扣： ? 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除。（ 國稅函【 1999】 144號(hào) ） ? （三）還本銷售 收入的稅務(wù)處理 ? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。繳兩次稅。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售，而是一項(xiàng)融資協(xié)議，整個(gè)交易不確認(rèn)收入。 ? 例 3： 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價(jià)為 900萬元。（國稅函【 1996】 684號(hào) ） ? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn) ? （一）售后回購： ? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。 ? （ 3）對(duì)于視同買斷方式收入的確認(rèn)，按合同協(xié)議價(jià)與實(shí)際收到價(jià)款采取孰高原則計(jì)稅。 ? ： ? 銀行按揭銷售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。 ? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù) 收入的稅務(wù)處理 ? 機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 ? 注： 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價(jià)款作為土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。 （國辦發(fā)【 2023】 26號(hào)） ? 注： 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 （財(cái)稅【 2023】 141號(hào)） ? 關(guān)于普通住宅的認(rèn)定： ? 條例第 8條中“ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ”和 財(cái)稅【 1999】 210號(hào) 中“ 普通住宅 ”的認(rèn)定，一律按 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)） ? 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的 ，免征土地增值稅。 ? 關(guān)于退款的處理 ? 納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 。 ? 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護(hù)。 而主表第三行的稅金及附加不能重復(fù)扣除，應(yīng)該在附表三 第 40行“其他”進(jìn)行納稅調(diào)增。 收入的稅務(wù)處理 ? （ 2）年度申報(bào)表： ? 附表三的第 52行“ 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤 ”的第 3列 “調(diào)增金額” 填寫按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額，而附表一的收入、附表二的成本、主表第三行的稅金及附加，是不會(huì)有數(shù)據(jù)的。 ? 試計(jì)算該企業(yè) 202 2023兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進(jìn)行其他納稅調(diào)整） ? 分析： 收入的稅務(wù)處理 ? 2023年： ? 企業(yè)的利潤總額＝ 0―150 萬元＝ 150萬元 ? 應(yīng)納稅所得額＝ 7800 8%――150 ＝ ? 應(yīng)納稅額 = 25%= ? 2023年： ? 利潤總額 =（ 12023+4500） （ 6000+2700） （ ++） 890＝ ? 應(yīng)納稅所得額＝ ＋ ―624 ＝ ? 需要注意的是： 本期扣除的前期營業(yè)稅金及附加 元需作納稅調(diào)增，上期按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利 624萬元（ 7800 8%）應(yīng)予以調(diào)減。當(dāng)年繳納營業(yè)稅金及附加 ，期間費(fèi)用 150萬元。 ? 實(shí)際上到底用利潤率還是計(jì)稅毛利率，其 關(guān)鍵點(diǎn)在于 期間費(fèi)用及營業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。 （ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號(hào) ） ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 對(duì) 政府或經(jīng)批準(zhǔn)的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營業(yè)稅。 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的 限價(jià)房和危改房 按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。 ? ，不得低于 5％。 ? 未完工產(chǎn)品 按 計(jì)稅毛利率 繳納， 完工產(chǎn)品 按 實(shí)際毛利率 繳納。（財(cái)稅【 2023】 152號(hào)） ? 例 1： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2023年 12月份通過出讓方式取得 收入的稅務(wù)處理 ? 土地 10000平方米， 2023年 2月份取得土地使用證， 2023年度共建造 12幢商品房，建筑面積共 15000平方米， 2023年12月份，銷售 9000平方米，試問該企業(yè) 2023年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅多少元（該地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額為4元 /平方米） ? 分析： ? 2023年 111月份應(yīng)納稅 =10000 4 11/12= ? 2023年 12月份應(yīng)納稅額 =10000 4（ 1－ 9000/15000）/12= ? 2023年度應(yīng)納稅額 =+=38000元 ? 關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題 ? 對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 單獨(dú)建造的 地下建筑用 收入的稅務(wù)處理 ? 地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。（ 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第 6條 ） ? 注： 對(duì)于 小區(qū)內(nèi)的 公用道路及綠化用地 應(yīng)按規(guī)定繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅。 （國稅函【 2023】 645號(hào) ） ? 關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定： ? 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 （ 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 ） ? 土地轉(zhuǎn)讓包括生地和熟地的轉(zhuǎn)讓。 ? ，只要滿足條件之一，就要確認(rèn)完工 ,不需要全部得到確認(rèn)。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。（ 國稅函【 2023】 342號(hào) ） ? 按正常操作程序應(yīng)是 首先拿大證，其次是投入使用，最后分割拿小證。竣工證明材料通常是指取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，向房管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案表。 ? 但，這樣會(huì)造成“會(huì)計(jì)未確認(rèn)收益，而企業(yè)需繳納所得稅；或會(huì)計(jì)已確認(rèn)收益，但企業(yè)無需繳納所得稅”的時(shí)間性差異現(xiàn)象。使大量的銷售收入懸在預(yù)售收入中，得不到調(diào)整。并 同時(shí)滿足 以下 4個(gè)條件，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)： ? （ 1）商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將 商品所有權(quán) 相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ? （ 2）企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制； ? （ 3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量； ? （ 4）已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的 成本能夠可靠地核算 。 （國稅發(fā)【 2023】 69號(hào)） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 ? 營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定： ? 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的 全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 。 ? 包括：銷售貨物收入；提供勞務(wù)收入；轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；股息、紅利等權(quán)益性投資收益；利息收入；租金收入；特許權(quán)使用費(fèi)收入；接受捐贈(zèng)收入和其他收入。 ? 計(jì)算公式 ? 企業(yè)所得稅： ? 應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額適用稅率－減免稅額－抵免稅額 （ 條例第 76條 ） ? 應(yīng)納稅所得額 ＝ 收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－彌補(bǔ)以前年度虧損（ 稅法第 5條 ） ? 應(yīng)納稅所得額 ＝ 利潤總額 ＋ 納稅調(diào)整增加額－納稅調(diào)整減少額 ＋ 境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損（ 國稅發(fā)【 2023】 101號(hào)、國稅函【 2023】 1081號(hào) ） ? 應(yīng)納稅所得額 =利潤總額 +（期末預(yù)收賬款 期初預(yù)收賬款）計(jì)稅毛利率 +其他納稅調(diào)整 ＋ 境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損 ? 土地增值稅： 計(jì)算公式 ? 應(yīng)納稅額＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) ? 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額 ? 關(guān)于土地增值稅稅率和速算扣除系數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額 稅率 速算扣除系數(shù) ≤50% 30％ 0 ＞ 50%,≤100% 40% 5% ＞ 100%, ≤200% 50% 15% ＞ 200% 60% 35% 收入的稅務(wù)處理 ? 一、收入的范圍 ? 二、收入條件的確認(rèn) ? 三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法 ? ? ? ? ? ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間的確認(rèn) ? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn) ? 六、其他收入 收入的稅務(wù)處理 ? 一、收入的范圍： ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 二、適用范圍： ? 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù) 包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理 2023年度企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)材料之三 前言 ? ，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的土地增值稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收規(guī)定，進(jìn)行了歸納與對(duì)比分析。 講解提綱 ? 一、出臺(tái)背景及相關(guān)文件 ? 二、概述 ? 三、計(jì)算公式 ? 四、收入的稅務(wù)處理 ? 五、成本、費(fèi)用扣除的 ? 稅務(wù)處理 ? 六、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 出臺(tái)背景及相關(guān)文件 ? 一、出臺(tái)背景 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對(duì)象多、市場風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。 出臺(tái)背景及相關(guān)文件 ? 二、相關(guān)文件 ? 1.《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》 （國稅發(fā)【 2023】 142號(hào)） ? 2.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》 （國稅發(fā)【 2023】 83號(hào)） ? 3.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【 2023】 31號(hào) ） ? 4.《關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知》 （國稅發(fā)【 2023】 31號(hào)、蘇地稅發(fā)【 2023】 53號(hào)） 概述 ? 一、適用企業(yè)： ? 中國 境內(nèi) 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。 （辦法第 4條） ? 國稅發(fā)【 2023】 30號(hào) 文件規(guī)定 ：嚴(yán)禁按照行業(yè) 或者 企業(yè)規(guī)模大小 ，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。 （辦法第 5條） ? 所得稅基本規(guī)定： ? 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此， 無論是將代收款項(xiàng)納入價(jià)內(nèi)，還是不納入價(jià)內(nèi)，其實(shí) 收入的稅務(wù)處理 ? 都不影響企業(yè)所得稅，影響的是所得稅款的利息。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金， 不計(jì)征營業(yè)稅。 （財(cái)稅【 1995】 48號(hào)） ? 二、收入條件的確認(rèn)： ? 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或 《房地產(chǎn)預(yù)售 收入的稅務(wù)處理 ? 合同》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) （辦法第 6條） ? ：（國稅函【 2023】 875號(hào)） ? 除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。 ? ： ? 房地產(chǎn)開發(fā)具有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長，一般會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度；往往采取預(yù)售方式，由此形成商品房交付與收款存在較大時(shí)間差異；產(chǎn)品成本計(jì)量相對(duì)滯后等特征。 ? 從企業(yè)所得稅的角度， 不存在預(yù)收帳款的概念 （新文件摒棄了原來的預(yù)售收入的概念），只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)， 應(yīng)全部確認(rèn)為收入 (與會(huì)計(jì)上的收入存在區(qū)別 )。 （辦法第 3條） ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料： ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量 是否通過驗(yàn)收合格 ，或 是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù) ，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。所謂大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。例如：某棟樓的其中一棟房子已經(jīng)開始投入使用 ,就應(yīng)該將整棟樓視作完工產(chǎn)品。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 53號(hào)） ? 關(guān)于土地開發(fā)完工條件的確認(rèn)： ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? （ 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； ? （ 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè) 收入的稅務(wù)處理