【正文】 設(shè)收入的稅務(wù)處理? 工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 生地 是指完成土地征用，未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。? 注： 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地， 無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)， 無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中 是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)， 只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分收入的稅務(wù)處理? 該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品銷售期間，應(yīng)按建筑面積區(qū)分已售部分和未售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。 繳納期限? 免稅規(guī)定：? （ 1）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地，免征土地使用稅。（各省規(guī)定不一）? （ 2）開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房 ，在商品住房項(xiàng)目中配套建造 經(jīng)濟(jì)適用住房 ，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積 占總建筑面積的比例免征 開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的收入的稅務(wù)處理? 城鎮(zhèn)土地使用稅。 （財(cái)稅【2023】 186號(hào)）? 自 2023年 1月 1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到 房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。其中， 已取得地下土地使用權(quán)證的 ，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款； 未取得地下土地使用權(quán)證 或地下土地使用權(quán)證上 未標(biāo)明土地面積的 ，按 地下建筑垂直投影面積 計(jì)算應(yīng)征稅款。 （財(cái)稅【 2023】 128號(hào)）? （二）關(guān)于完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算：? 只要符合產(chǎn)品完工的三個(gè)條件之一，不論 會(huì)計(jì)上是否符合收入實(shí)現(xiàn)條件， 是否計(jì)算出實(shí)際利潤(rùn)，計(jì)算所得稅時(shí)就應(yīng)該按照實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，要將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)收入的稅務(wù)處理? 毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。? ，不得低于 10%。 （我市為 8%）? 、限價(jià)房和危改房的， 不得低于 3%。? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的 經(jīng)濟(jì)適用房 、按規(guī)定的計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅時(shí)，需向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：? ；? 劃撥土地 的批準(zhǔn)文件；? ；? 格證明；? ；? （包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）；收入的稅務(wù)處理? 。? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)， 需向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：? A.《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明文件；? （包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）；? 。? 注： 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中 配套建設(shè)的商鋪、車庫(kù)、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入 ， 不得按照 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。 （蘇地稅函【 2023】 380號(hào)）? 經(jīng)濟(jì)適用住房是指 同時(shí)符合 以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：收入的稅務(wù)處理? ；? 采取劃撥的方式供應(yīng) ；? 注： 對(duì)于 2023年 10月 1日至 2023年 5月 1日之間取得土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，若土地供應(yīng)方式不符合行政劃撥的條件，可在滿足其他免稅條件的基礎(chǔ)上，提供與國(guó)土部門在此期間簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議和國(guó)有土地使用權(quán)證辦理免稅手續(xù)。收入的稅務(wù)處理? 關(guān)于計(jì)稅毛利率變化的實(shí)質(zhì)：? 國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào) 文件用 “ 計(jì)稅毛利率 ” 的提法，而 國(guó)稅函【 2023】 299號(hào) 文件又改為 “ 利潤(rùn)率 ” ，新文件再次改回計(jì)稅毛利率。? 應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法：? 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（辦法第 9條）? 例 2： 我市某房地產(chǎn)公司 2023年度開(kāi)發(fā) A項(xiàng)目，預(yù)售房款7800萬(wàn)元，當(dāng)年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工。 2023年度 A項(xiàng)目全部完工，實(shí)現(xiàn)收入 12023萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本 6000萬(wàn)元，該項(xiàng)目2023年度繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加 。該企業(yè) 2023年度期間費(fèi)用共發(fā)生 890萬(wàn)元。 ? 應(yīng)納稅額＝ 25% ＝ 收入的稅務(wù)處理? 注： A項(xiàng)目實(shí)際毛利額＝ 78006000/12023 ＝ 3600萬(wàn)元；實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額＝ 3600―624 ＝ 2976萬(wàn)元? 特別提醒： 在 年度納稅申報(bào)時(shí) ，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間 差異調(diào)整情況的報(bào)告 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號(hào) ）? （三）關(guān)于預(yù)繳申報(bào)表和年度納稅申報(bào)表的填報(bào)：? 《預(yù)售合同》的收入未達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)：? （ 1）預(yù)繳申報(bào)表：? 按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》（ A類）第 4行 “ 利潤(rùn)總額 ” 。當(dāng)年的稅金及附加由于未計(jì)入“ 營(yíng)業(yè)稅金及附加 ” 科目，應(yīng)在附表三 第 40行 “ 其他 ” 第4列 “ 調(diào)減金額 ” 中填列。收入的稅務(wù)處理? （ 2）年度申報(bào)表：? 附表三第 52行將以前年度確認(rèn)的預(yù)售收入轉(zhuǎn)回， 填報(bào)第 4列 “ 調(diào)減金額 ” 。收入的稅務(wù)處理? （四）定金和訂金稅收的處理：? 所謂定金 ，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方 在合同訂立時(shí)或者訂立后 履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過(guò) 20％），預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。? 因此，具有預(yù)收款性質(zhì)的 訂金、保證金、誠(chéng)意金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi) 也同預(yù)收的定金一樣處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅， 等簽訂銷售（預(yù)售）合同后 才予以納稅。（ 營(yíng)業(yè)稅條例第 12條 ）? 取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為 書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天 ； 未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款收入的稅務(wù)處理? 日期的， 為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天 。 （營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 25條）? 預(yù)收款，包括 預(yù)收定金 。 （國(guó)稅函【 1995】 156號(hào)）因此， 對(duì)于收取的定金應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 。? 而訂金、誠(chéng)意金等均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款收入的稅務(wù)處理? 性質(zhì)，因此， 不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。 （營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 14條）? 注： 房地產(chǎn)公司收取的定金違約金。? （五）土地增值稅相關(guān)規(guī)定：? ：? 除 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均應(yīng)收入的稅務(wù)處理? 按規(guī)定實(shí)行預(yù)征。 （土地增值稅條例第 8條）? 關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由 政府指定的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)）? “ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ” 的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 國(guó)辦發(fā)【 2023】 26號(hào) 制定的 “ 普通住房標(biāo)準(zhǔn) ”的收入的稅務(wù)處理? 范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)）? 關(guān)于 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ” 的標(biāo)準(zhǔn)? 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：? 住宅小區(qū)建筑容積率在１ .0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。允許 單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例收入的稅務(wù)處理? 不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 不分別核算 增值額或 不能準(zhǔn)確核算 增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第 8條第 1項(xiàng)的免稅規(guī)定。 （國(guó)稅發(fā)【 2023】 187號(hào)）? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)：? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。 （ 應(yīng)和營(yíng)業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)一致 ）收入的稅務(wù)處理? 土地增值稅的預(yù)征率：? （ 1）普通住宅，按 1%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；? （ 2）營(yíng)業(yè)房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；? （ 3）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又開(kāi)發(fā)其他類型商品房，其銷售收入未分別核算的，按 2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。 （國(guó)稅發(fā)【 2023】 91號(hào)）? 土地增值稅清算的條件：? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件（符合之一）：? （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；? （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；? （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 總可售建筑面積 ≥85% 。? （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；? （ 3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算）? （ 4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。? 相關(guān)法律責(zé)任：? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)于付款方提前付款的，企業(yè)要在實(shí)際付款日確認(rèn)收入。其收入的實(shí)現(xiàn)實(shí)際是參照了分期付款的原則。 收入的稅務(wù)處理? （ 2）企業(yè)即使沒(méi)有收到價(jià)款，也要按照委托協(xié)議確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。? （ 4） “ 超基價(jià)分成方式 ” 同 “ 視同買斷方式 ” 的原則相同，只是 “ 超基價(jià)分成方式 ” 的買斷價(jià)格是基價(jià)加分成而已。 ? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接：? 關(guān)于包銷商：? 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是收入的稅務(wù)處理? 代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “ 服務(wù)業(yè) — 代理業(yè) ” 征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn)” 征收營(yíng)業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 征收營(yíng)業(yè)稅。? 銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 （國(guó)稅函 【 2023】 875號(hào) ）? 與會(huì)計(jì)處理的差異：? 對(duì)于售后回購(gòu)，會(huì)計(jì)一般不作為銷售處理；如果有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理一致。合同規(guī)定，２年后Ａ企業(yè)將這幢房產(chǎn)重新購(gòu)回，回購(gòu)價(jià)為 1000萬(wàn)元。? 分析：? 由于回購(gòu)價(jià)已在合同中訂明，表明商品價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的收入的稅務(wù)處理? 風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均歸賣方所有，與買方無(wú)關(guān)，且賣方仍對(duì)售出的商品實(shí)施控制。 這種交易實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)作抵押，向乙企業(yè)借款 900萬(wàn)元，借款期為２年，應(yīng)支付利息（ 1000－ 900＝ 100萬(wàn)元）。? 2. 2023年度 1月份和回購(gòu)年度 2023年 1月份必須繳納營(yíng)業(yè)稅。? （二）售后回租：收入的稅務(wù)處理? 雖然稅收沒(méi)有明確規(guī)定售后回租的處理，但是如果售后回租形成融資租賃的情形，認(rèn)為企業(yè)對(duì)已售出的商品保留了通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，并實(shí)施了有效控制。? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接：? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用 “ 購(gòu)房回租 ” 等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂 “ 商品房買賣合同書(shū) ” ，將商品房賣給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回），對(duì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者 均應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。由于稅法規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接：? 對(duì)以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。? 商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的收入的稅務(wù)處理? 金額確定銷售商品收入金額。（ 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第 15條 ）? 注： 盡管企業(yè)所得稅不再?gòu)?qiáng)調(diào)將折扣額開(kāi)在同一發(fā)票上，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)不予扣除。 收入的稅務(wù)處理? 實(shí)際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。? 關(guān)于扣除憑據(jù)的問(wèn)題： 現(xiàn)金折扣是沒(méi)有專用發(fā)票的，并且也不能開(kāi)出收據(jù)（因?yàn)闆](méi)有收到錢），所以只能根據(jù)當(dāng)時(shí)簽署的合同、具體收款的時(shí)間、以及企業(yè)內(nèi)部自制的審批單據(jù)作為依據(jù)了。（ 國(guó)稅函【 2023】 875號(hào) ）? 與會(huì)計(jì)處理的差異： ? 對(duì)于將外購(gòu)的商品用于贈(zèng)送，會(huì)計(jì)按購(gòu)入成本作為銷售費(fèi)收入的稅務(wù)處理? 用或成本處理，不作收入。? 關(guān)于銷售房屋贈(zèng)送家電等貨物流轉(zhuǎn)稅的處理：? 此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，因?yàn)椴⒉簧婕盃I(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，因此不能按混合銷售處理（ 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及 應(yīng)稅勞務(wù) 又涉及貨物，為混合銷售行為 ），而應(yīng)該將有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與贈(zèng)送實(shí)物作為兩項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)， 按兼營(yíng)處理：? 納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者