【文章內(nèi)容簡介】 ○憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 56 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的問題 第 4項(xiàng)：維修費(fèi)用 ○日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 ○零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā) [2023]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 57 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除 ○代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 58 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 6項(xiàng)：會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ○按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 ○按建造固定資產(chǎn)處理 ○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 59 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 60 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 61 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 9項(xiàng)：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除。 62 第 10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共 4年。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 63 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 11項(xiàng)：利息 ○ 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象。 ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 64 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 ○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 65 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 ○自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 66 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 12項(xiàng)：土地閑置費(fèi) 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 67 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 13項(xiàng)：成本對象報(bào)廢和毀損損失 成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 68 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 69 （一）稅前扣除的管理 開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告） ， 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 九、關(guān)于征收管理問題 70 九、關(guān)于征收管理問題 （二）核定征收 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 71 九、關(guān)于征收管理問題 ○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 ○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ○擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào) ○納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由 72 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 十、關(guān)于適用減免稅政策問題 73 （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng) 聯(lián)合制定 具體實(shí)施辦法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 74 （二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］83號）同時(shí)廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 75 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 計(jì)稅成本講解 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。 77 開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計(jì)稅成本 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類 78 成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計(jì)稅成本對象的確定有 6個(gè)原則 : (一 )可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆? 成本對象的確定原則 79 （二） 定價(jià)差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 成本對象的確定原則 80 （四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。 （五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。 成本對象的確定原則 81 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。 成本對象的確定原則 82 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 計(jì)稅成本的種類 83 （一）土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 計(jì)稅成本的種類 84