【文章內(nèi)容簡介】 所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定：可售單位工程成本費用＝可售總成本費用247?？偪墒勖娣e可售總成本費用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確規(guī)定的面積。六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)記提的房屋折舊，不得在售出時再作成本、費用扣除。八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)【1999】242號）的規(guī)定執(zhí)行。九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。十、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，按本通知進行匯算。國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知國稅發(fā)［1995］153號19950803根據(jù)(以下簡稱稅法)及其實施細則的有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營繳納所得稅的有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于稅收待遇問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè),不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè),、關(guān)于實際經(jīng)營期起始日期的確定問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè),應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日, 確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn),則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn),、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的預(yù)收款征收企業(yè)所得稅的問題(一)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的,當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額,并按季預(yù)征所得稅,待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,銷售收入實現(xiàn)后,再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額,按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額.(二)各省,自治區(qū),直轄市和計劃單列市主管稅務(wù)機關(guān)可按照本條第(一)款,制定對從事房地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實施辦法及預(yù)計利潤率的確定方法,并報國家稅務(wù)總局備案.第二篇：內(nèi)外資企業(yè)所得稅統(tǒng)一論我國內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并及其影響摘要：2008年我國開始實行“兩稅合并”，統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)所得稅。從內(nèi)外 資企業(yè)所得稅的差異入手，分析了兩稅合并的歷史背景，兩稅分立存在的問題，兩稅合并的必要性，進而提出要順利推進企業(yè)所得稅“兩法”合并，應(yīng)考慮內(nèi)外 資企業(yè)使用統(tǒng)一的所得稅法、統(tǒng)一并適當降低企業(yè)所得稅稅率、統(tǒng)一和規(guī)范稅前 扣除辦法和標準以及統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策，實行“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，區(qū)域優(yōu)惠為輔”，“間接優(yōu)惠為主，直接優(yōu)惠為輔”等新稅收優(yōu)惠內(nèi)容，總結(jié)兩稅合并對我國經(jīng)濟 的各種影響2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》的出 臺改寫了我國近30年的內(nèi)外資企業(yè)兩稅分制的歷史，“兩稅合并”順應(yīng)時代的潮流而產(chǎn)生，它是對我國現(xiàn)行企業(yè)所得稅制的一種調(diào)整和改革，這將意味著我國內(nèi)外資企業(yè)在公平、公正的基礎(chǔ)上展開競爭。一、內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并的歷史背景隨著世界經(jīng)濟一體化步伐的加快，各國普遍采取一個經(jīng)濟開放政策，倆促進本國經(jīng)濟的發(fā)展，謀求更多的國際貿(mào)易機會，而中國隨著社會主義市場經(jīng)濟 制度的建立，現(xiàn)在的中國比起改革開放初期，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，國內(nèi)市場廣闊，建設(shè)資金充足，法律法規(guī)健全，特別是加入世貿(mào)組織以后，中國與其他國家開放程度不斷提高，貿(mào)易交融程度日漸加深，國外的商品已源源不斷地流入中國市場。在這種經(jīng)濟全球化的趨勢下，中國已不必靠稅收優(yōu)惠來吸引外資發(fā)展經(jīng) 濟。經(jīng)濟全球化，要求自由、公平、平等，而內(nèi)資企業(yè)在任何地方的所得稅稅 率都是33％，外資企業(yè)在特區(qū)所得稅稅率為15％，在沿海14個開放城市是24％。這種給予外資企業(yè)的超國民待遇是違反WTO要求的。而目前由于內(nèi)外資企業(yè)所得稅率不等而減少的財政收入超過1500億元，甚至?xí)蠖及?000億元。如果我們繼續(xù)采取內(nèi)外有別的稅制，將不利于民族參與競爭，不利于整個民族 企業(yè)發(fā)展。因此，在全球化背景下，兩稅合并異常迫切。目前，我國經(jīng)濟處于一個高速增長期，經(jīng)濟發(fā)展速度平穩(wěn)上升，平均經(jīng)濟 增長率達到8％，國家稅收收入從1994年的5000億上升到2006年的37000億，財稅狀況的良好態(tài)勢為“兩稅合并”提供了良好的基礎(chǔ)和條件。國家財政收入的大幅增加，是國家有能力承擔(dān)“兩稅合并”可能帶來的種種問題和對財政的沖擊。我國經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，財政收入逐步提高，這對稅制的改革提供力強大的國力保障，在這種背景下，國家財政和企業(yè)的承受能力比較強，是改革的 最佳時機。二、內(nèi)外資企業(yè)所得稅分立存在的問題，抑制了內(nèi)資企業(yè)的發(fā)展給予外資企業(yè)更多的所得稅優(yōu)惠，雖然在一定程度上吸引了外商的投資，緩解了建設(shè)資金的不足，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，但由于對外資企業(yè)的優(yōu)惠遠 遠高于內(nèi)資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)的實際稅負高于的潮流2自 20世紀80年代美國里根政府掀開世界稅制改革的序幕開始，稅制改革 外資企業(yè)，使得內(nèi)外資企業(yè)的競爭不在同一起跑線上。這對原本起步較晚，在資金、技術(shù)、管理等方面處于劣勢 的內(nèi)資企業(yè)來說猶如雪上加霜，很多企業(yè)慘淡經(jīng)營甚至破產(chǎn)或轉(zhuǎn)產(chǎn)到利潤較低、外資不屑一顧的行業(yè)。這都嚴重地挫傷了內(nèi)資企業(yè)的積極性，抑制了內(nèi)資 企業(yè)的發(fā)展。在改革開放初期，對外資企業(yè)的稅收優(yōu)惠呈現(xiàn)出由經(jīng)濟特區(qū)到沿海經(jīng)濟特區(qū)再到內(nèi)地的逐漸減少的梯狀過程，這就使得大量外資涌入經(jīng)濟實力相對雄厚 的東部地區(qū)，使東部地區(qū)與中西部地區(qū)的經(jīng)濟差異進一步加大。同時，由于對 外資企業(yè)的稅收優(yōu)惠主要集中在工業(yè)，而我國原本相對薄弱的農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由于稅收優(yōu)惠較少，很難吸引到更多的投資，這又使國民經(jīng)濟產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡進一步加劇。由于內(nèi)外資企業(yè)的稅負不平衡，一大批內(nèi)資企業(yè)為了謀求出路，通過各種 途徑進行假合資、假合并或者把自己轉(zhuǎn)移到境外在投資到境內(nèi)。國內(nèi)企業(yè)到境外注冊一下，在回來就變成了外資企業(yè)，享受優(yōu)惠政策。由于大量假外資享受 著本不該享受的稅收優(yōu)惠政策，造成了國家稅收的大量流失，最終會導(dǎo)致經(jīng)濟 的畸形發(fā)展，這也違背了國家稅收優(yōu)惠的初衷。三、內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并的必要性，企業(yè)所得稅改革一直是各國稅制改革的重要內(nèi) 容。各國已減稅為主要內(nèi)容的企業(yè)稅制改革，在一定程度上影響到我國吸引外資的稅收優(yōu)勢，弱化了我國所得稅制對外資的吸引力，同時也進一步加大了我 國所得稅制改革的緊迫性，并影響了我國企業(yè)所得稅制改革的方向。在世界降 低了所得稅稅率的大環(huán)境下，我國的所得稅制改革不能逆潮流而動，否則會影響國際資本向我國的流動。因此，我國應(yīng)合并內(nèi)外資企業(yè)所得稅，順應(yīng)國際稅 率水平下降得總體趨勢。內(nèi)外資企業(yè)分別實行兩套所得稅制是在我國改革開放初期急切需要大規(guī)模引進外國資本和技術(shù)的特定經(jīng)濟和歷史條件下決定的，隨著改革開放的深 化，我國企業(yè)已進入或?qū)⒋笠?guī)模進入國際市場、參與國際競爭，這種稅負輕重 有別的所得稅制有悖于國民待遇原則，尤其不利于我國國有企業(yè)真正成為市場 的主體，不利于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，不利于同外國企業(yè)同等條件下的國際競 爭。我國的社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善，市場機制在資源配置中的基礎(chǔ)作 用不斷增強，市場競爭也越來越充分。市場競爭要求公平競爭，稅負公平要求 各類企業(yè)的所得稅在稅率，稅基優(yōu)惠政策等方面享有同等待遇。從許多國家企業(yè)所得稅的情況看，雖然有些國家制定列一些針對外資企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策，但是對外資企業(yè)和本國投資者投資的企業(yè)分別實行兩套所得 稅制的國家并不多見。我國加入世界貿(mào)易組織后，對外開放的大環(huán)境發(fā)生了新 的變化，面臨著必須全面提高對外發(fā)放的質(zhì)量和水平，而在經(jīng)歷了二十年的努力后，我國已經(jīng)有經(jīng)驗和能力在更寬領(lǐng)域、更高層次上利用外資。在這樣的新 形勢下，要使國民經(jīng)濟在更廣的范圍和更深的層次上與世界經(jīng)濟融為一體，就 必須在遵守國際規(guī)則、履行國際義務(wù)方面進行法律的強制性約束。包括企業(yè)所 得稅在稅收法規(guī)必須符合世貿(mào)組織的要求和我國做出的承諾。為解決加入世界 貿(mào)易組織后內(nèi)外資企業(yè)不公平競爭的問題，我國盡快合并內(nèi)外資企業(yè)所得稅不 僅是必要的，也是可能的。四、合并內(nèi)外資企業(yè)所得稅的方法及措施、外資企業(yè)適用統(tǒng)一的企業(yè)所得稅法改革開放初期，我國資金、物資短缺，吸引外商投資的環(huán)境和條件較差，只有通過實行稅收等優(yōu)惠政策吸引外商投資。一直以來，我國實行內(nèi)外資企業(yè) 所得稅雙軌制的政策，外商投資企業(yè)的名義稅負是15％，內(nèi)資企業(yè)的名義稅負是33％，內(nèi)資企業(yè)的稅負是外資企業(yè)的兩倍，這使得內(nèi)資企業(yè)享受不到國民待遇，外資企業(yè)反而享受超國民待遇。隨著我國投資環(huán)境的不斷改善，特別 是加入WTO后國民待遇原則的全面實施，我國對外商投資企業(yè)實行的優(yōu)惠政策 會逐步淡化。2007年3月16日以“兩稅合并”為主旨多的《企業(yè)所得稅法》在全國人大第五次會議上審議通過，內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率將統(tǒng)一為25％，這也將為內(nèi)外資企業(yè)創(chuàng)造一個平等競爭的市場環(huán)境。，建立“低稅率、高效率”的新稅制借鑒目前內(nèi)資所得稅法中的有關(guān)規(guī)定，采取全額累進稅率的形式，這樣既可以比較之金額的反應(yīng)橫向公平原則，又能較好的體現(xiàn)縱向公平原則，比較符 合我國國情。這樣，新稅制不僅體現(xiàn)了“量能負擔(dān)”原則，而且與目前所得稅征管模式非常接近，操作性強，可以順利實現(xiàn)新舊稅制的銜接。33﹪的企業(yè)所 得稅稅率水平，對于不享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)來說是偏高的，應(yīng)當適當降低，但從目前企業(yè)所得稅在整個稅收體系中的地位看，不應(yīng)使企業(yè)所得稅的總量下 降，企業(yè)所得稅收入規(guī)模過小。會導(dǎo)致實施稅收優(yōu)惠政策的空間非常有限，不 利于所得稅政策宏觀調(diào)控功能的發(fā)揮。 現(xiàn)行的企業(yè)所得稅制對內(nèi)資企業(yè)的歧視，主要表現(xiàn)為稅前扣除標準不同，其中最突出對內(nèi)資企業(yè)影響最大的就是職工工資支出和福利支出的列支標準 與外資規(guī)定的不同，直接影響到內(nèi)外資企業(yè)對人才的競爭。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅前扣除標準。如企業(yè)發(fā)生合理的工資薪金支出準予扣除，取消計稅工資，將“計稅工資總額”調(diào)整為“工資薪金總額”，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 ﹪的部分，準予扣除；超過部分，準予以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除。調(diào)整業(yè)務(wù)招待費的稅前扣除，企業(yè)發(fā)生的與 生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60﹪扣除，但最高不得超過 當年銷售（營業(yè)）收入的5‰；統(tǒng)一廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的稅前扣除，廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出不超過當年銷售（營業(yè)）收入15﹪的部分，準予扣除，超過部分，準予在以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除；明確公益性捐贈支出稅前扣除的范圍 和條件，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在利潤總額12﹪以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額是時扣除。以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，區(qū)域優(yōu)惠為輔，特別對高薪技術(shù)企業(yè)更要加大優(yōu)惠，對外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠將過去的全面優(yōu)惠變?yōu)樘囟▋?yōu)惠。稅收優(yōu)惠應(yīng)最大限 度地結(jié)合企業(yè)營造公平競爭的市場環(huán)境，而優(yōu)惠的程度要從國情出發(fā)，結(jié)合整體投資環(huán)境來考慮。以間接優(yōu)惠為主，直接優(yōu)惠為輔。從實踐上看，減免稅的直接優(yōu)惠措施效果并不理想，它要受稅收饒讓、資本輔出國稅率高低、稅收管轄等國際稅收因 素的制約，難以使外國投資者直接受益，優(yōu)惠的稅金白白補貼了投資者所在國政府。因此，統(tǒng)一后的新稅制借鑒國際慣例，采取稅收抵免、虧損結(jié)轉(zhuǎn)、加速固定資產(chǎn)折舊、在投資退稅等間接優(yōu)惠措施，這些措施不受國際稅收因素的制約能真正達到使投資者直接受益的稅收優(yōu)惠目的。五、內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并后對我國經(jīng)濟的影響兩稅合并后，許多稅收優(yōu)惠政策都將退出歷史舞臺，取而代之的將是以產(chǎn)業(yè)為主的稅收優(yōu)惠政策。這不僅會使國內(nèi)企業(yè)在投資時更注意投資的方向，也會引導(dǎo)外資企業(yè)逐步向我國鼓勵的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。高附加值，高科技等國家鼓勵的 產(chǎn)業(yè)都將享受到優(yōu)惠，而那些低附加值、高耗能、高污染的企業(yè)，即使如今身處開發(fā)區(qū)、高新區(qū)，即使打著外資外企的旗號，也不能被惠及，這一優(yōu)惠的轉(zhuǎn) 換使中外企業(yè)站在同一舞臺上，以行業(yè)為向?qū)У亩愂諆?yōu)惠將同時影響內(nèi)外資企 業(yè)。內(nèi)資企業(yè)可能會更多地考慮進入享受優(yōu)惠的行業(yè)，而外資企業(yè)會舍“大陸貨”而顧稅收優(yōu)惠行業(yè)。這對整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大有裨益。目前東、中、西部獲得的投資比重嚴重失調(diào)，這一方面是由于各地資源情況不同，另一方面更是由于過去政策向東部沿海傾斜造成的?！皟啥惡喜ⅰ焙?，企業(yè)可能會開始調(diào)整戰(zhàn)略布局，東部和沿海地區(qū)的區(qū)域優(yōu)惠會逐漸被淡化，而中、西部地區(qū)將以豐富的資源，相對廉價的勞動力成本等受到一定的青睞。兩套所得稅制外資的待遇遠遠高于內(nèi)資企業(yè)的，使得很多內(nèi)資企業(yè)，紛紛通過各種途徑出國門，為自己披上“外資”的外衣，然后再回到國內(nèi)投資，享受優(yōu)惠政策，造成了大量稅款流失，兩稅合并減少假合資、假合作問題。比如 我的浦東。浦東有很多優(yōu)惠，有些企業(yè)就是在浦東注冊，經(jīng)營在浦東以外，這 種地域優(yōu)惠制度還有什么用處呢？這種制度對外資也是不利的，因為中間有魚 目混珠的問題，使外資沒有得到更多的實惠。所以兩稅合并既減少了我