房地產行業(yè)所得稅政策分析(編輯修改稿)
2025-05-28 05:10 本頁面
【文章內容簡介】 度報表 ? （ 1） 《 企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表 》 ? （國稅函 [2022]44號） ? （ 2）關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 ? （國稅函 〔 2022〕 299號 ） ? （ 3）預繳納稅申報表有關問題 ? （國稅函 〔 2022〕 635號） ? 年度報表 報表填列 北京 ? 31號：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? 廣告費、業(yè)務招待費 ? 總局問答： 房地產企業(yè)業(yè)務招待費扣除？ ?一、收入的稅務處理 ?（一）收入的范圍 ?（二）收入確認的一般規(guī)定 ?（三）收入確認的特殊規(guī)定 ?（四）預售收入的稅務處理 ?（五）計稅毛利率的確定 ?（六）預租收入的確認 ?（七）售后回購 ?（一） 收入的范圍 ? 開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。 ?企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等 ，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入； ?未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 ?（二） 收入確認的一般規(guī)定 ?企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產銷售合同 》 或 《 房地產預售合同 》 所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。 ?31號未明確預售合同之前收取的定金、誠意金、保證金之類的處理。 ?【 例 】 某市房地產公司在２００ 8年２月與客戶簽定預售協(xié)議書，收取定金１萬元，開具收款收據，未入帳。２００ 8年 4月１１日與客戶簽定商品房買賣合同，按揭售房，收取首付款（圖１，注意含定金），開收據。 ?新 31號文關于收入的確認的特殊性 ?國稅發(fā) [2022]31號文件關于收入的確認，不同于《 企業(yè)會計準則第 14號 —— 收入 》 關于銷售商品的收入確認條件，也不同于一般企業(yè)稅務處理的收入確認條件。房地產開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產品完工前就已經開始，而且完工后還會繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產品銷售完畢。 ?房地產企業(yè)產品完工條件的規(guī)定 ?（三）收入確認的特殊規(guī)定 ?企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 ? 【 注意 】 ?在視同銷售應稅收入的確認方法上，營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之間 略有差異。 ?房地產企業(yè)的安置房是否要視同銷售交所得稅 ？ 27 ?所得稅法： ?企業(yè)發(fā)生 非貨幣性資產交換 ，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或利潤分配， 應當視同銷售貨物、轉讓財產和提供勞務，國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 ? 房地產企業(yè)將自已開發(fā)的產品轉作用于職工福利方面，是否要視同銷售 28 ? 國稅函 〔 2022〕 828號
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