房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策---北京市地方稅務(wù)局企業(yè)所得(編輯修改稿)
2025-01-24 22:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 算分配表和其他相關(guān)資料，并 依法取得合法真實憑證 。（六）利息支出的處理? 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ?企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 ?? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出 ,應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅 [2023]121號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。? 從金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，和向非金融企業(yè)借款不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額稅前可以扣除。? 從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過 2： 1標(biāo)準(zhǔn)以及支付關(guān)聯(lián)方的利息超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，超過部分不得扣除。? 企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。 （七）損失的處理? 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ?企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。? （包括前述擔(dān)保損失）三、 計稅成本的核算 計稅成本與成本對象? 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費(fèi)用。? 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。（一）確定計稅成本對象的六個原則 ? （一）可否銷售原則 ? （二）分類歸集原則 ? （三）功能區(qū)分原則 ? （四）定價差異原則? （五）成本差異原則 ? （六）權(quán)益區(qū)分原則 ? 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。（二）計稅成本支出內(nèi)容 ? 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)? 前期工程費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 開發(fā)間接費(fèi) 當(dāng)期各項支出成本 預(yù)提、待攤費(fèi)用 期間費(fèi)用直接成本完工成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)間接成本 共同成本在建成本對象 未建成本對象（三） 計稅成本核算程序計量、確認(rèn)準(zhǔn)予扣除 銷售時 扣除 準(zhǔn)予扣除（四）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的確認(rèn) ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。成本對象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 ?（五）成本、費(fèi)用的分配原則? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。（六）共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法 ? （一）占地面積法 ? （二）建筑面積法 ? （三）直接成本法 ? （四）預(yù)算造價法 （七）共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本分配方法的特殊規(guī)定 ? 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！?土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。? 單獨(dú)作為過渡性成
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