房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅(編輯修改稿)
2025-01-24 22:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 款渠道確定扣除標(biāo)準(zhǔn)n 向 金融企業(yè) 借款利息 ,準(zhǔn)予扣除n 向 非金融企業(yè) 借款利息 ,不高于同期貸款利率部分 ,準(zhǔn)予扣除n 經(jīng) 批準(zhǔn)發(fā)行 的債券利息 ,準(zhǔn)予扣除n （ 2）關(guān)聯(lián)方的借款利息支出n 實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例 不超過(guò) 規(guī)定比例和有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除， 超過(guò)的部分 不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除，其他企業(yè)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）： 2： 1 主要政策規(guī)定n 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除主要政策規(guī)定n （二）稅金n （已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除n （三）損失n n 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的 保證金（擔(dān)保金） 不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但 實(shí)際發(fā)生損失 時(shí)可據(jù)實(shí)扣除 主要政策規(guī)定n n （ 1）企業(yè)因國(guó)家 無(wú)償 收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除n （ 2）企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位） 整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除n 注： 非整體損失 系增大開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資維修費(fèi)用 當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除 當(dāng)期扣除 未提及設(shè)備維修基金移交時(shí)扣除 移交時(shí)扣除，強(qiáng)調(diào)代收代繳和預(yù)提不得扣除未提及傭金 區(qū)分境內(nèi)外 僅對(duì)境內(nèi)，個(gè)人有限額 僅境外轉(zhuǎn)自用 折舊累計(jì) 12月為限轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)與否計(jì)折舊 未提及利息支出 配； 明并合理分?jǐn)?；法本或扣除?明可扣除 超注冊(cè)資金 50%未提及主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資稅金 已銷售營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅未單獨(dú)提及 未提及擔(dān)保損失 可以扣除 可以扣除 未提及土地閑置費(fèi) 未提及，收回作損失閑置費(fèi)計(jì)成本，收回作損失未提及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品損失 整體損失審核后準(zhǔn)予扣除單項(xiàng)凈損失計(jì)入工程成本；整體凈損失按規(guī)定扣除未提及廣告、宣傳招待費(fèi)未提及、按稅法 強(qiáng)調(diào)預(yù)收不作基數(shù)；新辦三年結(jié)轉(zhuǎn)未提及成本費(fèi)用歸集和分配計(jì)入成本對(duì)象發(fā)生支出包括實(shí)際發(fā)生、預(yù)提和待攤費(fèi)用期間費(fèi)用直接成本間接成本共同成本能分清不能分清各成本計(jì)算對(duì)象已完工未完工未建造已銷 固定資產(chǎn) 未銷六原則確定四種方法六項(xiàng)內(nèi)容按可售面積主要政策規(guī)定n 五 .計(jì)稅成本n （一）計(jì)稅成本對(duì)象n n 成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目 n 包括主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、停車場(chǎng)所 、公共配套設(shè)施和相關(guān)設(shè)施等n n （ 1）可否銷售原則n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算n 不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象 主要政策規(guī)定n （ 2）分類歸集原則n 對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算n （ 3）功能區(qū)分原則n 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算n （ 4）定價(jià)差異原則n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算主要政策規(guī)定n （ 5）成本差異原則n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算n （ 6）權(quán)益區(qū)分原則n 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算n n 成本對(duì)象由企業(yè)在 開(kāi)工之前 合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 備案n 成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需 改變成本對(duì)象 的， 應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意主要政策規(guī)定n n （ 1）配套設(shè)施 n 包括在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等 n ，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其 視為公共配套設(shè)施 ，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理n ，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng) 單獨(dú)核算其成本 。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理 主要政策規(guī)定n （ 2）相關(guān)設(shè)施n 包括企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施n 應(yīng) 單獨(dú)核算成本 ，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 n （ 3）停車場(chǎng)所n 企業(yè) 單獨(dú)建造 的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算n 利用 地下基礎(chǔ) 設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理主要政策規(guī)定n （二）計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 n n 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等n n 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用主要政策規(guī)定n n 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等n 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)主要政策規(guī)定n n 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出n
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