【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其替代物。 ? 定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式，主要是為了擔(dān)保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。 ? 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護(hù)。在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。 3/2/2023 41 收入的稅務(wù)處理 ? 所得稅規(guī)定： ? 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或 《房地產(chǎn)預(yù)售合同》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 因此，具有預(yù)收款性質(zhì)的 訂金、保證金、誠(chéng)意金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi) 也同預(yù)收的定金一樣處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅， 等簽訂銷(xiāo)售（預(yù)售）合同后 才予以納稅。 ? 營(yíng)業(yè)稅規(guī)定： ? 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 。（ 營(yíng)業(yè)稅條例第 12條 ） ? 取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為 書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天 ； 未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款 3/2/2023 42 收入的稅務(wù)處理 ? 日期的， 為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天 。（ 營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 24條） ? 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 （營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 25條） ? 預(yù)收款，包括 預(yù)收定金 。預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 （國(guó)稅函【 1995】 156號(hào)）因此， 對(duì)于收取的定金應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 。 ? 關(guān)于訂金： ? 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定 向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。 ? 而訂金、誠(chéng)意金等均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款 3/2/2023 43 收入的稅務(wù)處理 ? 性質(zhì)，因此， 不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。 ? 關(guān)于退款的處理 ? 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。 （營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第 14條） ? 注： 房地產(chǎn)公司收取的定金違約金。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒(méi)有發(fā)生銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營(yíng)業(yè)稅（ 沒(méi)有提供應(yīng)稅勞務(wù) ），如果已經(jīng)征收營(yíng)業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷(xiāo)售房屋的營(yíng)業(yè)額或退稅處理。 ? （五）土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? ： ? 除 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類(lèi)商品房，均應(yīng) 3/2/2023 44 收入的稅務(wù)處理 ? 按規(guī)定實(shí)行預(yù)征。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)） ? 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的 ，免征土地增值稅。 （土地增值稅條例第 8條） ? 關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： ? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由 政府指定的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷(xiāo)售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)審核后確認(rèn)。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)） ? “普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 國(guó)辦發(fā)【 2023】 26號(hào) 制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的 3/2/2023 45 收入的稅務(wù)處理 ? 范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 （財(cái)稅【 2023】 141號(hào)） ? 關(guān)于普通住宅的認(rèn)定： ? 條例第 8條中“ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ”和 財(cái)稅【 1999】 210號(hào) 中“ 普通住宅 ”的認(rèn)定，一律按 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)） ? 關(guān)于“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn) ? 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： ? 住宅小區(qū)建筑容積率在１ .0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許 單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例 3/2/2023 46 收入的稅務(wù)處理 ? 不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 （國(guó)辦發(fā)【 2023】 26號(hào)） ? 注： 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 不分別核算 增值額或 不能準(zhǔn)確核算 增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第 8條第 1項(xiàng)的免稅規(guī)定。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)） ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （國(guó)稅發(fā)【 2023】 187號(hào)） ? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)： ? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。 采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價(jià)款作為土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。 （ 應(yīng)和營(yíng)業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)一致 ） 3/2/2023 47 收入的稅務(wù)處理 ? 土地增值稅的預(yù)征率： ? （ 1）普通住宅，按 1%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征； ? （ 2）營(yíng)業(yè)房、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征； ? （ 3）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又開(kāi)發(fā)其他類(lèi)型商品房，其銷(xiāo)售收入未分別核算的，按 2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。（ 揚(yáng)地稅發(fā)【 2023】 96號(hào) ） ? ： ? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料， 3/2/2023 48 收入的稅務(wù)處理 ? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 （國(guó)稅發(fā)【 2023】 91號(hào)） ? 土地增值稅清算的條件： ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件（符合之一）： ? （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； ? （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； ? （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 注： 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形： ? （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建 3/2/2023 49 收入的稅務(wù)處理 ? 筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的 比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過(guò) 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 即， （已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積 +出租或自用可售建筑面積）247?？偪墒劢ㄖ娣e ≥85% 。 ? （ 2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的； ? （ 3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算） ? （ 4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù) 3/2/2023 50 收入的稅務(wù)處理 ? 機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 ? 相關(guān)法律責(zé)任： ? 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。 ? 四、不同銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售時(shí)間的確認(rèn)（辦法第 6條）： 3/2/2023 51 銷(xiāo)售方式 具體情形 收入額的確定 銷(xiāo)售確認(rèn)時(shí)間 采取一次性全額收款方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利 )之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 付款日 付款方提前付款 在實(shí)際付款日確認(rèn) 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) 采取委托方式銷(xiāo)售 支付手續(xù)費(fèi)方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn) 視同買(mǎi)斷方式 企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)； 合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià) 合同價(jià)低于買(mǎi)斷價(jià)； 受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同 按買(mǎi)斷價(jià) 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式 企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)（ 支付的分成額不得減除 ） ； 合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià) 受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同 基價(jià)＋分成額 包銷(xiāo)方式 包銷(xiāo)期內(nèi)完成銷(xiāo)售的 按上述 13項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 包銷(xiāo)期內(nèi)尚未出售的 按合同（協(xié)議）約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入 3/2/2023 52 收入的稅務(wù)處理 ? 幾點(diǎn)說(shuō)明： ? ： ? 需按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入，即企業(yè)無(wú)論是否實(shí)際收到價(jià)款，都要按照合同約定條款納稅。對(duì)于付款方提前付款的，企業(yè)要在實(shí)際付款日確認(rèn)收入。 ? ： ? 銀行按揭銷(xiāo)售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。其收入的實(shí)現(xiàn)實(shí)際是參照了分期付款的原則。 ? ： ? （ 1）“收支兩條線的原則”，企業(yè)不能在收取的價(jià)款中坐扣將來(lái)支付給受托方得價(jià)款。 3/2/2023 53 收入的稅務(wù)處理 ? （ 2）企業(yè)即使沒(méi)有收到價(jià)款，也要按照委托協(xié)議確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （ 3）對(duì)于視同買(mǎi)斷方式收入的確認(rèn)，按合同協(xié)議價(jià)與實(shí)際收到價(jià)款采取孰高原則計(jì)稅。 ? （ 4） “超基價(jià)分成方式” 同“視同買(mǎi)斷方式”的原則相同，只是“超基價(jià)分成方式”的買(mǎi)斷價(jià)格是基價(jià)加分成而已。 ? （ 5）已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算。 ? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接： ? 關(guān)于包銷(xiāo)商： ? 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是 3/2/2023 54 收入的稅務(wù)處理 ? 代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) — 代理業(yè)” 征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅； 包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函【 1996】 684號(hào) ） ? 五、特殊銷(xiāo)售方式收入的確認(rèn) ? （一）售后回購(gòu)： ? 是指企業(yè)在銷(xiāo)售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購(gòu)回該資產(chǎn)。 ? 銷(xiāo)售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 有證據(jù)表明不符合銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的， 如以銷(xiāo)售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格 3/2/2023 55 收入的稅務(wù)處理 ? 大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 （國(guó)稅函 【 2023】 875號(hào) ） ? 與會(huì)計(jì)處理的差異： ? 對(duì)于售后回購(gòu)，會(huì)計(jì)一般不作為銷(xiāo)售處理；如果有證據(jù)表明不符合銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的，企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理一致。 ? 例 3： 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開(kāi)發(fā)完成的房產(chǎn)銷(xiāo)售給乙企業(yè)，售價(jià)為 900萬(wàn)元。合同規(guī)定，２年后Ａ企業(yè)將這幢房產(chǎn)重新購(gòu)回，回購(gòu)價(jià)為 1000萬(wàn)元。試析會(huì)計(jì)處理與稅收的差異。 ? 分析： ? 由于回購(gòu)價(jià)已在合同中訂明，表明商品價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的 3/2/2023 56 收入的稅務(wù)處理 ? 風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均歸賣(mài)方所有，與買(mǎi)方無(wú)關(guān)，且賣(mài)方仍對(duì)售出的商品實(shí)施控制。因此這種銷(xiāo)售回購(gòu)本質(zhì)上不是一種銷(xiāo)售，而是一項(xiàng)融資協(xié)議，整個(gè)交易不確認(rèn)收入。 這種交易實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)作抵押，向乙企業(yè)借款 900萬(wàn)元，借款期為２年，應(yīng)支付利息（ 1000－ 900＝ 100萬(wàn)元）。 ? 稅務(wù)處理： ? ，所得稅 不需要 調(diào)增應(yīng)納稅所得額 50萬(wàn)元 ， 但如果財(cái)務(wù)費(fèi)用超過(guò)同期銀行利率要調(diào)增。 ? 2. 2023年度 1月份和回購(gòu)年度 2023年 1月份必須繳納營(yíng)業(yè)稅。繳兩次稅。 ? （二）售后回租： 3/2/2023 57 收入的稅務(wù)處理 ? 雖然稅收沒(méi)有明確規(guī)定售后回租的處理，但是如果售后回租形成融資租賃的情形，認(rèn)為企業(yè)對(duì)已售出的商品保留了通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，并實(shí)施了有效控制。 ? 因此不符合所得稅收入確認(rèn)條件，可以按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，不確認(rèn)收入。 ? 相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策銜接： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”等形式，進(jìn)行促銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”，將商品房賣(mài)給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回），對(duì) 房地產(chǎn)